【正文】 就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。第九章 結 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，某廣場項目達到的盈虧平衡點較低，年投資回報率、年經營收益率較高，而且，投資收益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。8．4 社會效益分析本項目的成功開發(fā)，可以改善某某邊的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及房地產消費起到雙重積極的作用，同時也為某市旅游房地產的開發(fā)和運作提供了寶貴的經驗，為某房地產開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。如按30年計，%，長期收益豐厚。8．2盈虧平衡點，預計未含稅銷售期能夠實現(xiàn)5838萬元。B、 管理費用管理費含空調費、水電費、設備的維護費、保潔費、保安等費用，每月標準30元/平方米，可收取面積除超市、影院、KTV及部分餐飲外，約30000平方米。8．1．2 租賃盈虧平衡總租賃經營面積約為：50000平方米（不含屋頂及出售部分），各種業(yè)態(tài)的平均租金為35元/平方，首年平均出租率按照70％計，隨著租金遞增及出租率的提高，預計回收期內的平均租金收益能達3000萬左右。％計算（100％銷售，合計稅費支出約782萬），營銷費用按照3％計提（100％銷售，合計營銷費用約175萬）。7．2 資金籌措● 自籌資金：用于土地成本、前期● 與同期建設的酒店項目共貸款資金7500萬元，用于工程建筑● 銷售（租）回款第八章 財務評價與社會效益分析8．1 盈虧分析保證整體經營的情況下，為確保本項目能快速回收投資，可以將部分街鋪采取返租的形式銷售及租賃經營實現(xiàn)投資回收。 項目管理費用合計125萬元；F、 營銷費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。以建筑面積分攤，其中商業(yè)部分占地27899 m2，項目土地費用合計7715萬元；B、 前期費用：主要包括測量、勘查、設計、三通一平、相關稅費、手續(xù)費等，參照相關的標準和本項目開發(fā)規(guī)模，本部分的費用約為200萬元；C、 建筑及設備安裝費用：主要包括地下停車場、商業(yè)中心的土建、基本裝修費用及水電、空調、消防、電梯、扶梯等設備系統(tǒng)的安裝和商業(yè)中心的公共部分裝修費用，建筑安裝工程費用合計約5850萬元；D、 其他工程：主要包括市政配套費用、工程施工管理和工程監(jiān)理費用、宣傳辦公等，此部分合計約200萬元；E、 管理費用：即房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。7．1 某廣場投資估算A、 土地費用：項目地塊土地為開發(fā)商所有，使用期限為60年。第七章 投資估算和資金籌措本項目主要采取銷售（租）的方式進行營銷，其中大廳等公共使用區(qū)域屬精裝修范圍，其他如鋪位等在轉售業(yè)主后委托物業(yè)管理進行統(tǒng)一策劃由其自主裝飾，部分區(qū)段更是接近毛坯建筑模式，建設單方成本較低。● 根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項目資金流暢，可考慮吸納小部分項目貸款。● 至2008年6月底，預計本項目的銷售率將突破50%。● 本項目與同期建設的酒店項目共貸款資金7500萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進帳的情況下自籌資金可維持至2008年11月份。信貸資金支持的基點，是建立在建設方掌握著項目籌資和具有償債能力的基礎上。本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場參觀者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的郵件客戶，以及廣場銷售、認租客人（可考慮擺放于某別的高級酒店里或車站出入口供閱讀）。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。賣場內部：色彩：主色調為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻。6．4．3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。6．4．2 現(xiàn)場廣告牌的制作內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“商業(yè)廣場”形象得以確立，使得本項目概念得以確立。各步驟需要達到的預期目標如下。6．4 銷售（出租）目標體系——整體推廣思路銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。M、 綠色建材——如輕質高強建筑材料，由膠凝材料、砂石集料、輕集料、工業(yè)廢棄物制備的輕質高強砌體，具有重量輕、強度高、外觀規(guī)整、施工方便等特點，同時具有較好的保溫、隔熱作用。K、 新型節(jié)能照明技術——如采用系統(tǒng)軟件控制的長用燈具不同時段的智能照明節(jié)能亮度控制，節(jié)能燈具可適量使用如三基色細管熒光燈(T5熒光燈管)、LED小射燈、熒光燈用高頻電子鎮(zhèn)流器等。種植屋面排水層應選用抗壓強度大、耐久性好的輕質材料。耐根穿刺防水材料應符合國家相關標準的規(guī)定。I、 屋面節(jié)能技術—— 結合本工程商業(yè)廣場主題，可適當采用種植屋面技術，種植屋面應承受系統(tǒng)荷載，并具有蓄水、保溫隔熱、隔聲及節(jié)能效果。體積吸水率15%～25%，其它技術性能指標符合《蒸壓加氣混凝土砌塊》GB/T11968－2006的標準要求。抗壓強度：、。為突出某廣場商業(yè)主題廣場的特色主題及響應環(huán)保、綠色、節(jié)能的國家建設倡議，并減少以后投入使用前、后的相關審批風險，商業(yè)廣場建設作以下部分提議：H、 墻體節(jié)能技術（自保溫體系）—— 主要使用蒸壓砂加氣混凝土、陶粒增強加氣砌塊等為墻體材料，輔以節(jié)點保溫構造措施，即可滿足夏熱冬冷地區(qū)和夏熱冬暖地區(qū)節(jié)能50%的設計標準。本工程主要能耗是電能，空調、照明、通風、給排水等系統(tǒng)都是電能消耗，因而在電氣設備選擇、配置很關鍵。、綠色、節(jié)能建筑的建設提議項目在設計中要按國家建筑節(jié)能設計標準和建筑業(yè)設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行有關建筑節(jié)能技術標準；在建設中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料；加強建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植草地、花木。能源法第三節(jié)第三十五條對建筑工程專項提出不符合建筑節(jié)能標準的建筑工程，建設主管部門不得批準開工建設；已經開工建設的，應當責令停止施工、限期改正；已經建成的，不得銷售或者使用。 餐飲廢水、生活污水處理后排放濃度及排放量如下：87600t/a，CODcr＜500mg/L，BOD5＜300mg/L，SS＜35mg/L。施工作業(yè)廢水主要來自施工機械沖洗廢水和場地沖洗廢水，施工機械沖洗廢水還含有少量的石油類物質，如果對施工廢水不收集、不處理任其在地表漫流會對周邊的環(huán)境及周圍交通干線的通行產生影響，未進行妥善處理的施工人員生活污水會滋生蚊蠅，產生惡臭，影響周圍人群。F. 應根據(jù)環(huán)境管理的要求，建立污染源排放控制、生態(tài)保護、環(huán)境監(jiān)測等規(guī)章制度。D. 組織開展環(huán)境監(jiān)測，及時了解施工區(qū)環(huán)境質量狀況及發(fā)展趨勢。B. 根據(jù)國家及地方環(huán)境標準的規(guī)定，控制工程污染物排放，保護生態(tài)環(huán)境。施工環(huán)境管理應與施工期的工程管理同步進行。施工期間運輸車輛行駛路線應盡量避開居民點和其他敏感點，并采取相應防護措施，水泥、石灰、粉煤灰等細顆粒材料運輸應采用密封罐車，如采用敞篷車運輸，應用篷布遮蓋減輕由于施工車輛運行導致的二次揚塵等污染；裝御、堆放中應防止物料流散；水泥臨時備料場宜建在有排漿引流的混凝土攪拌場或預制場內，就近使用；在施工過程中對可能造成揚塵的攪拌、裝卸等施工現(xiàn)場，要有具體的防護措施，以防止較大揚塵蔓延；特別注意不能隨意亂丟、亂放垃圾；施工機械應選用具有符合國家技術標準的除塵、降塵裝置和防治廢氣污染的設備；施工道路應定期養(yǎng)護，配備灑水車或采用人工灑水防塵；施工運輸車輛宜選用安裝排氣凈化器的機動車，使用符合標準的油料或清潔能源，減少尾氣污染物排放。 危險固體廢物必須執(zhí)行國家有關危險廢物處理的規(guī)定。建筑垃圾應進行分類，宜回收利用。G. 臨時垃圾堆放場地可利用天然洼地、溝壑、廢坑等，應避開生活飲用水源、漁業(yè)用水水域，并防止垃圾進入河流、庫、塘等天然水域。F. 施工營地應設置垃圾箱或集中垃圾堆放點，生活垃圾應集中收集、專人定期清運。D. 固體廢棄物處置，固體廢物的處置應包括生活垃圾、建筑垃圾、生產廢料的處置。廢水宜進行中和處理。施工生產廢水和生活污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB8978－96）的規(guī)定，排入農田執(zhí)行《農田灌溉水質標準》（GB5084－92）的規(guī)定。對不同施工階段作業(yè)所產生的施工噪聲在其施工場界的噪聲標準限值（GB1252390）LeqdB（A）詳見下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁機各種打樁機等85禁止施工結構混凝土攪拌機、振搗機、電鋸等7055裝修吊車、升降機等6555工程建設不可避免地產生各種污染物，如不采取切實可行的措施，將對沿線居民生活和生態(tài)環(huán)境造成嚴重的影響，在考慮節(jié)省工程投資的同時，還應重視生態(tài)環(huán)境保護，最大限度地減少對附近區(qū)域生態(tài)環(huán)境的影響。．施工期間的噪聲影響參照公路建設項目環(huán)境影響評價規(guī)范規(guī)定：公路或道路的施工噪聲影響評價范圍是指擬建公路或道路兩側或混凝土攪拌機周圍50米處。E. 瀝青在熔融時需添加覆蓋物，盡量減少瀝青煙的揮發(fā)。C. 及時清理因雨水夾帶和運輸時灑落的泥土，若遇上大風天氣，應蓋好易起塵的建筑材料?？刂剖┕て诘拇髿猸h(huán)境污染，主要是控制揚塵排放，因此施工過程中建議采以下措施：A. 開挖出來的泥土應即使運走和處理好，堆放時間不宜過長和堆積過高，以防風吹刮揚塵。E. 施工期間對不設建筑物的空地種樹植草，輸水管道鋪設等施工完畢后應及時恢復原來綠化帶，增加工程地面綠化覆蓋，美化環(huán)境。C. 施工現(xiàn)場需建筑相應容積的集水沉沙池和排水溝，以收集地表徑流和施工過程中產生的泥漿水，廢水和污水經沉淀和除渣排入水溝。 水土流失施工期間的建筑材料堆放中的臨時占地、基礎工程中的挖、填土方作業(yè)帶來的水土流失防治措施控制方案：A. 施工時，要做好土石工程的平衡，安排好施工計劃，減少棄土和泥土的裸露時間，以避免受到暴雨的直接沖刷。C 聲環(huán)境保護區(qū)域環(huán)境噪聲應達到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB309693）中的1類標準，靠近某四路一側執(zhí)行4類噪聲標準。B 空氣環(huán)境某城區(qū)主要大氣污染物為降塵和可吸入顆粒物， 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬選址所在區(qū)域環(huán)境功能屬性見下表41：表41　區(qū)域環(huán)境功能屬性編號項目內容1水環(huán)境功能區(qū)Ⅳ類區(qū)2環(huán)境空氣質量功能區(qū)二類標準3聲環(huán)境功能區(qū)4類區(qū)4是否農田基本保護區(qū)否5是否風景保護區(qū)是6是否水庫庫區(qū)否工程所在區(qū)域功能屬性及周圍區(qū)域的環(huán)境質量現(xiàn)狀如下：A 水環(huán)境項目選址附近最主要的水體為某和某江。 評價標準環(huán)境質量標準：《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095—1996）二級標準；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）二類標準；《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252396）；《地表水環(huán)境質量標準》（GB38382002）Ⅳ類 標準；《農田灌溉水質標準》（GB508492）。 運行期噪聲污染源項目建成并投入使用后，運行期噪聲污染源主要來自行駛中的交通車輛以及機械設備（冷卻塔、風機、配電房等）的運轉。 運行期水污染源整個項目建成并投入使用后，運行期產生的污水主要為城市生活污水，并含有致病的微生物、有毒有害化學物質，餐飲、生活污水總量約為87600t/a。本項目擬建地附近無污染的工廠企業(yè)，環(huán)境質量良好。安全衛(wèi)生依據(jù)《職業(yè)健康安全管理體系規(guī)范》(GB／T280012001)等規(guī)定和標準，貫徹安全第一、預防為主的方針，確保職工在生產過程中的安全和健康。第四章 環(huán)境影響評價某廣場的環(huán)境保護按《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》等有關法律、法令和規(guī)定，采取必要的治理措施保護環(huán)境。E. 會計年度：第一個會計年度，從當年商業(yè)廣場經營之日起，至同年的12月31日止。C. 經營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。專有名詞定義A. 某廣場：某廣場位于某某四路北、牌坊廣場東側，按照主題式商業(yè)廣場標準建造。本項目建成后將委托有豐富策劃及經營管理經