【正文】 該項目貸款暫被我行評定為A級，一定的抗風險能力,，貸款期限三年，貸款利率為基準利率基礎上浮20%。督促項目公司及時籌足注冊資金。要求股東承諾在按還款計劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。截止評估日止，項目公司的注冊資金只有4,725萬元且只到位了13%，項目目前所投入的資金雖基本上來自股東，但均屬負債性資金，須向股東支付利息。本項目除取得了建設用地規(guī)劃許可證外，土地使用權證、施工許可證尚未取得，報建審核書和建設工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴格遵照規(guī)劃批復建設，項目存在一定的建設風險。本項目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團內(nèi)部的資金運作模式是：項目公司借款，集團統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說，借款并不一定會用于該項目，合生創(chuàng)展有可能將以本項目名義籌措的資金調(diào)配給其他項目使用；根據(jù)評估測算，該項目目前的銷售收入已基本可以滿足項目建設對資金的需要，項目借款面臨著一定的挪用風險。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風險。廣州的房地產(chǎn)市場總體已進入供大于求的階段，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。該司已對外提供擔保297萬元，現(xiàn)對外可擔保額10，989萬元，具有較強的經(jīng)濟實力及一定的擔保能力； 廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,000萬元的擔保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬元，總負債46,615萬元，凈資產(chǎn)額為19,946萬元。廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔保。同時可進一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶合生創(chuàng)展公司的銀企合作關系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎，并促進我行的信貸結構調(diào)整。項目等級為A級。從項目目前的情況和銷售預測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。三、借款人償債能力評價，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。整個項目總的看來具備一定抗風險能力。經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取12%時，項目凈現(xiàn)值（FNPN）為1,628萬元，%，表明項目在財務上是可行的。第五章 項目效益及償債能力評價一、項目財務效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。預售款回籠可以補足項目建設資金缺口。所投入資金主要用于2001年項目的建設；，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于支付土地費用，1億元用于2002年后的建安費用；銷售回籠款31,368萬元，約占總投資的47%。二、籌資來源 該項目總投資65,877元，截止評估日，項目已投入資金約19,520萬元，約占總投資的30%。 前期費用：規(guī)劃勘測設計費按建安工程費的3。評估認為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環(huán)境和規(guī)劃設計等均符合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。小區(qū)設計有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，—140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛力）項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32棟1218層廣州合生明暉房地產(chǎn)有限公司疊彩園天雄布市4,315元/平方米32棟1226層廣州市合景盈富房地產(chǎn)有限公司順景雅苑新港西路立新東街5,110元/平方米14棟13層廣東杰偉實業(yè)有限公司南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房地產(chǎn)有限公司順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟1220層順得振華房地產(chǎn)有限公司 以上所開發(fā)產(chǎn)品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國家對居民居住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟?。底層部位架空結合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕盈的特點。形態(tài)結構規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費者的需求特點，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。二、市場競爭能力分析地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣東省經(jīng)濟管理干部學院等著名學府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。 在這可發(fā)展空間里，門檻也提高了。當前世界發(fā)達國家人均居住面積高35平方米，而廣州人均住房不足14平方米，故且不計外來與新增人口對住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項目高達4,000萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于10%； 廣州市