【正文】 以上三點(diǎn)建議是我方通過(guò)慎重考慮后向貴單位提出，希望貴單位領(lǐng)導(dǎo)能考慮一下我們的建議，減輕一些我們年輕人創(chuàng)業(yè)的壓力，我們將以更飽滿的熱情投入到創(chuàng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中去，創(chuàng)造更多的價(jià)值，同時(shí)也讓貴單位有這樣的物業(yè)感到驕傲。綜上，自我司接盤(pán)之后，在各環(huán)節(jié)銜接順暢的前提下，需要將近13個(gè)月之后酒店才能正常營(yíng)業(yè)，在這一年基礎(chǔ)設(shè)施改造和酒店裝修期間，希望貴單位能給予免租。以月度或季度繳納租金，對(duì)我方的經(jīng)濟(jì)壓力較小，自然能及時(shí)的和鐵路部門(mén)的財(cái)務(wù)對(duì)接，從而讓鐵路部門(mén)更能有保障。二、物業(yè)租金結(jié)算方面的建議本著公平公正、合作共贏的合作原則，本公司正對(duì)資金結(jié)算方面提一下兩點(diǎn)建議：以季度或月度結(jié)算首先，這樣可以減小我司的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)壓力和管理壓力，從而花更多的時(shí)間和精力在酒店運(yùn)營(yíng)管理上，特別是投資前幾年，效果會(huì)更加明顯。本著平等互助、合作共贏的合作理念，本著創(chuàng)造更高的投資回報(bào)的前提，本人希望最佳合作年限在15年，至少12年以上。酒店配套設(shè)備的折舊期在正常使用且保養(yǎng)良好的狀態(tài)下，電梯的的使用年限在20年左右，酒店空氣能、空調(diào)、電視使用年限均在10年以上，辦公座椅和沙發(fā)、床等的折舊使用年限就更長(zhǎng)，如果租期在10年計(jì)算的話，所有設(shè)備的這就處理將損失很大一部分資金，有的根本只能當(dāng)廢品處理。項(xiàng)目投資回報(bào)周期較長(zhǎng)按照酒店行業(yè)目前入住率情況普遍偏低，維也納酒店加盟合作協(xié)議中承諾的保證常年75%入住率來(lái)計(jì)算，平均房?jī)r(jià)160元/晚，那么每年酒店收入在876萬(wàn)左右，根據(jù)眾多資料查找和驗(yàn)證，維也納酒店的年平均毛利潤(rùn)率在45%，根據(jù)初期的投資數(shù)據(jù)而言，項(xiàng)目的投資回報(bào)周期在89年之間。就雙方的物業(yè)租賃事宜的合作，本人先提出個(gè)人的幾點(diǎn)想法和建議，并希望得到鐵路部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持：一、物業(yè)合作承租期建議1215年通過(guò)我公司對(duì)酒店行業(yè)的了解和前期的調(diào)研，以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算，我方建議合作承租期建議在1215年以上，具體原因有下：項(xiàng)目前期資金投入較大 酒店加盟合作費(fèi)根據(jù)維也納酒店的合作方式，其加盟合作費(fèi)3000元/間，且需要繳納100萬(wàn)左右的加盟保證金，外加設(shè)計(jì)費(fèi)施工費(fèi)，整體費(fèi)用在200萬(wàn)左右； 酒店整體裝修根據(jù)維也納酒店的整體風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及其他加盟商的投入，每間客房的裝修及家電家具投入均攤在89萬(wàn)，按200間客房投入計(jì)算，外加外墻裝修，大廳、會(huì)議室等費(fèi)用，預(yù)計(jì)投入在2000萬(wàn)左右； 停車(chē)場(chǎng)配套作為酒店不可或缺的配套，:1，作為150個(gè)以上停車(chē)場(chǎng)的平整和建設(shè)，還有目前酒店后方廠房拆除的因素，預(yù)計(jì)成本在100左右，再加停車(chē)場(chǎng)上門(mén)禁軟硬件設(shè)備投入，游客接送車(chē)投入，停車(chē)場(chǎng)配套總投入預(yù)計(jì)在130萬(wàn)以上； 酒店翻新裝修費(fèi)作為酒店行業(yè)的翻新周期規(guī)律，每56年必須做一次全方位的翻新，翻新成本預(yù)計(jì)在23萬(wàn)每間客房，加上酒店外墻，大廳等的翻新，預(yù)計(jì)翻新費(fèi)用在600800萬(wàn)左右； 電梯投入按照電梯的正常使用壽命在20年左右，酒店建設(shè)初期至少要保證2梯，費(fèi)用預(yù)計(jì)在45萬(wàn)左右； 維也納管理團(tuán)隊(duì)及員工績(jī)效工資投入酒店正式運(yùn)營(yíng)會(huì)配置1+6的隊(duì)伍參與酒店的整體運(yùn)營(yíng)，加上酒店運(yùn)營(yíng)的員工配置，每月的成本預(yù)計(jì)在40萬(wàn)左右。據(jù)此，本人有相當(dāng)大的信心能將鐵路部門(mén)原紅辣椒酒店的物業(yè)打造成火車(chē)站商圈中酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊。維也納酒店是一家以“音樂(lè)藝術(shù)”為主題的精品連鎖酒店，在考察期間，該酒店“以“五星體驗(yàn)，二星消費(fèi)”為核心定位，將高雅體驗(yàn)和平民價(jià)格完美的融合”的理念，贏得消費(fèi)者的青睞。尊敬的中鐵二十四局集團(tuán)新余工程有限公司領(lǐng)導(dǎo)：您們好！我是贛州市眾望廣告?zhèn)髅接邢薰矩?fù)責(zé)人伍國(guó)文，通過(guò)對(duì)貴單位物業(yè)的基本了解，本人有意向和貴單位進(jìn)行合作，并有能力將貴單位的物業(yè)運(yùn)營(yíng)的很好。原有出入通道窄小，坡陡需要規(guī)劃改建。第七部分 期望、困難和回報(bào)本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場(chǎng)空間，投入運(yùn)營(yíng)后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化星級(jí)商務(wù)精品酒店，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，提出有針對(duì)性、有效的競(jìng)爭(zhēng)策略，以使酒店取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店將提供由競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級(jí)管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對(duì)當(dāng)時(shí)酒店業(yè)造成了很大的影響。如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來(lái)不利影響。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代星級(jí)酒店具有知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。⑵將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。其他銷(xiāo)售、職能部門(mén)根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員42人。酒店計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：圖61 內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購(gòu)及儲(chǔ)存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施：包括工程保障設(shè)施，如變、配電設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房、晾曬房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施：具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的健身中心、游泳池、棋牌室、咖啡廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施等。②客房接待設(shè)施：客房?jī)?nèi)將配有與酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫(xiě)字臺(tái)（或梳妝臺(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過(guò)總機(jī)掛通國(guó)內(nèi)或國(guó)際長(zhǎng)途電話，可通過(guò)寬帶上國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車(chē)出租、商務(wù)租車(chē)服務(wù)、自行車(chē)出租服務(wù)等。④娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目，如健身、游泳、棋牌、咖啡屋等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房?jī)?nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。. 銷(xiāo)售激勵(lì)制度 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷(xiāo)售部、前廳、餐飲部等部門(mén)的銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷(xiāo)售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對(duì)出租車(chē)司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。. 提高回頭率的措施通過(guò)促銷(xiāo)，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。具體計(jì)劃采用如下銷(xiāo)售方式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷(xiāo)售的代理商，爭(zhēng)取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來(lái)贛散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷(xiāo)售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針對(duì)長(zhǎng)住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。與本底各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類(lèi)學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。. 初步銷(xiāo)售策略 . 客房業(yè)務(wù)（1）旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租入住率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。⑶人員促銷(xiāo)、交易會(huì)促銷(xiāo)、信函促銷(xiāo)，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴媒體：加強(qiáng)與新聞媒體以及新媒體的合作，在酒店開(kāi)業(yè)期間策劃一系列活動(dòng)造勢(shì)，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。 .建立自營(yíng)媒體渠道建立酒店官網(wǎng)及微信公眾號(hào)，并打通在線訂房渠道，通過(guò)官網(wǎng)和微信公眾號(hào)拓展市場(chǎng)渠道。%的用戶選擇了直接去酒店訂房。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢(xún)公司《2015年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。⑶通過(guò)與省內(nèi)外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。. 銷(xiāo)售渠道 . 直接渠道⑴通過(guò)酒店銷(xiāo)售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷(xiāo)售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。. 定價(jià)定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)和比較定價(jià)法，參考贛州消費(fèi)水平，根據(jù)同等級(jí)別酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格水平策略進(jìn)行定價(jià)。5 會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門(mén)、駐贛州政府、企事業(yè)單位及贛州內(nèi)外各大中小型企業(yè)會(huì)務(wù)。3 散客：通過(guò)酒店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，招攬省內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。第五部分 市場(chǎng)和營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃. 目標(biāo)市場(chǎng)參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)贛旅游的人員及海外僑胞，臺(tái)灣同胞。⑵工作重點(diǎn)做好酒店后方改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。第一階段計(jì)劃在810個(gè)月內(nèi)完成。⑵工作重點(diǎn)盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施酒店后方用地的改造工程，以充分提高現(xiàn)有資源的利用率，使之成為綜合、休閑、舒適型度假商務(wù)酒店。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，維也