【正文】 十六、關于商業(yè)用房的使用對于商業(yè)用房，應根據(jù)售房合同約定的配置標準和功能，合理安排用途。十四、業(yè)主和物業(yè)使用人飼養(yǎng)動物，應當遵守我市相關的政策法規(guī)，不得妨礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全。十二、業(yè)主（使用人）使用電梯應遵守本物業(yè)區(qū)域的有關規(guī)定，為確持續(xù)維護全，兒童應在大人陪同下乘坐電梯；運送貨物應使用載貨電梯，拆除、損壞電梯設備的應承擔賠償責任。業(yè)主購買的房屋及獨自使用、維護的區(qū)域內(nèi)可能設置有部分共用設施、設備（具體以設計為準），業(yè)主應妥善保護，不得損壞，如需維修、更換的，業(yè)主應給予配合并提供方便，因業(yè)主原因造成損失的，業(yè)主應承擔賠償責任。十、因裝飾裝修房屋影響共用部位，共用設備設施的安全使用和維修養(yǎng)護以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。業(yè)主應按《裝修管理規(guī)定》向物業(yè)服務企業(yè)交納裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費。業(yè)主改變房屋用途的，物業(yè)服務企業(yè)有權按新用途標準核定收取物業(yè)管理費。八、業(yè)主應按照規(guī)定的房屋用途使用房屋。 六、業(yè)主（使用人）在裝修、使用該房屋過程中，應關閉并處理好水、電、氣、煙等設施設備，如發(fā)生水、電、氣、煙或其他有關物體外溢，損害他人人身或其財產(chǎn)時，該業(yè)主（使用人）須對因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其他要求負全部責任。特別指明：業(yè)主承擔物業(yè)服務費的起始時間，是以業(yè)主和開發(fā)建設單位簽署的售房合同約定的交房時間開始計收，業(yè)主應按照售房合同約定的交房時間辦理接房手續(xù)，業(yè)主逾期不辦，由業(yè)主自行承擔責任，并由業(yè)主從售房合同約定的交房時間開始承擔物業(yè)服務費及相關費用。面積核定前后物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費的差額雙方不再退補。三、業(yè)主應按時交納物業(yè)服務費和與物業(yè)相關的各種費用，如業(yè)主與使用人約定物業(yè)服務費和與物業(yè)相關的各種費用由使用人交納的，業(yè)主應當承擔連帶交納責任。二、業(yè)主在出售、轉讓、租賃或以其他方式處置自己名下物業(yè)時，須在上述異動前一個月書面通知物業(yè)服務企業(yè)，并在變更后一周內(nèi)與新業(yè)主（使用人）一同到物業(yè)服務企業(yè)辦理變更登記手續(xù)[含保證新業(yè)主（使用人）另行簽署本規(guī)約，保留新業(yè)主（使用人）的姓名、聯(lián)絡地址及其他有關資料等。 十四、前期物業(yè)管理協(xié)議：是指建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就本物業(yè)管理所簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議。十二、共用部分：指由全體或部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設施、設備及場地等部分。 十、物業(yè)專項維修資金：指由業(yè)主共同承擔的專項用于物業(yè)保修期滿后的公共區(qū)域、共用部分、公共園林及公共設備設施、設備等的大中維修、更新和改造費用。九、公共設備設施、裝備：指為本物業(yè)的公眾利益而安裝的各種機器、設備、儀器、裝置及園林草坪，包括但不限于供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生設備、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安全事務系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，所有供本物業(yè)使用的給排水道、溝渠、管道槽溝、電線、電纜、公用告示欄、衛(wèi)生設備等。七、管理者：指管理本物業(yè)的人士或機構，通常指物業(yè)服務企業(yè)及其授權的管理人員或員工。五、開發(fā)建設單位：指本物業(yè)的開發(fā)建設單位重慶孟林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。三、業(yè)主：指買賣合同中的買受人或者房地產(chǎn)權證載明或其他法定文件確定的所有權人。二、本物業(yè)：指命名為“森柯五、本規(guī)約的解釋權和修改權在本物業(yè)業(yè)主委員會成立前屬建設單位，成立后屬業(yè)主委員會。物業(yè)的所有權發(fā)生變更時，原業(yè)主對本規(guī)約書面承諾的效力及于新的物業(yè)繼受人。三、本規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均有約束力。第七章 《臨時管理規(guī)約》建議稿第一章 總 則一、為維護本物業(yè)全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)的安全與合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好的環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本物業(yè)的實際情況制訂“臨時管理規(guī)約”（以下簡稱本規(guī)約）。采取有效的節(jié)能措施，節(jié)能降耗，實施科學管理。進一步為業(yè)主提供多項便民有償服務，方便業(yè)主，同時提高經(jīng)濟效益。森柯香榆園二期小區(qū)的收入主要為物業(yè)服務費，預計小區(qū)入住率達到100%的月收入總額見下表:物業(yè)類型面積（平方米）收費標準（元）收入（元/月）備注住宅商業(yè)車位188個13160合計69055三、收支對比分析經(jīng)測算，在住宅、商業(yè)和停車場使用率均達到100%的的情況下，如100%。月（不含共用部位、共用設施設備能耗費）； C、停車位前期物業(yè)服務費報價:24個月）辦公用水、用電：200元/月（4人50元/人/月）其他：100元/月1365七、管理者酬金： 一至六項之和的5%計提，即： 元5%=八、稅金（%的稅費計算）九、綜合服務管理費總額 一至八項之和二、物業(yè)管理費用收入預算及報價1．根據(jù)預算，本物業(yè)管理服務費報價為：A、住宅物業(yè)前期物業(yè)服務費報價：12月）服裝：165元/月（冬、夏裝價值220元/人，2年折舊，即：9人220元2247。24個月） 四、清潔衛(wèi)生費垃圾清運：1588元/月（397*4 元/戶月）保潔用水：1000 元/月清潔工具：100元/月清潔藥水：500元/月保潔物耗：250元/月服裝費：45元/月（配3人，冬、夏裝價值180元/人，2年折舊，即：3人180元2247。24個月日常維護其他耗材據(jù)經(jīng)驗值估算，200元/月合 計7986三、綠化管理費 ㎡綠化藥劑：50元/月綠化肥料：20元/月（全年施肥4次60元/次247。通過一系列高雅的，具有民風民俗的社區(qū)活動，增進業(yè)主鄰里之間的關系，提升人文氛圍。中秋節(jié)、端午節(jié)來臨之際，按照當?shù)孛袼?、習慣，組織“中秋月圓夜”活動等。采取高雅、通俗的藝術門類結合，相得益彰，滿足不同層次居民的文化需求。管理處要辦好墻報、宣傳欄，宣傳黨的方針政策，宣傳物業(yè)管理知識、傳播環(huán)保、計劃生育、兒童免疫等方面的知識，同時要組織播放愛國主義、集體主義錄像等，舉辦愛國主義知識競賽等，以培訓業(yè)主/住戶的愛國主義精神與集體主義精神。教樂結合。如組織業(yè)主外出踏青、書法比賽、繪畫比賽、園藝栽培講座等。老少結合。大小結合。香榆園二期”獨特的建筑風格，有計劃、有步驟地開展各項社區(qū)建設，使社區(qū)文化建設有層次且全方位地展開，擬采取的活動內(nèi)容如下：遠近結合。積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務。定期開展健康有益的宣傳活動。二、社區(qū)文化宣傳方式健全并落實各項精神文明建設及社區(qū)服務制度。我司有著豐厚的文化底蘊，以“人性化”管理而為名。突出個性就是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。香榆園二期文化居住環(huán)境和人文環(huán)境的追求。社區(qū)文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。4. 若民現(xiàn)呼吸、心跳微弱或停止，應立即就地進行人工呼吸和心臟按壓，包括在轉送醫(yī)院的過程中，直至呼吸、心跳恢復為止。2. 切勿用身體接觸觸電者，以免自身觸電。6. 在適當位置監(jiān)控物業(yè)區(qū)域出入口，防止不法份子趁機盜掠財物。4. 當震情突然發(fā)生時，迅用廣播呼叫業(yè)主疏散逃離，并立即關閉水電氣源，馬上組織力量確認電梯內(nèi)是否有人。2. 對種線路、設施設備、高空裝置及廣告牌等懸掛物品檢查加固。做好人員的疏散、救護、避難準備。6. 在暴風雨來襲時，巡查人員應對機房、屋頂、排水溝、車庫等重點部位加緊巡查，備用泵做好待命準備。4. 事先在車庫內(nèi)備有沙袋，以備不時之需。天臺排水口、地面及車庫陰溝是否暢通，潛水泵是否可以正常啟動。2. 如小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)鼠疫、霍亂、非典、禽流感等傳染病時，要以最快的速度報告轄區(qū)內(nèi)街道辦和衛(wèi)生防疫部門；同時，管理處主任必須立即趕到現(xiàn)場，在保證員工隊伍不發(fā)生任何混亂的前提下，對小區(qū)內(nèi)進行封閉隔離，禁止任何人進入發(fā)病區(qū)域，立即安排申領或購置口罩、預防藥物，分發(fā)給管理處的每一位員工和小區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主，等待政府及其衛(wèi)生防疫部門的救援。（3）遇到其他復雜情況，應及時報告電梯維修保養(yǎng)單位，并安排專人不間斷安撫乘客的恐慌心理。（1）轎廂停于接近電梯口的位置：①關閉機房電源開頭一分鐘后再開啟看電梯能不能恢復正常，如不能恢復正常，再次關閉電源開關；②確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門察看；③用電梯專用鑰匙開啟廳門；④用人力開啟轎門(要慢，用力不能過大)；⑤協(xié)助乘客離開電梯；⑥重新將門關好，等待電梯公司維修人員，檢查電梯故障原因并處理。5. 事后進行工作評審，并作書面總結記錄。3. 如遇重大火情，秩序維護部領導或在管理處主任或在場管理人員應迅速組織在崗全體員工、業(yè)務消防隊員和部份業(yè)主、使用人組成滅火、警戒、搶救、通訊聯(lián)絡4個小組，按各的分工，立即展開滅火工作。六、消防應急措施1. 按到火災報警或發(fā)生火情時，秩序維護人員應就近迅速攜帶滅火器跑步到達現(xiàn)場查看，確認火情，應立即報告領導，同時立即用滅火器或消防水槍控制火勢。5. 保潔人員要迅速清掃、沖洗地面污水、污物。3. 如維修人員不能徹底進行解決，立即向公司匯報，請專業(yè)公司進行處理。五、雨、污主水管網(wǎng)阻塞1. 發(fā)現(xiàn)雨水、污水管網(wǎng)及排水溝、污水池被堵，造成污水外溢時，維修人員迅速趕到現(xiàn)場，查找原因，進行處理。4. 如不能徹底疏通，告知業(yè)主原因，建議請專業(yè)疏通公司前來處理。2. 仔細檢查堵塞部位和原因，告知業(yè)主收費標準。4. 變壓器、高壓柜故障，當其發(fā)生故障時，迅速退出運行，觀察原因，看是否是負荷過大，還是內(nèi)部短路，自己無法維修時馬上聯(lián)系廠家組織搶修，同時投入自備發(fā)電機。2. 如發(fā)生跳閘，接到報告后，工程維修人員應立即帶上工具趕到現(xiàn)場查看情況，分析原因，檢查線路和設備有無短路、損壞等，檢查后開始從未端合閘，如還不能合閘，關閉總電源，組織搶修，盡快恢復供電。二、管道爆裂等供水故障如發(fā)生水管爆裂，接到報告后，工程維修人員立即趕到現(xiàn)場查看情況，關閉總閥門，將電梯移動到管道爆裂的上一層并關閉停止使用，組織搶修，如是自來水公司原因，馬上通知自來水公司搶修隊，管理處張貼公告，告知業(yè)主停水原因和時間，如停水較長，提供應急供水點。5. 如接到業(yè)主或使用人的報修電話后，維修人員應首先確認是否是然氣公司停氣，如不是就到業(yè)主或使用人戶內(nèi)查看原因，檢查氣表，是否是業(yè)主家購氣已用完或氣表電池沒電，還是用氣器灶具故障，如是氣表故障，告知業(yè)主通知然氣公司維修，如是戶內(nèi)管網(wǎng)或灶具原因，業(yè)主付費通知專業(yè)人員維修。3. 如發(fā)生漏氣，接到報告后民程維修人員就立即帶上工具趕到現(xiàn)場，首先關閉總閥門，然后查看情況，分析原因，進行維修，如屬天然氣公司的原因立即告知天然氣公司到場搶修。第四章 物業(yè)維修和管理的應急措施對于常見的緊急事件，管理處制訂應急預案，定期演練，并在演練中不斷改進，盡可能的降低發(fā)生緊急事件時業(yè)主損失。（2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設備、工具和裝具。O．業(yè)主管理委員會文件u 籌備期間文件：如通知、選票、選舉結果等；u 成立后運作文件：如會議通知、歷次會議紀要等。M．培訓檔案u 各項培訓計劃及實施記錄；u 培訓結果考核及跟查記錄。H．社區(qū)文化檔案u 各項活動計劃及實施記錄；u 圖片及錄像；u 新聞媒介報道剪集；u 業(yè)主反饋意見及各項建議。F．財務管理檔案u 月收費明細表及匯總表；u 有償服務收費記錄；u 每季度管理費收支匯總表；u 管理處與外單位簽訂的各類合同。D．裝修管理檔案u 裝修通知書（附圖紙）；u 裝修工程隊安全責任書；u 臨時施工人員登記表；u 施工單位營業(yè)執(zhí)照。 B．保安管理記錄u 日常巡查記錄；u 交接班記錄；u 值班記錄；u 大件物品搬運放行記錄；u 緊急事件處理記錄。（5）業(yè)主資料u 業(yè)主公約；u 業(yè)主住戶檔案。u 基建工程竣工驗收書；u 建筑消防驗收合格證；u 電信局電話工程竣工驗收證書；u 主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；u 供水管道的試壓報告；u 物業(yè)公司代管的設備合格證書。u 規(guī)劃圖u 竣工圖、總平面圖、單體建筑、結構、設備圖；消防、附屬工程及地下工程管網(wǎng)竣工圖；u 地質(zhì)勘察報告；u 工程開竣工報告；u 圖紙會審記錄；u 工程設計變更通知及技術核定書；u 隱蔽工程驗收記錄；u 沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。（1）產(chǎn)權資料。十一、物業(yè)的資料檔案管理建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房管理制度＞＜檔案移交驗收制度＞確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運作、歷史檔案。十、基礎管理措施（一）入住管理手冊、告知等公眾制度：①根據(jù)小區(qū)的實際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務指南）（消防安全責任書）（入住通知書）；②提前一個月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入?。虎塾∷⒎N類所用的表格，設計辦理入住手續(xù)流程圖。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等。主要是病害有，根腐病，白粉病。綠籬的養(yǎng)護管理綠籬的養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。u 緩長階段的管理。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。此時在養(yǎng)護管理上，重在水肥的管理，草地一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。綠化草