某市場(chǎng)定位報(bào)告(參考版)
2025-08-04 22:37本頁(yè)面
【正文】 n 講究私密性。核心問(wèn)題：我們拿什幺和別人競(jìng)爭(zhēng)？差異化的創(chuàng)新！客源定位地塊特點(diǎn)市場(chǎng)狀況客戶特征客戶構(gòu)成自然環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求生活環(huán)境 對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo)產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新建筑風(fēng)格的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)品質(zhì)的創(chuàng)新景觀規(guī)劃的創(chuàng)新產(chǎn)品文化的創(chuàng)新為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位：一個(gè)以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū)平層電梯別墅―――我司取名為Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)：n 戶型科學(xué)，面積寬松， 4～6層，帶電梯。三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)：目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見(jiàn)建筑風(fēng)格也有所框限。n 因?yàn)槟壳暗纳顧C(jī)能尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于遠(yuǎn)景與近景的過(guò)程之中（如上分析），所以，就上?？蛻舳?，在一定程度上并不是以自用為第一置業(yè)目標(biāo)，而是以投資為目的的。威脅（Threat）n 目前新城內(nèi)已建和待建項(xiàng)目非常多而且很大一部分的開(kāi)發(fā)進(jìn)度也非常近，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)會(huì)十分激烈。n 本項(xiàng)目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項(xiàng)目吸引經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也備受政策扶持和外界關(guān)注。機(jī)會(huì)（Opportunity）n 上海整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)火爆，且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)具有強(qiáng)勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿?。因此本案的地段劣?shì)比較明顯。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項(xiàng)目都是靠社區(qū)商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)住戶對(duì)生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個(gè)松江新城的定位都有差距。缺少規(guī)模性的商業(yè)場(chǎng)所。新城內(nèi)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量和相對(duì)落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。連出租車都比較難叫。劣勢(shì)（Weakness）n 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。地塊方正平整，便于設(shè)計(jì)和建造。同時(shí)也是松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障?？深A(yù)見(jiàn)，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開(kāi)距離。n 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。位于老城北部的方舟休閑廣場(chǎng)住宅部分市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到3900元/m2。由于區(qū)域內(nèi)舊改項(xiàng)目較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個(gè)案建筑品質(zhì)較低，立面簡(jiǎn)單粗糙，沒(méi)有形成鮮明的建筑風(fēng)格。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤(pán)走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。別墅總價(jià)案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力總價(jià)（萬(wàn)元）608080100100120120140140180180200200220220以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔029景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛(ài)麗舍03/804/5n 區(qū)域內(nèi)目前各項(xiàng)目的主力總價(jià)相對(duì)集中在聯(lián)排別墅110130萬(wàn)元，雙拼別墅80100萬(wàn)元，獨(dú)棟別墅主力總價(jià)相對(duì)集中在200220萬(wàn)元左右。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目只有泰晤士小鎮(zhèn)，、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒(méi)有正式對(duì)外銷售。其中聯(lián)排的主力面積集中在200225 m2；雙拼的主力面積集中250275 m2；獨(dú)棟的主力面積集中在325350 m2。迭加別墅主力面積案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（m2）160180180200200220220240放生池花苑02/3檀香花園02/5開(kāi)元新都02/10合眾湖畔02/12晨島花園03/404/5n 主力面積集中在180200 m2。 公寓主力面積案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（㎡）90100100110110120120130130140140150150以下蘭橋2001放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開(kāi)元新都02/10景怡苑03/4紫東新苑03/8珠江新城一期03/10南部陽(yáng)光翠庭04年初華亭綠景苑04/3海德名園04/5兩房三房n 目前該區(qū)域項(xiàng)目中公寓類住宅，主力是二房100 m2左右，三房120130 m2。多層公寓與獨(dú)棟、聯(lián)排別墅原來(lái)是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模以1520萬(wàn)平方米的大規(guī)模個(gè)案為主。n 供需關(guān)系： 從2002002年的市場(chǎng)狀況而言，供需基本持平，市場(chǎng)有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)需求一直未得到正常施放；新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場(chǎng)的“井噴”行情，再加上近期的價(jià)格上漲空間過(guò)大，今后的區(qū)域市場(chǎng)行情值得擔(dān)憂。2003年至2005年開(kāi)發(fā)量為360萬(wàn)㎡，年均開(kāi)發(fā)120萬(wàn)㎡左右；但2003年是開(kāi)發(fā)量最為集中的一年。
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1