【正文】 能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。綜上，本研究報告認為，本項目應抓緊落實項目融資、施工單位選擇等事宜，以利本項目的盡快全面正式啟動。隨著環(huán)境保護意識的提高，企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的要求也越來越高。本項目的各項經濟指標說明項目在經濟上是可行的，并且具有較強的抗風險能力。本項目的各項技術經濟指標比較理想。九、結論與建議經過上述論證，可以認為本項目將有利于推動高新區(qū)經濟的快速發(fā)展、完善，促進地區(qū)產業(yè)結構升級，對促進高新區(qū)乃至XXX市經濟的持續(xù)快速發(fā)展也具有十分重要的現(xiàn)實意義，該項目的建設是十分必要的。216。216。 在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預見費，預算各項資金的到位額也留有一定余地。 準確把握國家宏觀經濟形勢、及時調整有關策略，并與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種可能的籌資渠道，增強項目本身的抗風險能力。 應加大宣傳、推廣力度，盡可能的增加回款額或是提高回款速度。對項目進行投資估算時，由于存在較多不確定性，這種估算不可避免地會存在偏差，同時，建設期內相關政策、法律、市場等因素的變化可能會對估算投資產生影響，最終可能影響公司在本項目的收入和盈利能力根據(jù)穩(wěn)健性原則和謹慎性原則， 由于項目的開發(fā)周期為兩年，待項目開發(fā)上市后的市場的銷售、出租情況存在不確定性，使資金回籠具不確定性，一旦項目開工，就不能停下，項目的各項目開支必須及時償付，如果資金的籌措渠道不暢，可能造成資有非有效供給，使后續(xù)工程進度延后直至停工。管理風險的回避主要用高效的房地產方面不同專業(yè)人士組成的項目管理團隊。管理水平高的房地產項目，其經營支出低而經營收益高，這樣就保證了盡快收回投資，保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持。項目的經營風險主要體現(xiàn)在決策方面，包括項目定位、項目招商、項目營銷推廣等，經營風險的回避主要是通過在充分市場調研的基礎上做好項目定位、整體規(guī)劃，分步實施、在動態(tài)中逐步增加投資、形成良好的資金鏈，通過招標選擇好的施工單位、供應商，控制好建設成本。：在項目前期，把營銷推廣工作做足，對商業(yè)和寫字樓部分進行有針對性的特色包裝推廣，提高預定目標客戶群的認同度，加大招商力度，控制好資金投入比例，時刻關注市場供需、價格的變動，以保證項目的順暢運作。 基于XXX目前的寫字樓及商業(yè)裙房的供需、國家資本市場開放力度、高新區(qū)的發(fā)展，該項目主要的市場風險主要為：，直接影響到房地產項目的收益大小，而房地產市場變化對房地產投資的商業(yè)風險關系很大，特別是在同時期推上市的樓盤的影響。八、風險分析及對策時刻關注政策信號，根據(jù)獲悉的信號，及時調整投資行為，從而規(guī)避風險。（注：固定資產投資中的土地價值包含了平整用地時的拆遷補助、還建住宅等費用。因此，初步的融資方案基本可行。 房地產預售。 銀行金融機構貸款：根據(jù)項目進展向銀行金融機構貸款；。資金籌措主要來源為：216。：土地費用：①土地取得費24畝*1000萬元/畝=24000萬元②城市建設配套費、人防工程費、規(guī)劃管理費、消防費：16000㎡108元/㎡=小計：土地費用=前期工程費：①規(guī)劃勘測設計費80萬元②三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=100萬元房屋開發(fā)費：①建安工程38000㎡1800元/㎡=6840萬元②基礎設施建設費（包含紅線范圍內各種管線）160萬元小計：房屋開發(fā)費=7000萬元管理費：取上述三項費用的2％，即（+100+7000）2％=625萬元其他費用（包含臨時建設費、招標費、監(jiān)理費、保險費、銷售費、財務費用、融資費等雜費）100萬元不可預見費：按上述費用的3％計算（+100+7000+625）3％=957萬元項目開發(fā)成本總計：33652萬元（取整）經估算本項目的總投資為33652萬元其中：固定資產投資為31000萬元，其中建安工程6840萬元；購買土地24000萬元。各功能區(qū)域獨立運行，相互輔助，內設區(qū)域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進的綜合性服務場所，力爭建成高新區(qū)的標志性建筑。該項目計劃依AA大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和初步設計方案，計劃建設總部經濟大廈及裙樓。⑷建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，有獨特的建筑風格。⑵堅持高標準的規(guī)劃設計，力爭規(guī)劃一步到位，以滿足企業(yè)市場的需求。本項目定位立足于“總部經濟”理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場導向性、創(chuàng)新性、價值性”五大原則，著力打造“總部辦公+金融商業(yè)+高檔商務活動—集理財、金融服務、商務洽談、商務居住觀光、社交于一體的復合主題現(xiàn)代化金融商業(yè)方案，力求使本項目成為高新區(qū)的建筑標桿、金融標桿、商住標桿。綜上所述，從交通狀況、市政配套、土地成本、入住對象等多因素綜合考慮，我們認為項目擬選地塊較為合適。項目周邊文化體育、社區(qū)服務及市政公用設施也較為齊備.本項目建設用地屬 性質，使用年限 年。交通條件本項目位于主城區(qū)與高新區(qū)交界區(qū)域，緊鄰城市快速干道東二環(huán)主路，位于通往市中心的主干道CC大道(裕華路延伸線)與DD大道(中山路延長線)中間位置，與HH客運站毗鄰，進入市中心交通方便快捷；距離307國道、京港澳高速裕華路出入口均在5公里范圍內。其建設和運營能極大地促進城市化發(fā)展，促進區(qū)內產業(yè)結構升級，并實現(xiàn)周邊區(qū)域資源效益的最大化發(fā)展，還將推動周邊區(qū)域城市一體化的發(fā)展進程，推動配套設施的成熟和完善。整體結構以人、自然與城市建筑、環(huán)境的有機融合，通過景觀軸線、景觀節(jié)點等城市設計要素來精心組織，強調總部大廈與城市主干道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場、休閑會所、公寓，既體現(xiàn)景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕仨椖康呐涮自O施將著力做到完善而豐富，符合未來經濟發(fā)展需求，金融服務、商業(yè)服務配套等定位高端、服務多元化，適應總部辦公、運營的多方面需求。 優(yōu)質的商業(yè)配套是滿足園區(qū)中高端人群必不可少的條件，完善的商業(yè)配套能吸引更多的高素質人才商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關系到基地的檔次與形象。 企業(yè)總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預留后期擴大用地。結合高新區(qū)產業(yè)格局，突破傳統(tǒng)的只供給不引導的扶持模式，深入實施創(chuàng)新驅動發(fā)展模式，適應新常態(tài)下大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新趨勢，大力開展與高等科研院校及相關企業(yè)協(xié)會合作，加快發(fā)展眾創(chuàng)空間等創(chuàng)新型孵化器，探索企業(yè)孵化新模式，篩選一批高科技創(chuàng)業(yè)項目，通過專業(yè)創(chuàng)業(yè)團隊的輔導，引領項目從實驗室理論研究迅速向產業(yè)應用轉換，提高市場化