【正文】 故在開發(fā)初期隊(duì)商業(yè)的功能規(guī)劃更趨重要，如下說(shuō)明：仍出于對(duì)“規(guī)格”概念的欠缺：（1） 3贏理念不足，尤其經(jīng)營(yíng)戶過(guò)于自私及狹隘心態(tài)主導(dǎo)者如有更好的商業(yè)意識(shí)，應(yīng)在前期規(guī)劃時(shí)，與開發(fā)商充分的溝通，且提出具有主導(dǎo)性的主題方案，并對(duì)商業(yè)的理解與品牌的建立有共同的認(rèn)知。地鋪的臺(tái)階高度與平面寬度之忌諱，例舉說(shuō)明（略）土地適應(yīng)分割增加規(guī)劃靈活性的概念： 如屬大面積土地可作切割考慮，尤其橫向土地更具切割價(jià)值：（本文第一題業(yè)態(tài)分類的面積是指營(yíng)業(yè)面積）（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與店鋪規(guī)劃（含輔房設(shè)施、硬體設(shè)備）的關(guān)系輔房設(shè)施即主機(jī)房、空調(diào)房（含空調(diào)箱）、水電間、安全梯、廁所、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)等配置關(guān)系（第二關(guān)鍵）硬體設(shè)備即扶梯與直梯等配置關(guān)系：扶梯：分步行梯與平面梯，其擺放的位置又分橫向縱向、前中右偏、平行交叉（第一關(guān)鍵）。店鋪周邊環(huán)境分廣場(chǎng)設(shè)置、綠化景觀、臨街房屋等影響。（如日本東急地鐵集團(tuán)）專業(yè)店或品類店（Speciality Store）特點(diǎn)：以生鮮熟食為特色及名生必需品、日常生活品的全品類商品組合，并以超低價(jià)促銷與平價(jià)銷售的超市形態(tài)經(jīng)營(yíng)，其機(jī)制側(cè)重中央采購(gòu)及營(yíng)業(yè)控管的系統(tǒng)，又稱扁平式管理，故連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構(gòu)成并組合國(guó)內(nèi)一線品牌與小部分國(guó)際二線品牌，而以聯(lián)營(yíng)即扣率為主要經(jīng)營(yíng)模式。購(gòu)物中心（Shopping Center）難點(diǎn)：具一定規(guī)模的商品采購(gòu)及物流配送能力，其準(zhǔn)入點(diǎn)難掌握。以大型百貨店為例分第一商圈（半徑2公里），第二商圈（半徑4公里），第三商圈（半徑8公里），邊緣商圈（基本已抵達(dá)市郊），輻射商圈（依地市不同，市場(chǎng)差距而定）。sign系統(tǒng)：店招、立招、樓介、告示牌、指引牌、吊架牌等丙工程即店柜裝潢與貨架道具制作（或冷庫(kù)、臥柜、立柜等）附注：甲乙丙不宜混為一談，從設(shè)計(jì)面、施工期、工程隊(duì)、發(fā)包價(jià)的角度應(yīng)劃分清楚并同步實(shí)施。四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結(jié)合，才能創(chuàng)造地產(chǎn)的附加價(jià)值 土地價(jià)格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營(yíng)門檻，附加值大與風(fēng)險(xiǎn)越高等其效應(yīng)都是成正比的，在這個(gè)開放的時(shí)代，很難有奇跡出現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊(duì)商業(yè)的理解變成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性課題了，如何有效的結(jié)合，必須誴店鋪需求切入，提示如下：（一）店鋪風(fēng)格難定位，經(jīng)營(yíng)模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商一般采取臨街店鋪先買斷（資金回收，容易出售考量），等時(shí)機(jī)在洽商或冒然跨入經(jīng)營(yíng)，幾乎很難有成功案例。甚至有房地產(chǎn)商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，邊賣邊蓋或邊蓋邊賣，此模式終將失敗告終，血本無(wú)虧。 平面硬體圖：賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施位置，如安全門、防火卷閘門、消防栓、分電盤等（含賣場(chǎng)外的輔房?jī)?nèi)設(shè)施）（2）建筑面積即賣場(chǎng)外含輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉(cāng)庫(kù)、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門處等面積。以年齡層劃分，依次為壯年（含兒童）、中年、青少年、老年。特點(diǎn)：類似SC，地處大都位郊區(qū)，如同造鎮(zhèn)，都采物業(yè)大樓方式，專門店云集，并多功能、多業(yè)態(tài)組合。（如各省地市市場(chǎng)而定），并具大型停車場(chǎng)。以交通情況劃分其人流、車流（含捷運(yùn)系統(tǒng)）、周邊停車位及交通順暢等考量。實(shí)效面積即店柜面積（含柜內(nèi)倉(cāng)庫(kù)）動(dòng)線是指商場(chǎng)的流動(dòng)路線，如同人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關(guān)外與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專業(yè)技巧（略）有關(guān)經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，并不是一個(gè)行業(yè)的共同語(yǔ)言，依規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)。 平面作業(yè)圖（含面積）：動(dòng)線區(qū)