店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營管理-預覽頁
【正文】 ent Store）邊際效應面積為30000m240000 m2（視地區(qū)市場而定）特點：有雄偉的殿堂及大片挑空區(qū)以客層檔次為商品劃分，須具有國際 一線品牌為主力商品群，結(jié)合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購物為一體的多功能商場，并以租賃為主的經(jīng)營模式，又大型購物中心亦可多業(yè)態(tài)及特色大店（Key Tenant），甚至事業(yè)機關相組合。邊際效應面積為8000 m212000 m2（依地市級別而定），單品數(shù)約20000 個單品。特點：以倉庫型平面賣場，用重級貨架陳列箱式、批量商品，可采會員制、超平價銷售，單品數(shù)約為12000個（如荷蘭MAKRO,美國SAMS）購物鎮(zhèn)（Shopping Mall）其他：便利店、速食店、專賣店等。而商圈屬性（俗稱地段）其構(gòu)成因素如下：以住戶與戶數(shù)人口設定，越密越好。以交通情況劃分其人流、車流（含捷運系統(tǒng)）、周邊停車位及交通順暢等考量。切記勿“唯業(yè)”固執(zhí)?。ㄒ詠喖殎喩虉鰹槔┒⒌赇伖δ芤?guī)劃（軟硬體）將對經(jīng)營的結(jié)果起到關鍵作用。公共設施：如挑空區(qū)、扶梯與直梯周邊、廁所、休息電話區(qū)等（二）商業(yè)地產(chǎn)對商場的經(jīng)營面積應有的認識一般商場面積按行業(yè)原則劃分如下：實效面積即店柜面積（含柜內(nèi)倉庫）動線是指商場的流動路線，如同人體的動脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關外與店鋪的風格定位及店柜級別等有關，極具專業(yè)技巧（略）有關經(jīng)營面積應有統(tǒng)一的核算標準，并不是一個行業(yè)的共同語言，依規(guī)劃經(jīng)驗。風格設計即外觀立面（含廣場景觀）、臺階高寬、入口大門（含側(cè)門，分主次不宜過多）、殿堂氣勢、挑空區(qū)域、局部重點裝飾、扶梯周邊等配置關系（第三關鍵）。開發(fā)商如有跨入百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營意向應持謹慎態(tài)度，不宜樂觀，因為百貨經(jīng)營的門檻看似很低，隨著市場劇烈競爭或分流的到來，其經(jīng)營難度卻很高（理念高度）。 平面作業(yè)圖（含面積）：動線區(qū)位、業(yè)種結(jié)構(gòu)、柜位切割、廠商配置（3）多牌性、羊頭性、殺手性、非品牌的時機掌握（2）業(yè)主（買戶）的經(jīng)營配合問題，管理層經(jīng)營常須處理與協(xié)調(diào)，久而久之變得“不務正業(yè)”。業(yè)態(tài)不同，相互錯位，優(yōu)勢互補（了解業(yè)態(tài)規(guī)格＝長╳寬╳高）地鋪規(guī)劃時其單位規(guī)格的參考，一個品牌一般需求的面積為60 m2 80m2 ，即寬是6m，則深是12m或?qū)捠?m，則深是14m，如有大店，以2個單位打通即可，例舉說明（略）?？照{(diào)位置的預留，限制置放店頭與大門的內(nèi)開規(guī)定（或永設計手法如店的門頭線退縮，銷售面積仍不變，而強行灌輸3贏理念）對整街的動線暢通與景觀形象是整體商戶所必須訴求的共同效應，例舉說明（略）地鋪二層的開發(fā)要領（或三層），步梯與通道置于店尾或?qū)儋u場外（便于管理與利用），而現(xiàn)行都置于店前或店中間，如有門店能營業(yè)到二層，則自行另開內(nèi)梯，如專賣店或餐飲店，例舉說明（略）五、步行街內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)概念： 步行街在全省像雨后春筍般的展開，但都投入大、產(chǎn)出少，不如預期，究其原因：對步行街業(yè)態(tài)屬性（或個性）的了解：步行街是市民逛街休憩的場所，屬一般性消費（大眾、中檔或以下），應以“大文化”為商品主流，并結(jié)合大量專賣店或特色大店（含咖啡店、速食店等）甚至專業(yè)店以活絡市場。 幅地不廣，規(guī)模不夠（3）地產(chǎn)經(jīng)營：地段商圈理念規(guī)模風格模式業(yè)態(tài)店鋪對象條件評估審計招商拜訪洽談行 動15 /
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