【正文】 另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)由混亂向合理正常過渡的交替時(shí)段，在市場(chǎng)沒有成熟合理的前提下，給本項(xiàng)目帶來的不利影響可想而知。3．本案上市時(shí)間不佳由于本案的目標(biāo)市場(chǎng)與其它眾多樓盤的目標(biāo)市場(chǎng)相重疊，都是少部分的具有高購(gòu)買力的人群，因此勢(shì)必會(huì)造成了極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已經(jīng)占據(jù)了一定的市場(chǎng)，這樣使得本來就不多的本案的目標(biāo)客戶的數(shù)量又減少了一部分。從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格定位可以推算，在價(jià)格上，本案的主要目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)區(qū)間在21萬～34萬之間，而從市場(chǎng)調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于1/3的消費(fèi)者能夠承受這一總價(jià)區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前市場(chǎng)上消化能力最強(qiáng)的是總價(jià)15萬～20萬的住宅。從小區(qū)配套及環(huán)境來看，華宇名門、億利?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場(chǎng)的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。 ☆從表8的項(xiàng)目定位對(duì)比來看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨(dú)特之處，其它的定位都與其它樓盤沒有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個(gè)樓盤定位的必須點(diǎn)。 ☆ ☆ ☆ ☆富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆華宇名門 ☆ ☆ ☆磐恒花苑 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆億利華庭 ☆ ☆ ☆佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆學(xué)府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆萬業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆民聯(lián)E區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ ☆太陽(yáng)城 ☆ ☆ ☆ ☆今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 改善居住環(huán)境本案 高品質(zhì) 人性化設(shè)計(jì) 人文氣息 山水景觀 綠色生態(tài) 項(xiàng)目定位 以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場(chǎng)上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè)15個(gè)，詳細(xì)對(duì)比見表8表8項(xiàng)目定位對(duì)比表樓盤名稱在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為2400元/平米，小高層均價(jià)為2600元/平米，在市場(chǎng)上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，并沒有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場(chǎng)租金、供需關(guān)系等制定。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購(gòu)買這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟?、營(yíng)業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無期。在X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類似的情況，按照當(dāng)前市場(chǎng)租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi)根本無法收回成本，有的底店按照市場(chǎng)租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無法收回成本，由此可見底店市場(chǎng)價(jià)格虛高的嚴(yán)重程度。但從目前市場(chǎng)反饋回來的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地方價(jià)格完全是虛高的。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在38元～50元/平米/月，底店的面積都在30平米左右，～，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在5200元/平米～7200元/平米之間。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后，X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向正常、合理。如果這樣的市場(chǎng)消化能力真實(shí)的反映了市場(chǎng)上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就不會(huì)出現(xiàn)X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。開發(fā)商按照這種表面的市場(chǎng)供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場(chǎng)行為，但市場(chǎng)上猛增的消化能力，并不代表市場(chǎng)的真實(shí)需求量。一年以前，全國(guó)的煤炭?jī)r(jià)格普遍上漲，而且漲幅很高，對(duì)于X X X X市這樣一個(gè)擁有豐富煤炭資源的城市來說，勢(shì)必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。這樣的價(jià)格的出現(xiàn)，是一種不正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。這一時(shí)期，很多并非以居住為目的的購(gòu)房者，為了避免被征收個(gè)人所得稅，因此，紛紛趕在8月1日以前，以低于市場(chǎng)價(jià)格，但并不低于其購(gòu)買價(jià)格的價(jià)格出售房屋，因此出現(xiàn)了X X X X市X X 區(qū)部分房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。隨著2006年8月1日出臺(tái)的個(gè)人二手房交易征收“個(gè)稅”的政策，國(guó)家在政策法規(guī)上，又一次宏觀的遏制了炒房行為的發(fā)生。2．X X 區(qū)住宅房?jī)r(jià)格下跌原因分析在這次市場(chǎng)調(diào)研中，通過我們的調(diào)查與了解，在X X X X市很多個(gè)人都持有X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的看法，說明價(jià)格下跌是個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，而我們?cè)赬 X 區(qū)的樓盤進(jìn)行暗訪時(shí)，所有的樓盤的公開市場(chǎng)價(jià)格均沒有出現(xiàn)下跌的情況。在X X 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的初期，房?jī)r(jià)并不高，很多有錢的人，看到X X X X市房?jī)r(jià)發(fā)展的空間，于是便紛紛購(gòu)買多套住宅，以期“奇貨可居”，這樣一來，市場(chǎng)上的供應(yīng)量少了，而真正想購(gòu)買住宅居住的人群的需求量卻并未得到滿足，因此造成短時(shí)期內(nèi)，住宅房出現(xiàn)“供小于需”的情況，使得X X X X市住宅房?jī)r(jià)大幅度提升。從我們暗訪的情況來看有相當(dāng)一部分X X 區(qū)的住宅樓盤已經(jīng)銷售一空。但是，事實(shí)是X X 區(qū)的住宅價(jià)格卻高于X X區(qū)，而且均價(jià)高出247元/平米。此外，X X區(qū)的住宅商品房的開發(fā)量遠(yuǎn)不及X X 區(qū)，也就是說市場(chǎng)上X X區(qū)的供給量小于X X 區(qū)。最后，在市場(chǎng)供需關(guān)系上，眾所周知，人們?cè)谶x擇住宅房屋時(shí)，在不考慮價(jià)格的前提下，主要考慮的就是生活環(huán)境的優(yōu)劣。 1路公交、5路公交從兩個(gè)區(qū)域的對(duì)比可以看出，X X區(qū)的生活環(huán)境要由于X X 區(qū)。 市汽車站、各路公交車輛 暫無交通情況 各大銀行、超市、學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院 正在規(guī)劃建設(shè)中配套設(shè)施 發(fā)展成熟，配套完善 X X 區(qū)居住環(huán)境 X X區(qū) 其次,在周邊環(huán)境上，對(duì)比X X區(qū)與X X 區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況三方面的情況：首先，在建設(shè)成本上，X X 區(qū)開發(fā)初期，土地價(jià)格并不比X X區(qū)高，而且政府鼓勵(lì)投資X X 區(qū)，很多政策是有優(yōu)惠的。恰恰是這樣一個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)中的行政區(qū)內(nèi)，住宅價(jià)格竟然比成熟完善的X X區(qū)還要高。四、X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析X X區(qū)是目前X X X X市的市中心區(qū)域，生活配套設(shè)施完善，交通便利，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商業(yè)等都集中在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，是一個(gè)成熟完善的生活區(qū)。而根據(jù)調(diào)研的25個(gè)在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤的均價(jià)及主力戶型的面積，可以推算出目前市場(chǎng)上出售的大部分商品房住宅價(jià)格的總價(jià)基本都在20萬元以上，也就說目前大部分樓盤都把自己的目標(biāo)市場(chǎng)定在了具有20萬以上購(gòu)買力的人群。這表明目前市場(chǎng)上對(duì)總價(jià)在15萬～20萬左右的住宅房的消化能力是最強(qiáng)的，該目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的目標(biāo)客戶也是最多的。圖18 消費(fèi)者承受總價(jià)變化區(qū)間圖分析：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，％的消費(fèi)者所能承受的住宅房總價(jià)在15～20萬之間，這個(gè)價(jià)格區(qū)間的人數(shù)是最多的。統(tǒng)計(jì)結(jié)果見下圖17：總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)圖可以看出，購(gòu)買力在12萬～25萬的區(qū)間里的消費(fèi)者數(shù)量最多，％。 ％消費(fèi)者表示需求130平米以上的戶型，而目前市場(chǎng)上提供的130平米以上的戶型數(shù)量約30％左右。 消費(fèi)者購(gòu)房面積需求總結(jié)：％的消費(fèi)者表示，需求面積在90平米以下的住宅， ％消費(fèi)者表示需求1