關(guān)于華夏幸福商業(yè)模式的分析報告(參考版)
2025-08-06 00:24本頁面
【正文】 19。（五） 通過創(chuàng)意與生活化場景結(jié)合，深化住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵借助項目原有景觀資源，創(chuàng)意形式多樣的休閑景觀概念，并配以生活化的場景，并對生活化場景進行深化，提煉眾多的娛樂休閑元素，從而提升了整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價值。（三） 建立專業(yè)的招商團隊，培育產(chǎn)業(yè)招商能力建立專業(yè)的產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)招商的團隊，通過專業(yè)的招商團隊和企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作，并為企業(yè)提供全方位的招商配套服務(wù)。產(chǎn)業(yè)用地可以采取“產(chǎn)業(yè)與配套用地政府持有，山林公園等景觀用地政府租賃公司出資”的模式，公司僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設(shè)、綜合功能配套建設(shè)和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)。（二） 采取“產(chǎn)業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式采取產(chǎn)業(yè)托管的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供全面的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)”作為價值點，通過“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務(wù)” 幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。支撐公司融資、抵押的是重資產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)，一旦住宅銷售下降或土地價格下降，華夏幸福的整個運作鏈條會遭到打擊。投資建設(shè)能力：華夏幸福擁有土地九通一平，以及五星級酒店、中央公園、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的建設(shè)能力。戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力：華夏幸?？偛坑袑ｉT的戰(zhàn)略管理部門負責整合全球高端資源，開展產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作，并參與園區(qū)的概念規(guī)劃工作。地產(chǎn)銷售：通過產(chǎn)業(yè)新城模式低價獲取土地，地產(chǎn)銷售凈利率維持在1520％之間。土地整理與基建：按照審計后所產(chǎn)生費用與政府110％結(jié)算。從收入結(jié)構(gòu)來看，2011年華夏幸福的園區(qū)運營收入占45%，園區(qū)住宅開發(fā)占50%，其他商業(yè)服務(wù)收入占5%。項目前期即可產(chǎn)生一級土地開發(fā)的回款，同時項目開發(fā)23 年后，公司招商引資步入軌道，也將產(chǎn)生相應(yīng)的服務(wù)性收入對項目現(xiàn)金流產(chǎn)生貢獻。住宅開發(fā)分期獲取土地，減小資金占用。政府在項目初期提供給華夏幸福一定土地指標進行開發(fā)建設(shè)，華夏幸福在項目初期可不支付拆遷費用。 （六）華夏幸福的現(xiàn)金流策略華夏幸福在項目運作的初期只需先期投入5億左右，2年后實現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡，34 年進入現(xiàn)金流加速流入期。（3）盡快形成景觀道路和示范區(qū)景觀資源的品質(zhì)展示，利用高性價比沖擊市場，并通過情景展示、現(xiàn)場活動、體驗式營銷達成開盤火爆熱銷，而后采取少量多次的推盤策略。 住宅開發(fā)策略（1）住宅開發(fā)同工業(yè)園區(qū)建設(shè)同時啟動，同時住宅開發(fā)的客群以北京客戶為主，產(chǎn)品主打性價比，在園區(qū)開發(fā)前期即能快速產(chǎn)生現(xiàn)金流，為園區(qū)開發(fā)提供資金支持。啟動期完成起步區(qū)道路，及主要的市政場站（供水廠、變電站等）；項目成長期完成核心區(qū)景觀地標，區(qū)域主干道、新拓展片區(qū)道路及部分的市政管線；項目成熟期完善區(qū)域景觀節(jié)點、市政管線及區(qū)域次干道與支路。以10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)為樣本對園區(qū)開發(fā)的節(jié)奏說明如下：產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)分為三個階段，第一年至第三年為啟動期，第四年至第六年為成長期，第七年至第十年為成熟期。通過協(xié)議明確收入確認和結(jié)算方式保證了公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當收益和權(quán)力。（2）與政府簽訂協(xié)議明確進度計劃與結(jié)算方式華夏幸福前期通過用政府簽訂協(xié)議明確項目大的進度計劃，同時每年制訂詳細的投資計劃及開發(fā)進度，經(jīng)政府同意后執(zhí)行。（5）產(chǎn)品內(nèi)涵的深化潮白河孔雀城借助項目景觀資源，創(chuàng)造了平原森林、森林公園、濕地公園、群英河、九曲花街等景觀概念，提煉了花園耕種、林中漫步、花影下午茶、花街暢游、水岸一日等生活化場景，并對生活化場景進行深化，例如“花街暢游”就包含提煉了廣場、拾穗樂園、薰衣草環(huán)島、孟特芳小徑、馬奈草地、記憶之谷、星夜半島、落日碼頭等眾多的休閑元素，從而提升了整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價值。 （3）產(chǎn)品的配套功能潮白河孔雀城項目包含了中央公園、星級酒店、高級會所、國際學(xué)校、康體中心、商業(yè)街等功能齊全的生活配套，提升了項目的土地價值，促進項目銷售。（2）孔雀城產(chǎn)品定位與客戶定位孔雀城的產(chǎn)品涵蓋景觀高層、洋房、別墅等中高端產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品（1）產(chǎn)品系列華夏幸福旗下產(chǎn)品主要有“孔雀城”、“大衛(wèi)城”和“華夏系列”等。附圖：園區(qū)核心區(qū)的產(chǎn)品布局 產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)產(chǎn)品華夏幸福按照區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群，通過擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作。除了用于園區(qū)展示和招商的城市規(guī)劃館、中央公園和創(chuàng)業(yè)大廈由華夏幸福自主開發(fā)外，其他產(chǎn)品主要通過引入合作伙伴進行開發(fā)建設(shè)。一級開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品線產(chǎn)品開發(fā)模式九通 道路主干路網(wǎng)、支路網(wǎng)、橋梁、涵洞、導(dǎo)示系統(tǒng)，道路綠化自主開發(fā)供水供水廠、供水管線自主開發(fā)供氣燃氣站、燃
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1