店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理(參考版)
2024-08-14 04:25本頁(yè)面
【正文】 （五）名店街的開發(fā)概念（提綱內(nèi)容另說明）什么是名店街？名店街的店鋪屬性與風(fēng)格（如何組合）動(dòng)線與店柜的規(guī)格比率及進(jìn)與出的流動(dòng)回轉(zhuǎn)關(guān)系經(jīng)營(yíng)模式與市場(chǎng)空間（六）總結(jié)：開發(fā)商對(duì)商業(yè)認(rèn)知的態(tài)度（尊重商業(yè)，虛心探討，慎選伙伴，強(qiáng)墻結(jié)合）規(guī)劃、規(guī)格、還是規(guī)格的規(guī)劃原則（即地產(chǎn)與物產(chǎn)、店鋪與業(yè)態(tài)、店柜與門店等的規(guī)格）商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空間廣闊，價(jià)值無限，但請(qǐng)?bào)w會(huì)“水能載舟，亦能覆舟”之道理六、經(jīng)營(yíng)專場(chǎng)圖示總結(jié)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)：商圈業(yè)態(tài)定位風(fēng)格檔次軟硬件甲工事乙工事丙工事MD商品業(yè)種品牌招商營(yíng)銷規(guī)劃企劃調(diào)整管理環(huán)境服務(wù)訊息經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)形象效益 店鋪的長(zhǎng)╳寬╳高的面積總量不足（4） 街道寬度與長(zhǎng)度比率（2）過于重視硬件，其街道的設(shè)施雖以到位，唯欠缺一些自然悠閑的氣氛（如公共電話、休息椅、廣場(chǎng)演示場(chǎng)等）。硬體立面可統(tǒng)一但地鋪門面不宜，否則街景單調(diào)，店鋪風(fēng)格難展現(xiàn)（也是資源浪費(fèi)，甚至有業(yè)主要求租戶保留門面）地鋪周邊的環(huán)境，將對(duì)整體商家的經(jīng)營(yíng)起到連動(dòng)作用：發(fā)揮街長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，越長(zhǎng)開發(fā)深度越深（即不怕深），從開發(fā)商的角度，地鋪的效應(yīng)規(guī)格可以寬是長(zhǎng)的3倍（一般業(yè)主總以為門面越寬而深度越淺好，忽略其房產(chǎn)也貴），設(shè)若街長(zhǎng)是100m，5m是20間，后者的商業(yè)氛圍濃烈組合優(yōu)勢(shì)越強(qiáng)，這與地產(chǎn)的土地深度有關(guān)，例舉說明（略）。甚至有房地產(chǎn)商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，邊賣邊蓋或邊蓋邊賣，此模式終將失敗告終，血本無虧。店鋪風(fēng)格難定位，經(jīng)營(yíng)模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商一般采取臨街店鋪先買斷（資金回收，容易出售考量），等時(shí)機(jī)在洽商或冒然跨入經(jīng)營(yíng)，幾乎很難有成功案例。因營(yíng)建周期過長(zhǎng)，開發(fā)之前的合作對(duì)象尋覓困難，有太多不確定因素。因業(yè)態(tài)不同，硬體功能亦不同（如出入口、扶梯種類等）色設(shè)計(jì)方案難落實(shí)。單體獨(dú)棟，形象鮮明，風(fēng)格各異，各自表述物業(yè)開發(fā)靈活，洽商容易，并門戶獨(dú)立，容易發(fā)揮自我的特色與管理（3）業(yè)態(tài)屬性之間得上下前后組合不易，調(diào)整期協(xié)調(diào)更難，而各自的門戶不清，系統(tǒng)不同，增加管理難度，結(jié)合效應(yīng)無法體現(xiàn)，甚至負(fù)面影響。 房地產(chǎn)商的開發(fā)理念是什么？（投資意圖應(yīng)非常明確）是原料加工、成品銷售的短期操作行為（不管買主死活） 是品牌形象、資源整合的中期運(yùn)作行為（須珍惜并輔導(dǎo)） 是物業(yè)保值、累積資產(chǎn)的集團(tuán)投資長(zhǎng)期行為（投入店鋪招商） 是跨足行業(yè)、規(guī)模擴(kuò)大的永續(xù)經(jīng)營(yíng)性為（堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）（二）房地產(chǎn)商（與開發(fā)商應(yīng)有所區(qū)分）隊(duì)大面積土地開發(fā)應(yīng)有的認(rèn)識(shí)：邊際效應(yīng)概念：土地價(jià)格、營(yíng)建面積（客積率與間壁率）、規(guī)模規(guī)格等的評(píng)估大型商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃的概念： 整體規(guī)劃的運(yùn)作模式雖占有容積率優(yōu)勢(shì)及回報(bào)豐厚的誘因，但其規(guī)模越大，經(jīng)營(yíng)越難，風(fēng)險(xiǎn)越高，這是常規(guī)，除非企業(yè)主屬上題之“3”或“4”的選項(xiàng)，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（臺(tái)灣亦然）如下說明：（1）不論是5年至7年甚至10年，都有租金回饋的壓力，按鄭州商場(chǎng)現(xiàn)行合理的租金上限為營(yíng)業(yè)面積5060元/m2/月，將給經(jīng)營(yíng)成本造成不小的負(fù)擔(dān)，而回租的租金往往超過此數(shù)甚多。四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結(jié)合，才能創(chuàng)造地產(chǎn)的附加價(jià)值 土地價(jià)格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營(yíng)門檻，附加值大與風(fēng)險(xiǎn)越高等其效應(yīng)都是成正比的，在這個(gè)開放的時(shí)代，很難有奇跡出現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊(duì)商業(yè)的理解變成是
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