【正文】 最小分隔面 積 80－120 平方米。2. 標(biāo)準(zhǔn)層和得房率參考項目 標(biāo)準(zhǔn)層面積（m 2） 標(biāo)準(zhǔn)層形式 得房率 最小分隔面積（m 2）浦項商務(wù)廣場 1,655 62% 120匯豐銀行 1,900 75% 75震旦廣場 2,226 70% 500浦發(fā)銀行 1,700 65% 80華都大廈 1,320 67% 9805 年前后市場上辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層以正方形或長方形為主， 標(biāo) 準(zhǔn)層面積大都為1,700－2,200 平方米，得房率一般在 65%－75%的范圍內(nèi)。按此標(biāo)準(zhǔn)計算，中建大廈 140 米高度可建 33－35 層。該項目共計 25 層，總體量約60,000 平方米，得房率約為 75％。該項目共計 43 層，總體量約79,106 平方米，得房率約為 72％。該項目共計 40 層，總體量約 98,978 平方米，得房率約為 70％。以此為出發(fā)點，對樓宇的各項硬件標(biāo)準(zhǔn)進行了定位。項目定位需具有一定的前瞻性，在滿足當(dāng)前辦公樓功能和形象要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考 慮未來市場 的需求。中建大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi) 現(xiàn)已形成了高檔商 務(wù)辦公環(huán)境，周 邊交通極為便捷，適合發(fā)展高檔辦公樓項 目。30 / 59 印尼黃金置地 高寶金融中心 城建國際上述代表性項目原預(yù)計在 2022 年前將大部分完工， 進入項 目推廣租賃階段，成 為未來 2022 年甲級寫字樓市場供應(yīng)的主要項目，但由于寫字樓項目在項目投資、 設(shè)計、報建、施工等方面都存在較大的不確定性造成 實際進度滯后的原因，實際除城建國際項目準(zhǔn)時竣工外，其余項目均延后至 2022 年竣工，其中合生國際大廈（建設(shè)期轉(zhuǎn)讓予韓國基金更名為“ 未來資產(chǎn)大廈”）、高寶金融中心、印尼黃金置地大廈由于地處浦東小陸家嘴地區(qū)，中低區(qū)租賃價格與中建大廈整體價格段接近成為主要競爭項目。該項目共計 58 層，總體量約114,075 平方米，得房率約為 70％越洋大廈將于 2022年供應(yīng)市場。該項目共計 37 層，總體量約40,000 平方米，具體得房率待定。作為規(guī) 劃中的商貿(mào)區(qū)，竹園 現(xiàn)在的商 務(wù)氛圍正在形成，陸家嘴商務(wù)中心區(qū)的擴張推動了竹園商貿(mào)區(qū)的發(fā)展，而跨國制造型企業(yè)由于在金橋、 張江高科以及外高橋的開發(fā)區(qū)設(shè)廠，他 們大都選擇在竹園租賃自己的寫字樓，也為竹園商貿(mào)區(qū)提供了租戶來源。隨著竹園商 貿(mào) 區(qū)寫字樓項目的陸續(xù)建成，其商務(wù)氛圍必將得到進一步的提升。中建大廈所在的浦東陸家嘴地區(qū)分為小陸家嘴核心區(qū)和竹園商貿(mào)區(qū)兩個板塊，小陸家嘴屬于陸家嘴地區(qū)的核心區(qū)，區(qū)域內(nèi) 標(biāo)志性建筑眾多，如金茂大廈、中 銀大廈和交銀大廈等，金融行業(yè)（銀行、保險和證券為主）客戶占到該區(qū)域的 50%以上，同時該區(qū)域辦公樓的租金水平處于上海的最高端，平均租金 約為 美元/m2*天；竹園商貿(mào)區(qū)則主要以省部樓宇為主，除辦公樓外尚有 較多高級酒店和賓館 ，區(qū)域內(nèi)高品 質(zhì)辦公樓較少，在區(qū)域形象和享受政策方面與小陸家嘴相比處于劣勢 ，辦公樓租金與小陸家嘴有較大差距，平均租金約為 美元/m2*天。2022 年和 2022 年市場供需缺口較大，市場供不應(yīng)求，這種狀況要到 2022 年后方能逐步得到緩解，但在 2022 年和 2022 年可能將是市場供應(yīng)的高峰，屆時競 爭將較為激烈。建 議在追求效果的同 時嚴(yán)格控制成本。建議選擇 境內(nèi)施工圖設(shè)計單位。(　) 機電設(shè)計在前期方案確定階段利用好專業(yè)顧問的專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗，同是協(xié)調(diào)好中建國際與二者的關(guān)系對項目順利進展有重要作用。ALT 的審圖工作在菲律賓進行，因為時間及空間的差異，影響了工作效率。(　) 幕墻設(shè)計中建大廈幕墻顧問直接對業(yè)主負責(zé)，產(chǎn)生了與 KPF 工作時間不同步， 額外增加協(xié)調(diào)工作量，影響工程進度。境外設(shè)計公司的設(shè)計師在國外， 對于裝修這種進度較快的施工 問題很難及時反饋，影響項目進度。(　) 裝修設(shè)計境外設(shè)計單位提供的材料及樣板為境外材料，加工工 藝也 為境外工藝， 導(dǎo)致招標(biāo)送樣的材料確定以及現(xiàn)場施工效果很難達到設(shè)計要求。模型、效果圖、動畫等設(shè)計表現(xiàn)工作未明確。時間節(jié)點的控制， （應(yīng)考慮到不同境外 設(shè)計公司的工作流程、本地是否有對本項目負責(zé)的資深設(shè)計師等）因?qū)懽謽琼椖恐芷陂L，設(shè)計單 位的人員變動比較大， 應(yīng)有措施控制。建議在初期確定好職責(zé)范圍。附：中建大廈各階段詳細進度情況一覽建筑設(shè)計（KPF 共 577 天） 2022 年 5 月 24 日－2022 年 3 月 26 日概念設(shè)計 64 天 2022 年 5 月 24 日－2022 年 7 月 26 日50％概念設(shè)計完成 26 天概念設(shè)計中期匯報 3 天100％概念設(shè)計完成 32 天概念設(shè)計成果匯報 3 天方案設(shè)計 123 天 2022 年 9 月 10 日－2022 年 1 月 10 日50％方案設(shè)計完成 36 天方案設(shè)計中期匯報 3 天集團聯(lián)合評審 3 天100％方案設(shè)計完成 50 天方案匯報完成 3 天集團評審 14 天董事會匯報 14 天擴初設(shè)計 272 天 2022 年 3 月 5 日－2022 年 12 月 1 日50％擴初設(shè)計完成 173 天擴初設(shè)計中期匯報 7 天100％擴初設(shè)計完成 84 天擴初設(shè)計匯報 7 天報集團備案 1 天25 / 59施工圖設(shè)計 118 天 2022 年 12 月 1 日－2022 年 3 月 26 日公共部位室內(nèi)設(shè)計 56 天幕墻節(jié)點設(shè)計 62 天機電結(jié)構(gòu)設(shè)計（邁進、茂盛共 328 天） 2022 年 6 月 10 日－ 2022 年 5 月 30 日概念設(shè)計 83 天 2022 年 6 月 10 日－2022 年 8 月 31 日方案設(shè)計 46 天 2022 年 9 月 28 日－2022 年 11 月 12 日方案報建文本制作 14 天方案設(shè)計完成 32 天擴初設(shè)計 199 天 2022 年 11 月 13 日－2022 年 5 月 30 日擴初報建文本制作 105 天抗震專項報建文本制作 14 天擴初設(shè)計完成 119 天境內(nèi)圖紙設(shè)計（中建國際共 702 天 ） 2022 年 5 月 24 日－2022 年 4 月 25 日概念設(shè)計 68 天 2022 年 5 月 24 日－2022 年 7 月 30 日方案設(shè)計 152 天 2022 年 9 月 10 日－2022 年 2 月 8 日方案報建文本制作 14 天方案評審會召開 63 天取得方案評審意見 61 天擴初設(shè)計 156 天 2022 年 12 月 11 日－2022 年 5 月 15 日擴初報審文本制作 80 天根據(jù)方案意見調(diào)整擴初 7 天擴初評審會召開 53 天取得擴初報審意見 23 天施工圖設(shè)計 421 天 2022 年 3 月 1 日－2022 年 4 月 25 日地下部分施工圖 98 天 2022 年 3 月 1 日－2022 年 6 月 6 日試樁圖完成 7 天樁基招標(biāo)圖完成 7 天樁基調(diào)整施工圖完成 3 天樁基施工圖審圖完成 1 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖設(shè)計 30 天留洞圖完成 5 天人防施工圖設(shè)計 30 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖審圖 15 天地上部分施工圖 323 天 2022 年 6 月 7 日－2022 年 4 月 25 日建筑招標(biāo)圖設(shè)計 116 天結(jié)構(gòu)招標(biāo)圖設(shè)計 116 天機電招標(biāo)圖設(shè)計 116 天地上部分施工圖審圖 25 天全部施工圖完成 60 天公共部位裝飾施工圖設(shè)計 120 天其他部位裝飾施工圖設(shè)計 30 天景觀施工圖設(shè)計 40 天幕墻施工圖設(shè)計 60 天燈光照明施工圖設(shè)計 30 天幕墻設(shè)計（ALT 共 323 天） 2022 年 3 月 15 日－2022 年 1 月 31 日初步設(shè)計 120 天深化圖完成 139 天招標(biāo)圖設(shè)計 64 天燈光設(shè)計（BPI 共 167 天） 2022 年 9 月 15 日－2022 年 2 月 28 日26 / 59確定燈光設(shè)計單位 77 天配合進行燈光方案設(shè)計 60 天燈光施工圖設(shè)計 30 天 、 項目設(shè)計管理工作的建議(　) 建筑設(shè)計溝通方式主要以 、電話 、視頻會議為主，設(shè)計師現(xiàn)場視察及交流為輔，保持24 小時溝通，但在具體問題的解決上效率依然很低。BPI 燈光顧問，在設(shè)計方案階段體現(xiàn)了很好的專業(yè)設(shè)計水平，但是在招標(biāo)及后期實施階段配合不夠，對現(xiàn)場的效果把控及國內(nèi)燈具仿造控制力度也不夠。邁進機電、茂盛結(jié)構(gòu)也是值得信 賴的設(shè)計顧問，分 別在機電 和結(jié)構(gòu)專業(yè)給予整個設(shè)計團隊有力的支持。KPF 是一個優(yōu)秀的設(shè)計單位，在整個項目設(shè)計過程中， 對設(shè)計細節(jié)的把握以及整個設(shè)計團隊的協(xié)作為業(yè)主提供了很大的幫助，敬 業(yè)、 專業(yè)、細致、主動是 KPF 設(shè)計的原則。中建大廈的一個有效的 嘗試是樣板先行工藝，無 論是外幕 墻或是室內(nèi)裝飾，設(shè)計師在施工前期先明確一些重要的對效果有影響的材料和工藝，施工單位在大面積施工前將這些材料和工藝先行在現(xiàn)場制作 1：1 實體樣板，但得到建筑師確認后，在大面 積開始備料和施工，這在一定程度上減少了 變更的成本。而墻面要求的是微晶石磨面工藝，國內(nèi)微晶石是玻璃制品，均采用光面，而磨過后，導(dǎo)致玻璃體內(nèi)部的氣泡變成了小洞，最終還是調(diào)整了設(shè)計 ，而最 終效果還是可以接受的。比如：中建大廈的電梯停吊頂和墻面材料。第三類：設(shè)計材料選擇的不合理。 對設(shè)計本身并無實質(zhì)性影響。第二類：過分追求設(shè)計細節(jié)。此種問題造成的原因主要是為了配合項目進度，要提供合約部一版招標(biāo)圖，而招標(biāo)圖的深度并不能達到施工要求，在最終施工圖提供的時 候，必然 帶來一些額外的補充，勢必會帶來費用的增加。中建大廈在施工過程中為了減少設(shè)計變更的影響，首先是在施工圖設(shè)計階段進行了 3 輪審圖，將設(shè)計盡可能完善；再次，在實施工程中，如果出現(xiàn)設(shè)計變更，現(xiàn)對變更進行評估，確定是否屬于必須變更類；如果是必須變更，再由合 約部核價，各相關(guān)部門根據(jù)相關(guān)費用，提供更合適的方法；最后再形成發(fā)至現(xiàn)場的設(shè)計變更，由此減少設(shè)計變更帶來的影響。綜上所述，對于設(shè)計質(zhì)量的監(jiān) 控，一方面要 積極調(diào)動設(shè)計單 位的工作主動性，另一方面也要加強自身的設(shè)計能力，提高 對各類問題的預(yù)見 性，完善 審圖機制，充分利用各方資源，這樣才能將設(shè)計質(zhì) 量進行有效控制。第二種問題主要表現(xiàn)在：KPF 以及燈光、機 電等顧問在室內(nèi)設(shè)計時并未向中建國際交待清楚一些關(guān)鍵設(shè)計部位的特殊要求， 導(dǎo)致中建國際 并未預(yù)留或預(yù)埋。中建大廈最終的施工圖也出現(xiàn)了一些問題。22 / 59 對于施工圖總包的境內(nèi)設(shè)計單位而言，其 設(shè)計質(zhì)量的評價 標(biāo)準(zhǔn)就是設(shè)計完善、 設(shè)計合理。在塔樓幕墻設(shè)計中也出現(xiàn)了類似問題， KPF 要求單元板塊的密封膠的顏色必須為特制的灰色膠，而這種膠只有國外進口才有，并且加工需要兩個月時間 ，但是 KPF 在這個問題的 處理上又出現(xiàn)了建筑師特有的執(zhí)著精神，堅持不肯讓步，并認為這會對設(shè)計起到重大的影響，因此我們支持了 KPF的這種想法。盡管如此控制，但是還是出現(xiàn)了很多問題。(　) 設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控對于境外設(shè)計師的設(shè)計質(zhì)量的衡量，不 僅僅是從設(shè)計本身來體 現(xiàn)， 還要表現(xiàn)在圖紙設(shè)計與國內(nèi)施工工藝相吻合的程度， 這一點非常的重要。因 為相關(guān)工作，最終的實施單位都是國內(nèi)設(shè)計總包，因此它的配合程度，在一定意義上決定著項目發(fā)展的進度。當(dāng)然上述工作的關(guān) 鍵是 業(yè)主的設(shè)計思路要一直保持清晰，給予設(shè)計單位的計劃也非常合理，這樣才能夠保證進 度的合理。排定計劃的時候主要要考慮，項目發(fā)展工作的搭界，保 證好幾個關(guān) 鍵性節(jié)點以及相應(yīng)圖紙的內(nèi)容，這樣才能滿 足快速的項目發(fā)展進度，把握好設(shè)計節(jié)奏。因此，就設(shè)計師本身而言，必須調(diào)整好以往的設(shè)計周期，適應(yīng)項目的發(fā)展節(jié)奏，排定合理的工序及出圖計劃，這是非常必需的。能夠解決溝通限制并持 續(xù)保持設(shè)計設(shè)計熱 情地條件下，整個 設(shè)計體系就能夠持續(xù)的良性運轉(zhuǎn)，對 最終的設(shè)計成果起到非常重要的作用。 對于這個問題的處理，全部有賴于業(yè)主的工作影響，只有業(yè)主通過詳細 、深入的了解， 對各顧問的工作給予及時、正確的確認 ，才有利于 設(shè)計師工作熱情地延 續(xù)。同時實行設(shè)計 文件流轉(zhuǎn)制度，每一封 設(shè)計文件均由整個 設(shè)計團隊及時進行流轉(zhuǎn)，保證各專業(yè)設(shè)計無 縫連接。影響整個設(shè)計體系的條件可能是溝通。 ? 審核承包商提供的最終竣工圖。? 至現(xiàn)場視察燈具的安裝情形。? 將該階段文件、圖面制作成文本，提交 業(yè)主（含布燈平立面圖紙，燈具安裝大樣圖，完整燈具規(guī)范，控制回路，燈具表，控制表，燈具及控制預(yù)算）(4) 招標(biāo)及施工階段? 協(xié)助甲方和建筑師評選燈具廠商? 審核施工制造圖 shop drawing、燈具 樣本及控制設(shè)備。? 所有特殊的照明控制系統(tǒng)，應(yīng)能讓建筑師及其它相關(guān)顧問了解以推薦適合的設(shè)備系統(tǒng)，來符合相關(guān)控制機能要求。? 將該階段文件、圖面制作成文本，提交 業(yè)主（含布燈平立面圖紙，部分燈具大樣草圖，燈具一般性規(guī)范，燈具表，控制表，燈具預(yù)算）(3) 施工圖設(shè)計階段? 依照項目發(fā)展的情形，更新或修正相關(guān)的 設(shè)計圖面，來說明變更之處。 ? 建議建筑師或其它顧問特殊的燈具固定方式及非一般的施工方式，照明 設(shè)計師應(yīng)提供相關(guān)節(jié)點草圖。? 設(shè)計成果中包括但不限于：方案設(shè)計概念說