【正文】 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進。；；； ；；：,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析； 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點； ，對不確定性進行分析：、得當。周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。交通運輸是否有保證；a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； 項目開發(fā)條件分析：對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；、地區(qū)規(guī)劃； 可行性研究主要內(nèi)容::項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理審批。策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。4. 控制程序 項目可行性研究的前期準備工作 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。 ，收集所需資料。 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。對房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當?shù)姆雷o措施，保證其原有的使用功能，采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措施，防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部及時通知責任單位，進行限期整改。項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護工作。 a)項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。 b)凡屬搬運不當造成質(zhì)量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責任，妥善處理，不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。 c)項目部負責對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進行控制，在項目的控制計劃中予以識別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當?shù)陌徇\方式和手段，保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。 產(chǎn)品防護 a) 公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產(chǎn)，嚴格予以保密。 ，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進行產(chǎn)品的追溯。 標識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZHWI016《標識規(guī)定》。項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。 c)重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標識，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。 ： a)各部門負責歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標識，項目部負責對外包單位的實物標識進行管理。 對上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。 公司的稽查小組，對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 售后服務(wù) 策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負責項目的各項售后服務(wù)工作，認真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，進行房屋及附屬設(shè)施的保修。接受和處理用戶的意見投訴。協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系； 4)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等； 3)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護； 2) a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負責工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括： 1)執(zhí)行Q/TZHWI033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZHWI032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。代建工程項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項目資料移交明細表”，進行有關(guān)文件資料的移交，雙方簽署“工程項目移交書”。 c)策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。 銷售和交付控制 a)對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。 c)項目部負責收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。 b)工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。 對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定整改措施進行處理。 d)由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 b)施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 e)項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。 c)工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。 a)策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q/TZHWI046《拆遷安置補償實施辦法》。 c)工程部負責組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZHWI047《工程招投標管理制度》。 a) 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e)工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料； d) c)明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。 項目的立項報批控制 a)公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。策劃營銷中心負責市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。 市場調(diào)研和投資決策 a) ，對合格供方名冊進行調(diào)整。顧客的驗證不能免除公司的質(zhì)量責任，也不能排除其后顧客的拒收。 對外包單位（設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項目部負責日常的監(jiān)督檢查，并定期進行評價。 采購的驗證 。 采購文件由各分管部門負責管理，各使用部門按相關(guān)規(guī)定使用和保存。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。 物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZHWI049《物資采購管理辦法》。 ，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標單位簽定書面分合同。采用公開招標和邀請招標的方式進行。 對在重新評價中不合格的供方，公司將責令其進行整改，并按照評價準則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準則的，報經(jīng)公司分管領(lǐng)導批準后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。 對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫“供方考評表”進行考評。 ，要組織對供方進行重新評價，并根據(jù)評價的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式。名冊由管理者代表審核，總經(jīng)理批準。 對供方的評價要填寫“供方評價表”，由參與評價的有關(guān)人員填寫評價意見并簽字。 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責范圍，負責結(jié)合工程招標，收集各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進行評價，評價的準則參照以下原則： a）供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標的或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)； b）供方在其所在的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績； c）供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運行的證據(jù)； d）與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。 a) 工程部負責公司的工程招標工作，對設(shè)計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證； b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設(shè)備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設(shè)備的質(zhì)量進行檢驗控制； ：規(guī)劃設(shè)計招標、工程施工招標、工程監(jiān)理招標、營銷策劃代理招標、前期物業(yè)管理招標以及設(shè)備材料的招標和采購等。 設(shè)計和開發(fā)更改的具體實施辦法見Q/TZHWI019《設(shè)計變更實施辦法》。 ，并由責任部門保存和管理。 ，要對設(shè)計進行更改： a)隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應(yīng)更改策劃輸出。 公司通過以下措施和方法進行設(shè)計和開發(fā)的確認： a)項目部專責人參加設(shè)計單位的設(shè)計確認活動； b)檢查落實設(shè)計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章； c)由項目部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行圖紙會審，執(zhí)行Q/TZHWI023《圖紙會審制度》； d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收和竣工驗收等，作為對設(shè)計和開發(fā)的確認； e)施工期間，請顧客進行監(jiān)督，由項目部部負責聽取并收集顧客意見。 項目部專責人參加設(shè)計單位組織的設(shè)計方案及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟論證的設(shè)計評審會議，以評價設(shè)計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。 設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計輸入要求完成設(shè)計階段任務(wù)，包括初步設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計，項目部應(yīng)安排專責人參與設(shè)計單位組織的設(shè)計輸出評審，設(shè)計輸出文件（包括設(shè)計圖紙、說明書、專題報告及設(shè)備材料明細表等）在放行前應(yīng)得到批準。 工程部組織項目部負責在設(shè)計招標中，制定項目的設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書在發(fā)放投標單位前，應(yīng)按規(guī)定進行審核批準。 ，隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設(shè)計開發(fā)計劃在適宜時修改或更新。對設(shè)計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關(guān)鍵活動，由工程部組織進行。 d)工程部設(shè)有專門人員進行專項管理，參加設(shè)計單位各階段的評審活動，包括設(shè)計輸入、設(shè)計輸出、最終設(shè)計結(jié)果的評審，以及設(shè)計驗證和設(shè)計確認等活動。確保選擇合格的設(shè)計單位； b) QR0401 合同評審表 QR0405 合同履行跟蹤表 Q/TZHWI005 《合同管理制度》設(shè)計和開發(fā) 公司所開發(fā)工程的設(shè)計均委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不能免除設(shè)計責任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設(shè)計進行控制： a) 合同承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”, 說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后,交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批，由承辦部門負責通知顧客,辦理合同解除手續(xù)。 合同重大變更應(yīng)重新組織相關(guān)部門評審。 合同的變更 對顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關(guān)評審部門、分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批后，及時下發(fā)相關(guān)部門執(zhí)行。 合同的簽訂 經(jīng)過評審通過的合同草案，由承辦部門依據(jù)Q/TZHWI005《合同管理制度》的規(guī)定，進行合同簽訂前的巡簽,與顧客正式簽訂合同。 對于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系對方進行協(xié)調(diào)，達成一致。c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務(wù)分析等合同條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。 代建合同的評審 工程項目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會,對代建合同草案進行評審： a)策劃營銷中心負責對其中的代建方式、項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對合同草案的規(guī)劃設(shè)計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進行評審； ,填寫“合同評審表”,由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。 ，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會,對融資合同草案進行評審。 ，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。策劃營銷中心負責評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關(guān)要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審； b)工程部對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行評審。 對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在1000平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前,由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會,對租賃方案或合同草案進行評審: 對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應(yīng)填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部進行書面評審，公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準。對于散戶購買或者集團購買、金額在1000萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 零散房屋銷售合同的評審c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的銷售價款、付款方式等經(jīng)濟條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴密性、屬實性進行評審。a