【正文】 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；3658 / 58。對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10個小時有專人站崗值守，并有詳細的交接班記錄。建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實際情況開展消毒和滅蟲除害工作。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃2次；電梯廳每日清掃1次，每三天拖洗1次，每月對電梯門壁打蠟上光1次；樓道，每天清掃1次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭1次；路燈、樓道燈每兩個月清潔1次。綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。發(fā)現(xiàn)死樹在半個月內(nèi)清除，并適時補種。10四、綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。1防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。容易危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。水、電、中央空調(diào)、監(jiān)控等設(shè)備運行保養(yǎng)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標(biāo)志。維修養(yǎng)護制度健全，水、電、電梯、中央空調(diào)、監(jiān)控等工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。11三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，標(biāo)志、標(biāo)識齊全，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修養(yǎng)護情況良好。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護及時率達到90%以上，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。24二、房屋管理及維修養(yǎng)護按物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。1每月至少1次在服務(wù)中心公布由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜姷荣M用詳細測算情況，每季度至少1次在服務(wù)中心公布涉及住戶共同設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偳闆r和其他物業(yè)管理代收代支費用情況。適時對服務(wù)人員進行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。（征求業(yè)主人數(shù)不低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的70%）物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，項目經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷，人員配置合理，項目經(jīng)理和管理人員、水、電、綠化等專業(yè)操作人員，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，崗位責(zé)任制明確。按合同適時組織開展文體娛樂活動。業(yè)主急修1小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修紀(jì)錄，并有回訪制度。設(shè)有服務(wù)中心，每天8小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。第二章 服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容針對項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)：項目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重(%)一、綜合服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）完好率：設(shè)備設(shè)施能夠正常運行情況占總體情況的比例。（五）服務(wù)質(zhì)量管理我公司應(yīng)設(shè)立專門部門，按照服務(wù)合同約定和政府頒發(fā)的服務(wù)規(guī)范、規(guī)范等進行服務(wù)質(zhì)量管理；按合同約定定期檢查服務(wù)情況、接受業(yè)主投訴，糾正服務(wù)行為；每年服務(wù)質(zhì)量定期檢查至少2次，并在服務(wù)區(qū)域公示。（四）收費公示 依法實行明碼標(biāo)價。一、服務(wù)基本要求（一）組織要求我公司根據(jù)國家規(guī)定取得企業(yè)法人資格和經(jīng)營資質(zhì)證書；有健全的物業(yè)服務(wù)規(guī)程和人員管理制度，有安全生產(chǎn)、安全防范等各種措施和規(guī)定；物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，專業(yè)技術(shù)人員取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)職稱及相關(guān)上崗證；（二）資質(zhì)要求嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)要求。依據(jù)以上原則，提出方案如下：項目使用功能所需面積辦公區(qū)域客戶接待廳（15㎡）、綜合辦公區(qū)（25㎡）、主任辦公室（15㎡）、檔案/倉庫室（15㎡）70m2宿舍區(qū)協(xié)管員住宿100m2衛(wèi)生間（沖涼房）按男衛(wèi)生間（沖涼房）：15 m2女衛(wèi)生間（沖涼房）：15 m2預(yù)計30 m2合計200m2第五部分管理服務(wù)日常運作第一章 服務(wù)要求對于“”的常規(guī)期物業(yè)管理運作，服務(wù)中心按《南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》二級以上的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并將服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，分解給各個單位和部門，為工作目標(biāo)達標(biāo)去開展工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、值班食宿用房和業(yè)主大會辦公用房（以下合稱為物業(yè)管理用房）。二、物資裝備開辦費物資裝備費一、行政辦公物資序號名稱數(shù)量單位單價金額（元）1辦公桌椅7套2,2沙發(fā)（客戶用）1套1,1,3文件柜4組1,4電腦桌椅2套5電腦2臺3,6,6復(fù)印打印機1臺5,5,7對講機1臺8電風(fēng)扇2臺9辦公電話3部小 計　18,二、工程配備 序號名稱數(shù)量單位單價金額（元）1電錘1臺1,1,2人字梯1部36M升降鋁合金梯1部1,1,4水電維修工具4套1,5手電鉆1臺6管道疏通機2臺1,7萬用表2臺8搖表2臺9電流表2臺10應(yīng)急水泵1臺1,1,11工具柜2套12工程全套工具6套1,13對講機6臺3,小 計　13,三、保安物資配備序號名稱數(shù)量單位單價金額（元）1充電式手電筒9只2警示牌30個3鐵架床(上下架)17個2,4對講機9臺4,小 計　8,四、清潔設(shè)備序號設(shè)備配置數(shù)量單位單價金額（元）1保潔作業(yè)工具11套10011002清運垃圾三輪車2輛小計　2,五、綠化裝備1高枝剪2把170 2背式剪草機1臺30003, 3綠化工具3套300 4農(nóng)藥噴殺器2臺100 小計　4, 以上合計（一至五項）47,注：以上物資裝備費有兩種支付方式：在入伙前一個月由開發(fā)商按以上所列金額會同前期介入費用一起支付物業(yè)公司，物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)開發(fā)進度及物業(yè)交付情況進行購買；由開方商購買配備給物業(yè)公司使用。協(xié)助開發(fā)商，向業(yè)主做好有關(guān)的解釋溝通工作。交房屋鑰匙給業(yè)主。帶領(lǐng)業(yè)主驗房，指導(dǎo)業(yè)主填寫《房屋交接驗收表》，并將驗房表收集歸檔。接待業(yè)主及驗證業(yè)主身份。對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進行保護。接管合格，鑰匙移交管理處。對整改情況進行檢查，并對整改情況作出定論。接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知開發(fā)商限期整改。四、接管工作程序（一）接管工作準(zhǔn)備階段熟悉接管各層面的情況接管工作應(yīng)備文件驗收接管流程相關(guān)驗收文件相關(guān)驗收表格成品保護方案接管人力與器具準(zhǔn)備接管前人員培訓(xùn)（二）接管工作運行階段進入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進行。（九）竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊承包單位在物業(yè)移交前，須移交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊，以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗收設(shè)備/的操作和管理。（七）施工圖總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）；建筑施（竣）工圖；結(jié)構(gòu)施（竣）工圖等。（五）弱電系統(tǒng)資料 各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊(包括消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場自動化管理系統(tǒng)等)； 弱電系統(tǒng)設(shè)備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。（三）給排水、消防資料開、竣工報告及中間交工驗收證明書；試水、閉水試壓試驗記錄；設(shè)備調(diào)試記錄等資料。三、接管驗收應(yīng)提交的資料（一）綜合資料項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準(zhǔn)文件；竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書等資料。二、接管驗收的作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加以解決，直到完全合格；落實物業(yè)的保修事宜。（二）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已竣工物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在項目全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。（三）其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)項目室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）。在進行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。及時發(fā)現(xiàn)可參造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報發(fā)展商。（二）設(shè)施設(shè)備調(diào)試期的介入在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，公司將派工程維修部主管帶隊，各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機構(gòu)的維修人員一起，共同開展以下工作：對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括各種管線的預(yù)埋等。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進行前期協(xié)商改進。三、“”小區(qū)前期介入工作計劃序號項 目備 注1成立介入工作小組，開展介入工作 早期介入