【正文】 員工實(shí)行培訓(xùn)上崗。公司自身組建物業(yè)管理公司，由公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，面向社會(huì)統(tǒng)一招聘物業(yè)管理人員，包括清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂設(shè)施的管理人員，由公司統(tǒng)一進(jìn)行管理方面的培訓(xùn)后上崗工作。 產(chǎn)品售后服務(wù)方面策略 對(duì)于房地產(chǎn)這種特殊產(chǎn)品，有其獨(dú)特的售后服務(wù)方式。為提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，公司還組織售樓人員的上崗培訓(xùn)，負(fù)責(zé)開盤前后的整體策劃。我們相信，種種優(yōu)惠策略在具體實(shí)施階段將很大程度上吸引購(gòu)房者的目光，引導(dǎo)購(gòu)房者來此定居、工作、生活。 產(chǎn)品銷售價(jià)格方面的策略和實(shí)施 公司在保證所建商品房銷售盈利的情況下，擬定了一系列價(jià)格方面的優(yōu)惠政策。讓南昌人更多準(zhǔn)備買房消費(fèi)者了解和體驗(yàn)“盛唐水都”的魅力 。同時(shí)，考慮到購(gòu)房者和看房者的需要，我們會(huì)在較 為繁 華的市中心建立 “盛唐水都”的樣板間，供消費(fèi)者參觀洽談，并 50 為其配備看房專車，隨時(shí)隨地讓購(gòu)房者去小區(qū)參觀、體驗(yàn)。 在建立銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售渠道方面的策略與實(shí)施 對(duì)于商品房的銷售，公司已制定了強(qiáng)有力的銷售計(jì)劃。 關(guān)系營(yíng)銷 其營(yíng)銷主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 環(huán)保營(yíng)銷 隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。 個(gè)性營(yíng)銷 消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮 49 和張 揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，當(dāng)在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時(shí)，不可設(shè)想還能有效地吸引消費(fèi)者。如果能靜下心來，腳踏實(shí)地地進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè) 和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。集中全力開發(fā)好“盛唐水 都開發(fā)項(xiàng)目”這個(gè)極力發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目。 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略以黨的十六大確定的重要思想為指針，以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為指導(dǎo)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和加入世貿(mào)組織的新形勢(shì)下的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，以人才為保障，在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國(guó)內(nèi)外管理、技術(shù)、信息等方面的交流合作和競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化公司資源配置，實(shí)施公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。采用公開價(jià)和實(shí)得價(jià)雙級(jí)控制體系。實(shí)行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。在各方面協(xié)同努力下，盛唐水都以布局合理、文化統(tǒng)領(lǐng)，技術(shù)先進(jìn)，居住舒適，交通方便，環(huán)境優(yōu)美的嶄新形象展示在市民面前，營(yíng)造出高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的居住文化。統(tǒng)一的建筑部件和細(xì)部我們采用了統(tǒng)一的建筑部件配置和編輯部處理，包括：墻身的材料，顏色配置手法的統(tǒng)一、內(nèi)墻處理手法的統(tǒng)一，外墻劃分線及其比例尺度的統(tǒng)一，樓梯間處理的統(tǒng)一，等等。在戶型方面采用了干濕分區(qū)，動(dòng) 靜分離、戶戶采光，更是在設(shè)計(jì)上有重大的突破，深得市場(chǎng)青睞。變化層頂在單體設(shè)計(jì)中，十分重視住宅的層頂造型，把它作為小區(qū)整體形象的關(guān)鍵因素，進(jìn)行充分的運(yùn)用和發(fā)揮。 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 建筑外觀設(shè)計(jì)以新現(xiàn)代主義的構(gòu)成手法為主導(dǎo)，滿足人們的普通審美情趣。交往與娛樂場(chǎng)所單元化的住宅設(shè)計(jì)給社會(huì)交往帶來了困難，尤其是現(xiàn)代住宅，更增加了鄰里之間的親情。 3）私密性需求 小區(qū)從規(guī)劃中就盡量避免居民之間視線干擾和傳聲。小區(qū)在后期管 45 理將加大對(duì)車流，人 流及小區(qū)安全管理，在小區(qū)里的重要部分設(shè)計(jì)保安崗?fù)?，?duì)于整個(gè)小區(qū)的治安起監(jiān)督作用。 2）安全需求 安全需求是避免人身和財(cái)產(chǎn)受到傷害和損失。良好的居住環(huán)境的創(chuàng)造，與這些需求是分不開的。以限定機(jī)動(dòng)車的速度，減少機(jī)動(dòng)車對(duì)居民的心理壓力，并收到步移景異的效果。 道路的分級(jí)布置保障交通“順而不穿、通而不漏”。良好的居住環(huán)境及文化內(nèi)涵將逐漸成為人們生活的第一要素。在信息時(shí)代，隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，工作和生活在時(shí)間和空間上將更多的分離，人們的家庭生活時(shí)間將會(huì)越來越多，除了舒適的智能型住宅外，還要求居住環(huán)境的園林化，貼近自然綠色起 居室，使居民得以放松休憩、活動(dòng)和交往。老人、小孩、家庭婦女的大部分時(shí)間生活在家庭。規(guī)劃設(shè)計(jì)在滿足日照通風(fēng)、消防、交通等功能的同時(shí)，加大建筑進(jìn)深，縮小面寬，節(jié)約土地。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和文化理念就是遵循“以人為本、環(huán)境為先、文化倡導(dǎo)、營(yíng)造高水準(zhǔn)的居住文化”這一指導(dǎo)思想進(jìn)行的。首先，我們必須為“灰姑娘”找到她的“水晶鞋”，這在很大程度上影響到本企劃的成敗。 42 2）從最新趨勢(shì)來看，項(xiàng)目周邊也出現(xiàn)同檔次定位的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，如果清盤期滯后，將會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 4）小區(qū)的開發(fā)建設(shè)受到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，?shí)施了一系列優(yōu)惠政策，項(xiàng)目極具升值潛力。 2）本項(xiàng)目投資規(guī)模較大，設(shè)計(jì)的戶型較多，面積上跨度大，業(yè)主有較大的選擇余地。 南昌市相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)城市及大中型城市而言，在經(jīng)濟(jì)總量及居民收入水平上仍存在著很大落差，居民購(gòu)買力相對(duì)較弱，在消費(fèi)觀念上比較落后，對(duì)房屋品質(zhì)，居住環(huán)境及消費(fèi)方式在理念上仍存在很大差距，將是今后房產(chǎn)銷售的主要制約因素。 江西省城鎮(zhèn)居民收入水平偏低。對(duì)國(guó)家、省、市規(guī)定的 41 各種收費(fèi)一律按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。 政策優(yōu)勢(shì) 為了擴(kuò)大招商引資，政府實(shí)施了一系列優(yōu)惠政策。該項(xiàng)目地塊北鄰 500 綠化風(fēng)景帶，東、南鄰南昌市內(nèi)水系之源的引水河 —— 撫河故道，規(guī)劃為一類住宅用地及高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊 毗鄰的昌南大道（南隔堤） 為南昌市規(guī)劃的內(nèi)環(huán)，其西接生來大橋，東接迎賓大道。 本章應(yīng)用這一分析方法，對(duì) 公司 的內(nèi)外部環(huán)境以及自身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，從而做到 “ 知己知彼 ， 百戰(zhàn)不殆 ” 。 4)嚴(yán)格控制商品質(zhì)量 “質(zhì)量是商品的生命”，我們將實(shí)現(xiàn)全面質(zhì)量管理，建立并完善與之相當(dāng)?shù)馁|(zhì)量保證體系，主要包括： 建立明確的質(zhì)量計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)； 建立一個(gè)綜合質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，并將商品質(zhì)量落實(shí)到個(gè)人；建立一套靈敏的質(zhì)量檢驗(yàn)的反饋體系，嚴(yán)格質(zhì)量控制； 建立質(zhì)量管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化程序。 39 b 設(shè)有專門管理三包服務(wù)的職能部門和三包服務(wù)隊(duì)伍。 4)提供良好的服務(wù) 近兩年，良好的服務(wù)在現(xiàn)在的市場(chǎng)中顯得越來越重要。網(wǎng)站２４小時(shí)的不間斷服務(wù)，不僅滿足了買方的溝通欲望，還為賣方提供了更加便捷的銷售渠道。組織營(yíng)銷隊(duì)伍，或者由技術(shù)人員、營(yíng)銷人員組成小組，一起負(fù)責(zé)向客戶推銷產(chǎn)品。我們首先提前做好市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，實(shí)行目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷。為了更有效地了解他們的需求，對(duì)市場(chǎng)變化作為及時(shí)的響應(yīng)，我們將建立公司 客戶的體系來實(shí)施我們的商品銷售。 建立廣泛的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 1）歸根結(jié)底，只有實(shí)現(xiàn)一定數(shù)量的銷售才能是一個(gè)成功的企業(yè)，因此，建立廣泛的市場(chǎng)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)是本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃最核心的內(nèi)容。 品牌競(jìng)爭(zhēng) 1）強(qiáng)化企業(yè)品牌 隨著產(chǎn)品更新?lián)Q代的加速及市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，我們不應(yīng)該為某個(gè)很快就會(huì)消失的產(chǎn)品塑造品牌，而是要為企業(yè)創(chuàng)立品牌，這樣可以更好地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的質(zhì)量、信任和能力的認(rèn)同，同時(shí)使品牌的壽命得以無限延伸。當(dāng)然這里還包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要的領(lǐng)導(dǎo)人的變更情況，分析領(lǐng)導(dǎo)人的更換為企業(yè)的發(fā)展所帶來的影響。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手領(lǐng)導(dǎo)人的分析包括：姓名、年齡、性別、教育背景、主要 的經(jīng)歷、培訓(xùn)的經(jīng)歷、過去的業(yè)績(jī)等等。一個(gè)敢于冒險(xiǎn)、勇于創(chuàng)新的領(lǐng)導(dǎo)者，會(huì)對(duì)企業(yè)做大刀闊斧的改革，會(huì)不斷的為企業(yè)尋求新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)；一個(gè)性格穩(wěn)重的領(lǐng)導(dǎo)者，會(huì)注重企業(yè)的內(nèi)涵增長(zhǎng)，注重挖掘企業(yè)的內(nèi)部潛力。所以學(xué)習(xí)和創(chuàng)新成了我們企業(yè)主要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，很難說什么是企業(yè)的核 心競(jìng)爭(zhēng)力。 3) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的創(chuàng)新能力分析 目前企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境是一個(gè)超競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境?？茨膫€(gè)指標(biāo)是優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，哪個(gè)指標(biāo)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高。同時(shí)要對(duì)利潤(rùn)率的構(gòu)成進(jìn)行分析。盈利能力通常采用的指標(biāo)是利潤(rùn)率。分析市場(chǎng)占有率不但要分析在行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本企業(yè)總體的市場(chǎng)占有率的狀況，還要分析細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的占有率的狀況。 1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)占有率分析 市場(chǎng)占有率通常用企業(yè)的銷售量與市場(chǎng)的總體容量的比例來表示。在這樣一個(gè)瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境中，誰(shuí)能掌握市場(chǎng)的先機(jī)，誰(shuí)能及時(shí)把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中掌握了主動(dòng)。 將為本案在以后發(fā)展過程中提供了先天性的條件。 該項(xiàng)目占地 1222 畝、 占地 1600 畝的大湖之都、宏舜房產(chǎn) 1500畝（銀河城）、上海利嘉南昌居住主題公園的 1400 畝、 1200 畝的綠地山莊、誠(chéng)義投資的 1200 余畝、澄碧湖 700 畝、平安象湖風(fēng)情的 600畝，豐源淳合 600 畝、平海項(xiàng)目 600 余畝，洪城大廈集團(tuán) 500 畝等；京東的萬科四季花城 960 畝；紅角洲聯(lián)泰項(xiàng)目 1200 余畝；新建的沿海綠色家園的麗水佳園 280 多畝、城開投資的 1128 畝，以及萬科項(xiàng)目；灣里的香港博泰投資公司開發(fā)的博 泰花園占地 800 畝、恒茂開發(fā)的恒茂國(guó)際會(huì)展中心占地 600 畝等等，這些外圍樓盤也將在近年內(nèi)作 35 為南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)主體部分出現(xiàn)，而其中的大部分處在昌南。 南昌步入城市化進(jìn)程，中心區(qū)域土 地的稀缺決定了現(xiàn)在的南昌房地產(chǎn)開始走向外圍發(fā)展的歷程。近幾年市場(chǎng)的高速發(fā)展以及 20xx 年一季度的發(fā)展再次印證了市場(chǎng)的供求擴(kuò)大。 本季度投資規(guī)模的 下落，為將來市場(chǎng)騰出了更大的發(fā)展空間，綜合以上兩方面，投資規(guī)模必然將會(huì)得到一個(gè)迅速的提升。雖然一季度已成交 ，但還將有 畝在年內(nèi)出讓，土地放量出讓的同時(shí)，整個(gè)投資規(guī)模也將增大。 在市場(chǎng)地位遙遙領(lǐng)先 從一季度市場(chǎng)運(yùn)行狀況上看，宏觀政策初見成效，南昌房地產(chǎn)步入良性發(fā)展軌道，市場(chǎng)日益成熟。城南板 33 塊在正榮大湖之都、南昌居住主題公園、綠地山莊等大盤的強(qiáng)力支撐，亦有戀戀象湖、峰水鑒等小盤陸續(xù)登場(chǎng)，整個(gè)板塊全面興起。 ⑤ 板塊競(jìng)爭(zhēng)和緩，城南板塊全面興起 一季度市場(chǎng)推盤較少，板塊競(jìng)爭(zhēng)熱度下降，個(gè)別板塊趨于沉寂，市中心沿江一線樓盤大多已入尾聲，周邊新入市的樓盤體量甚小。 ④ 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 32 在市場(chǎng)需求旺盛，樓盤品質(zhì)不斷提高的促進(jìn)下，南昌房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，并將持續(xù)此種態(tài)勢(shì)。其中昌南板塊獨(dú)占 4 個(gè)，并有 3 個(gè)是大盤。 在推盤上看，第一季度的樓市也相對(duì)平靜，市場(chǎng)推盤不多，主要是醞釀上市。這也是在近幾年市場(chǎng)高速運(yùn)行、國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)下實(shí)現(xiàn) “ 軟著陸 ” 的必然結(jié)果，從長(zhǎng)期發(fā)展上看是非常有必要的。土地的集聚放量將有部分增量直接入市，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)起著推波助瀾作用。 今年３月南昌市頒布《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見》，啟動(dòng)了以全方位強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。三年之內(nèi)人均住房面積要增加５平方米，有關(guān)部門據(jù)此預(yù)測(cè)，這將使南昌每年新增加住房面積２００多萬平方米。南昌市民不斷改善生活品質(zhì)的要求，也將增加住房的需求量。南昌市房管局正積極推行房屋拆遷貨幣化安 置，這項(xiàng)政策將使相當(dāng)一部分拆遷戶在領(lǐng)取貨幣安置款后加入購(gòu)房者的行列。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。市民擔(dān)心房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)而“恐慌性”購(gòu)房的時(shí)期，逐漸過去， 以 “ 自住性購(gòu)房 ” 為主體的市場(chǎng)格局將逐步形成。南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告公 布的一系列數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)存在朝著更加健康、理性的方向運(yùn)行。其中住宅投資完成 13． 95億元，同比增長(zhǎng) 8． 6％， 增幅比上年同期回落 68． 4 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增幅低 18． 1 個(gè)百分點(diǎn)。該報(bào)告顯示，受宏觀調(diào)控和央行 房貸 利率上調(diào)影響，該省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，但 商品房 銷售情況較好。 據(jù) 分析認(rèn)為，置業(yè) 、 投資的比重的增大，說明置業(yè)投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面 也說明南昌市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 是朝著 持續(xù)健康 方向發(fā)展。前５個(gè)月南昌市市區(qū)交易的９１ .６萬平方米商品住宅中，本市居民購(gòu)買的為６７ .１萬平方米，比重達(dá)７３％；外地居民購(gòu)買的為２４ .５萬平 方米，比重為２７％。從商品住房供應(yīng)情況看，今年前５個(gè)月單價(jià)在每平方米３０００元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的４７ .９％，單套面積在１２０平方米以上的占總量的６５ .１％；從預(yù)銷售情況看，前５個(gè)月，單價(jià)在每平方米３０００元以上的占總銷量的７２ .２％；單套建筑面積在１２０平方米以上的占總銷量的６３ .７％。從商品住房供應(yīng)情況看，今年前５個(gè)月單價(jià)在每平方米３０００元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的４７ .９％，單套面積在１２０平方米以上的占總量的６５ .１％；從預(yù)銷售情況看，前５個(gè)月，單價(jià)在每平方米３０００元以上的占總銷量的７２ .２％；單套建筑面積在１２０平方米以上的占總銷量的６３ .７％。 26 今年前５個(gè)月，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為２３ .９３億元，較上年同期增長(zhǎng)４ .９％，比去年同期增幅相比下降 了５７ .３個(gè)百分點(diǎn)；今年前５個(gè)月全市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積１１６ .５７萬平方米，較上年同期增長(zhǎng)１ .８％。 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1）南昌房地產(chǎn) 朝著 健康 方向發(fā)展。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同 時(shí)，也影響供給，對(duì)于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計(jì)。 ④供求關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)增幅趨緩 從需求來看，近期影響其變動(dòng)的因素主要有：國(guó)家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。二手房市場(chǎng)的發(fā)展，將對(duì)平 抑房地產(chǎn)價(jià)格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，有利于我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購(gòu)公房的大量