城市運(yùn)營商拿地策略實例分析報告(參考版)
2024-08-14 02:33本頁面
【正文】 能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。c)如果開發(fā)商從企業(yè)自身發(fā)展策略考慮，需要快速回籠資金，而競爭對手拿地意愿又很強(qiáng)，則可以在競拍中采用積極競價策略，以提高土地最終的成交價，爭取使價格超過臨界點，從而實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。土地價格超過臨界點后，開發(fā)利潤占總收益的比重相對較小，且主要依靠商業(yè)的貢獻(xiàn)，風(fēng)險較大，可開發(fā)價值不大。?當(dāng)住宅銷售均價從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅45%， 當(dāng)住宅銷售價格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅18%，說明總收益對價格的變動比較敏感。?住宅銷售均價達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險相對較小。?即使保守估計銷售均價只有2300元/平方米，%，仍具有較大開發(fā)價值。以下為住宅銷售均價和對應(yīng)收益的關(guān)系表（為便于分析，假定多層與小高層價格相同，商業(yè)銷售均價為固定值5000元/平方米）從上表可以看出：?隨住宅銷售均價的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加。（2） 地價固定，住宅銷售均價與收益的變動關(guān)系分析為進(jìn)一步分析住宅銷售均價可能的變動對收益造成的影響，我們將地價固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動關(guān)系。?土地價格超過110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到40%，其中住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，主要靠商業(yè)貢獻(xiàn)利潤，風(fēng)險很大，開發(fā)價值不大。從上表可以看出：?隨土地價格的增加，開發(fā)利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。而小高層電梯
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