工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查專題報(bào)告(參考版)
2025-08-08 05:45本頁面
【正文】 七、附件本文數(shù)據(jù)由中原地產(chǎn)提供。從目前的情況來看，預(yù)計(jì)青羊稅源總部基地將往這個方向發(fā)展；國際慣用的另一種運(yùn)營模式是開發(fā)企業(yè)先自用，在自用的過程中體會和完善園區(qū)的管理、環(huán)境和配套等。效仿國際運(yùn)營模式目前國際上的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式主要是將項(xiàng)目先進(jìn)行租賃，等到園區(qū)形成集中的辦公氛圍以及發(fā)展成熟后，再整體打包上市銷售。由于該種產(chǎn)品面積普遍大于300平米，環(huán)境優(yōu)良、配套完善，甚至目前有項(xiàng)目配套有高爾夫球場。特別是政策扶持和稅收優(yōu)惠對中小型企業(yè)的幫助很大，直接影響了企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的選擇。租售價(jià)格低廉由于產(chǎn)權(quán)僅40年，因此工業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格相對比普通辦公用房低廉很多。建筑類型多樣目前成都的工業(yè)園區(qū)逐漸摒棄以往傳統(tǒng)的廠房式的建筑，轉(zhuǎn)而開發(fā)針對大型企業(yè)的低迷度別墅式產(chǎn)品和針對中小企業(yè)的寫字樓式產(chǎn)品。環(huán)境好目前的工業(yè)園區(qū)規(guī)模通常較大。工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀從本次調(diào)查來看，目前的工業(yè)園區(qū)雖然銷售周期較長，但已售項(xiàng)目的入駐率普遍較高。工業(yè)園區(qū)運(yùn)營盈利模式目前的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式相對比較簡單，分為出租\只租不售、出售\只售不租以及可租可售。工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式雖然工業(yè)園區(qū)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。工業(yè)園區(qū)模式情況工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨(dú)立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。六、總結(jié)從本次調(diào)查的情況來看，由于工業(yè)用地成本較低，盈利模式多樣，因此工業(yè)園區(qū)正一個個的蓬勃發(fā)展。除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運(yùn)營模式——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收8001800萬元，既有條件入住。本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類：一、開發(fā)商投資完成廠房、辦公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出租或出售，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利目的；二、開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項(xiàng)目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)盈利目的；三、開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務(wù)，以服務(wù)費(fèi)的形式實(shí)現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理費(fèi)等。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項(xiàng)目均可租可售。出售+出租的運(yùn)營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。從該園區(qū)整體規(guī)劃來看，園區(qū)將打造聚商務(wù)休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項(xiàng)目，對開發(fā)商的實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運(yùn)營模式的項(xiàng)目數(shù)量比較有限。出租模式的后期回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗(yàn)。目前，采用此類運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。出售通常情況下，開發(fā)商采用此類模式運(yùn)營一段時間后，可視市場情況轉(zhuǎn)租為售；出售+出租，即可租可售從本次調(diào)查的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式
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