【正文】 估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片注冊房地產(chǎn)估價師XXXXX及助理人員XXXX于價值時點（2015年12月20日）對估價對象的外觀和內(nèi)部使用狀況進(jìn)行了實地查勘并進(jìn)行記錄，相關(guān)照片如下： 外墻圖 廚房 臥室 入戶門 衛(wèi)生間 客廳 小區(qū)大門 小區(qū)周圍環(huán)境 估價人員照片可比實例位置圖和外觀照片可比實例A：可比實例B：可比實例C：專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見沒有人為本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。附 件一、估價對象位置圖；二、估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片；三、可比實例位置圖和外觀照片；四、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見；五、估價對象《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》復(fù)印件；六、《關(guān)于法定優(yōu)先受償款情況的陳述》復(fù)印件；七、估價委托書復(fù)印件；八、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；九、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；十、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。 合理使用評估價值或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失?！? ③信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險。政治風(fēng)險（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險，這也是對房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險。 ?、谡?、政治風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價值的變化，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達(dá)到一定程度時，這種風(fēng)險極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。：　?、偈袌龉┣箫L(fēng)險。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會造成其價值嚴(yán)重減損甚至消失?！? ③損耗風(fēng)險。這時會出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風(fēng)險。 ②變現(xiàn)風(fēng)險。在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點（1）抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險：①預(yù)期風(fēng)險。（二）風(fēng)險提示關(guān)注估價對象抵押價值未來存在下跌風(fēng)險，對預(yù)計可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素有估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況、相關(guān)政策變化等。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。（3）清償順序根據(jù)2001年8月15日頒布實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第98號)第四十七條，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序（1）變現(xiàn)的時間長短與房地產(chǎn)處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短。（7）房地產(chǎn)市場狀況分析價值時點房地產(chǎn)市場狀況較平穩(wěn)，變現(xiàn)能力一般。（5）開發(fā)程度分析估價對象為現(xiàn)房，所處宗地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房，開發(fā)程度較高。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析估價對象為成套住宅，產(chǎn)權(quán)完整，從物理上、經(jīng)濟上考慮不可分割轉(zhuǎn)讓。（1）通用性分析估價對象的合法用途為住宅，實際用途為住宅，屬于常見的、被普遍使用的房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)市場有效需求量較大，故通用性較好，變現(xiàn)能力較強。估價結(jié)果一覽表 表14 (幣種：人民幣) 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842000元）202單元單價13799元/平方米注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款零元整（0元）抵押價值壹佰捌拾肆萬貳仟元整（1842000元）202單元單價13799元/平方米預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的稅金壹拾貳萬貳仟元整（122000元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬元整（ 1720000元）202單元單價12885元/平方米九、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示（一）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。（五）抵押凈值抵押凈值=抵押價值預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置費用和稅金 =1842000122000 =1720000（元） 單元抵押凈值房地產(chǎn)單價=1720000247。=13799（元/平方米）（四）預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置費用和稅金求取預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置費用根據(jù)XXXX市各銀行的慣例，不要求考慮處置費用，本次估價未予考慮。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師所掌握的資料結(jié)合估價委托人陳述，未發(fā)現(xiàn)估價對象在價值時點之前已設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利，故在價值時點注冊房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款為零元。=13799（元/平方米）。3=13798（元/平方米）202單元未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價值求取，則未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價值為：13798=1841895（元）,取整為1842000元（取整至仟元）。實物狀況因素調(diào)整系數(shù)表 表10實物狀況可比實例A可比實例B可比實例C比較結(jié)果調(diào)整值比較結(jié)果調(diào)整值比較結(jié)果調(diào)整值建筑面積（m2）略小+2略大2略大1建筑結(jié)構(gòu)相同0相同0相同0設(shè)施設(shè)備相似0相似0相似0空間布局相似0相似0相似0工程質(zhì)量相似0相似0相似0外觀相似0相似0相似0新舊程度略新+1略新+2相似0物業(yè)管理相似0相似0相似0小區(qū)配套相似0相似0相似0小區(qū)環(huán)境相似0相似0相似0合 計100/103+3100/1000100/991（5）權(quán)益狀況調(diào)整調(diào)整方法按百分比法調(diào)整，以估價對象的權(quán)益狀況為基準(zhǔn)，各可比實例分別與估價對象進(jìn)行比較，可比實例權(quán)益狀況比估價對象好的調(diào)整值為正，差的調(diào)整值為負(fù)，相似或相同的調(diào)整值為0，調(diào)整值根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷已經(jīng)考慮了其權(quán)重，具體調(diào)整見表11。（2）市場狀況調(diào)整采用價格指數(shù)法進(jìn)行市場狀況調(diào)整，根據(jù)70個大中城市住宅銷售價格變動情況中XXXX二手住宅價格定基指數(shù)，可比實例A、B、由于價值時點2015年12月份指數(shù)尚未公布，且2015年11月至2015年12月在此期間房地產(chǎn)市場狀況較為平穩(wěn)，故市場狀況調(diào)整系數(shù)如下：可比實例A：可比實例B：可比實例C：（3）區(qū)位狀況調(diào)整調(diào)整方法按百分比法調(diào)整，以估價對象的區(qū)位狀況為基準(zhǔn)，各可比實例分別與估價對象進(jìn)行比較，可比實例區(qū)位狀況比估價對象區(qū)位狀況好的調(diào)整值為正，差的調(diào)整值為負(fù)，相似或相同的調(diào)整值為0，調(diào)整值根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷已經(jīng)考慮了其權(quán)重，具體調(diào)整見表9。 建立比較基礎(chǔ)后的可比實例單價一覽表 表7 可比實例項 目A BCXX3樓910單元XXX1樓1103單元XXX3樓806單元建立比較基礎(chǔ)后的單價(元/m2)價格影響因素比較將可比實例與估價對象的價格影響因素進(jìn)行比較，見表8。（5）統(tǒng)一計價單位可比實例A、B、C成交價格幣種、單位、面積內(nèi)涵均與估價對象估價結(jié)果統(tǒng)一。（3）統(tǒng)一融資條件可比實例A、B、C成交價格均為在常規(guī)融資條件下的價格，與估價對象估價結(jié)果統(tǒng)一。 剔除二次裝修價值測算表 表6 可比實例項 目A BCXXX3樓910單元XXX1樓1103單元XXX3樓806單元室內(nèi)二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修成交單價（元/m2）扣 除 額 根據(jù)《XXXX省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（FJYD2012005）、與價值時點較近的《2015年XXXX工程造價信息》等及同類二次裝修工程造價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定估算，并考慮可比實例的二次裝修檔次、成新等因素，確定中檔裝修為500元/平方米。確定注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款求取抵押價值求取預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置費用及稅金 求取抵押凈值七、估價測算過程（一）估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值求取可比實例選取根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值時點，選取了三個與其相似的交易實例為可比實例；見表5。有條件選用比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以比較法為主要方法。未選用假設(shè)開發(fā)法理由假設(shè)開發(fā)法理論上不適用，估價對象為現(xiàn)房，目前使用狀態(tài)很好，已經(jīng)發(fā)揮了最高的效用。未選用成本法理由（1）成本法理論上適用，但是受到應(yīng)用的客觀條件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求關(guān)系主導(dǎo)，均衡原理已經(jīng)被淡化。未選用收益法理由（1）收益法理論上適用，但是受到應(yīng)用的客觀條件限制，主要由于租售比極不合理，租金的收入甚至低于銀行的存款利息。假設(shè)開發(fā)法適用性分析：假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。收益法適用性分析：收益法適用于估價對象有收益或同類房地產(chǎn)有租金案例的房地產(chǎn)估價。五、最高最佳利用分析估價對象規(guī)劃用途為住宅用房，現(xiàn)用于居住，用途合法；根據(jù)估價人員的實地查勘，分析估價對象利用狀況及所處區(qū)域的位置、交通、環(huán)境景觀及外部配套設(shè)施，考慮到房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，估價人員認(rèn)為其維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，目前的利用現(xiàn)狀為最高最佳利用狀態(tài)。針對房地產(chǎn)市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大。綜合以上情況分析，XXXX市住宅價格整體出現(xiàn)先漲后跌態(tài)勢。樓市延續(xù)2014年5月以來整體下跌態(tài)勢，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，目前XXXX房