【正文】 本項目的成功關(guān)鍵在于以下兩點：一是如何解決資金周轉(zhuǎn)和進行資本運營，二是如何做好酒店的經(jīng)營管理。本項目的財務(wù)指標、社會效益、政治效益均符合xx實業(yè)公司戰(zhàn)略發(fā)展的要求。另外，物業(yè)的租金預計也會隨著項目的完成和xx縣經(jīng)濟的快速發(fā)展而上漲，或者以固定收益為代價將物業(yè)承包轉(zhuǎn)租，鎖定收益和風險，提前鎖定收益將大大降低投資者持有該物業(yè)的風險。十三、投資者的退出：退出機制、及各途徑的分析投資者的退出，可以考慮出售物業(yè)、出租物業(yè)等兩種形式。防范措施酒店開業(yè)后加強風險管理，建立一套危機處理機制；酒店開業(yè)后樹立積極、正面和誠信的品牌形象，鞏固客戶的消費信心；注重企業(yè)文化建設(shè)，增強員工的歸屬感和解決問題的主觀能動性，同時加強員工培訓，提高他們處理危機的能力；突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；購買必要的財產(chǎn)保險和意外保險。突發(fā)事件風險突發(fā)事故包括區(qū)域疫情（如非典等），區(qū)域交通條件嚴重惡化，水災(zāi)，火災(zāi)和其他嚴重危機事件。防范措施充分做好惡性競爭的思想準備，認識到惡性競爭是不可避免的，從而拋棄老子天下第一的想法，對酒店進行認真的客戶定位和市場定位，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營管理策劃，同時根據(jù)市場情況的變化不斷修正經(jīng)營方案。防范措施抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，xx旅游經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設(shè)速度，使項目盡快投入使用，收回投資；項目投入使用后，密切掌握和預測國內(nèi)及xx的經(jīng)濟動向，提前采取適當?shù)膽?yīng)對措施；對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目的贏利能力達到最大化；堅持走高檔客房服務(wù)為核心，豐富多元化產(chǎn)品服務(wù)的經(jīng)營路子；加強經(jīng)濟控制，盡可能地壓縮經(jīng)營成本。發(fā)展商還可以引進企業(yè)（或法人單位）加盟，共同參與投資，降低投資風險。防范措施：而產(chǎn)權(quán)酒店作為一種業(yè)態(tài)，即使出現(xiàn)信用危機，國家只會對這個市場進行規(guī)范，限制或取消產(chǎn)權(quán)酒店的可能性較小，那么產(chǎn)權(quán)酒店將來也會朝越來越健康、成熟的方向發(fā)展。防范措施項目啟動前進行充分的調(diào)查、分析和論證；加強與政府有關(guān)管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，說服政府部門支持；通過各種方法把項目置于法律保護之下。防范措施在項目前期策劃和設(shè)計上下功夫，廣泛邀請有關(guān)專業(yè)人士，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證工程啟動后設(shè)計不作或少作改動；合理選擇建筑材料，在“巧”字上下功夫；嚴格挑選施工單位，保證施工效率；加強施工監(jiān)管工作，嚴把質(zhì)量關(guān)，減小施工誤差。防范措施進行精確的投資預算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。聘請有經(jīng)驗的顧問專家對項目進行專業(yè)的指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。防范措施通過合理的控制進度來回避風險，及時了解國家政策動態(tài)，分析其出臺的背景和目的，跟蹤市場動態(tài)，主動制定應(yīng)對措施，把握項目開發(fā)的節(jié)奏和適時推出的規(guī)模，適應(yīng)市場，以有效規(guī)避市場和政策變化帶來的風險。該項目在財務(wù)角度分析，是可行的，并且效益極佳。根據(jù)xx房地產(chǎn)調(diào)查，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資在xx已悄然興起，2006年將迅速展開，每間22萬元的售價估計可能會是保守計算。xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14） 金額單位：萬元人民幣序號項目建設(shè)期12341現(xiàn)金流入　2, 2, 2, 3, 營業(yè)收入　2, 2, 2, 3, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　回收流動資金　　　　　2現(xiàn)金流出5, 1, 1, 1, 2, 建設(shè)投資5, 　　　　流動資金 　　　　經(jīng)營成本 1, 1, 1, 1, 營業(yè)稅金及附加　 所得稅　 3凈現(xiàn)金流量5, 1, 1, 1, 1, 4累計凈現(xiàn)金流量5, 4, 3, 2, 5凈現(xiàn)值（ic=6%）5, 1, 6累計凈現(xiàn)值5, 4, 3, 2, 1,xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14續(xù)1） 金額單位：萬元人民幣序號項目56789101現(xiàn)金流入3, 3, 3, 3, 3, 3, 營業(yè)收入3, 3, 3, 3, 3, 3, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動資金　　　　　　2現(xiàn)金流出2, 2, 2, 2, 2, 2, 建設(shè)投資　　　　　　流動資金　　　　　　經(jīng)營成本（注）1, 1, 1, 1, 1, 1, 營業(yè)稅金及附加 所得稅 3凈現(xiàn)金流量1, 1, 1, 4累計凈現(xiàn)金流量 1, 2, 3, 4, 4, 5凈現(xiàn)值（ic=6%） 6累計凈現(xiàn)值 1, 1, 2, 注：經(jīng)營成本 = 總成本費用 折舊費 攤銷費 借款利息xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14續(xù)2） 金額單位：萬元人民幣序號項目1112131415合計1現(xiàn)金流入2, 2, 2, 2, 2, 43, 營業(yè)收入2, 2, 2, 2, 1, 42, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　 回收流動資金　　　　 2現(xiàn)金流出2, 1, 1, 1, 1, 35, 建設(shè)投資　　　　　5, 流動資金　　　　　 經(jīng)營成本（注）1, 1, 1, 1, 1, 23, 營業(yè)稅金及附加 2, 所得稅 　3, 3凈現(xiàn)金流量 8, 4累計凈現(xiàn)金流量5, 6, 6, 7, 8, 8, 5凈現(xiàn)值（ic=6%） 3, 6累計凈現(xiàn)值2,3,3,3,3,3, 渠道變更后的盈利能力變化情況（表15）xxxx大酒店財務(wù)決策評價指標比較表（表15）序號指標項目原計劃融資渠道變更后變化情況1盈利能力凈現(xiàn)值（I c = 6%）3,3,%內(nèi)部收益率%%%靜態(tài)投資回收期+%動態(tài)投資回收期+%盈利能力系數(shù)%2其他指標平均利潤率%%%　投資利潤率%%%投資利稅率%%%由表15可見，在融資渠道發(fā)生變更后，財務(wù)評價決策指標變化不大，在可控范圍以內(nèi)。貸款利率：6%（銀行貸款利率）則：投資總額變更為：5,，%。依表13可見，項目有一定抗風險能力。xxxx大酒店投資敏感性分析表（表13）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/投資指標投資回收期（年）借款償還期投資利潤率凈現(xiàn)值　?。ㄈf元）盈利能力基期指標%3,投資額　　變動幅度（注2）+10%%3,10%%4,+150%可行性臨界點（注1）營業(yè)收入　　　變動幅度+10%%4,10%%2,50%可行性臨界點經(jīng)營成本　變動幅度+10%%2,10%%4,+3%可行性臨界點注1：此處的可行性臨界點是指凈現(xiàn)值大于零，盈利能力系數(shù)高于1。%，即可保持盈虧平衡，如圖103所示。xxxx大酒店資金來源與運用表（表12）金額單位：萬元人民幣序號項目建設(shè)期123451資金來源5, 1, 1, 1, 1, 1, 利潤總額　 1, 1, 1, 折舊和攤銷　 長期借款2, 　　　　　自籌資金3, 　　　　　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動資金　　　　　　　　　　　　2資金運用5, 1, 1, 1, 1, 建設(shè)投資4, 　　　　　建設(shè)期利息 　　　　　流動資金 　　　　　所得稅　 應(yīng)付利潤　　 長期借款本金償還　 　　　　　　　　3盈余資金（12）　 4累計盈余資金　 1, xxxx大酒店資金來源與運用表（表12續(xù)1）金額單位：萬元人民幣序號項目678910111資金來源1, 1, 1, 1, 1, 利潤總額1, 1, 1, 折舊和攤銷 長期借款　　　　　　自籌資金　　　　　　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動資金　　　　　　　　　　　　2資金運用 建設(shè)投資　　　　　　建設(shè)期利息　　　　　　流動資金　　　　　　所得稅 應(yīng)付利潤 長期借款本金償還　　　　　　　　　　　　3盈余資金（12） 4累計盈余資金1, 2, 2, 2, 3, 3, xxxx大酒店資金來源與運用表（表12續(xù)2）金額單位：萬元人民幣序號項目12131415合計1資金來源 21, 利潤總額 11, 折舊和攤銷 4, 長期借款　　　　2, 自籌資金　　　　3, 回收固定資產(chǎn)余值　　　 回收流動資金　　　 　　　　　2資金運用 　16, 建設(shè)投資