【正文】 。 該項(xiàng)目在城市西南部樹立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。（2）萬科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。第八章： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 52% 八、獲利指數(shù) 六、資金成本 245 325 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 114,000 回款額 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià)(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 保本銷售率： % ：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。 保本售價(jià)：3046元/m2（2）（1） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(jià)(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項(xiàng)目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3）估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本1）啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)資金峰值比例銷售毛利率%銷售凈利率% ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入3800 所得稅：稅前利潤的33%； 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892非營業(yè)性公建45015會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計(jì)80,3062,677網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為40萬游泳池45015室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,建筑小品923環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10%綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2037工程費(fèi)的2%。室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮。交易費(fèi)472%出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米合作方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合作方初步確定。土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝。 成本預(yù)測依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng) 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046一.第七章：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。 2003年開發(fā)7萬平米。：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開工。，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。，朝向南偏東15。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。5.但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。4.并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。2.并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型118 m2熱銷面積118 m2產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%主力面積118 m2綠化率38%交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目。梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130160