【正文】 ”在中國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，由物業(yè)管理公司提供的涉外非物業(yè)性服務(wù)通常是以口頭合同或便條式合同的形式與接受服務(wù)方作出約定，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)。涉外的非物業(yè)性服務(wù)合同(如特約服務(wù)合同或代辦服務(wù)合同)發(fā)生合同爭(zhēng)議，應(yīng)執(zhí)行中國(guó)《民法通則》第145條和中國(guó)《合同法》第126條第1款的同樣內(nèi)容規(guī)定：“涉外合同的當(dāng)事人可以選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律，但法律另有規(guī)定的除外。物業(yè)管理涉外合同可分為涉外物業(yè)的管理合同和涉外的非物業(yè)性服 務(wù)合同兩類?！庇捎谖飿I(yè)管理具體行為的作出一般都是在物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)，除特殊情況外，其侵權(quán)行為地和侵權(quán)結(jié)果發(fā)生地一般也應(yīng)依法適用中國(guó)法律。”最高人民法院《意見(試行)》第187條規(guī)定：“侵權(quán)行為地的法律包括侵權(quán)行為實(shí)施地法律和侵權(quán)結(jié)果發(fā)生地法律?！痹摋l第1款規(guī)定：“侵權(quán)行為的損害賠償，適用侵權(quán)行為地法律。倘若法院地法和侵權(quán)行為地法有一個(gè)法律認(rèn)為該行為不是侵權(quán)行為，則該行為就不能作為侵權(quán)行為事處理，這是所謂“雙重可訴性規(guī)則”。對(duì)于在中國(guó)境內(nèi)發(fā)生的涉外物業(yè)的管理、使用等物權(quán)性問(wèn)題和糾紛的處理，依中國(guó)沖突規(guī)范必然是適用中國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)?！蔽飿I(yè)是不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)之物，在物業(yè)委托代管情況下，物業(yè)的統(tǒng)一管理權(quán)從物業(yè)所有權(quán)中分離出來(lái)而成為相對(duì)獨(dú)立的他物權(quán)，依委托合同的約定歸受托的物業(yè)管理公司持有和行使。中國(guó)《民法通則》第144條也規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。可以規(guī)定純外國(guó)人居住區(qū)、高檔別墅區(qū)和外商投資的非住宅物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目允許外國(guó)人、外國(guó)物業(yè)管理公司競(jìng)聘成為受托代管人。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理的法規(guī)和政策，物業(yè)管理行業(yè)屬于外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人進(jìn)入受限制 領(lǐng)域，只有在中國(guó)登記注冊(cè)成立而因此成為中國(guó)法人的外商獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司才可能充當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一管理，提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理受托人，不具有中國(guó)法人資格的外國(guó)人、外國(guó)物業(yè)管理公司目前尚未被中國(guó)法律賦予在中國(guó)從事物業(yè)管理的民事權(quán)利能力?！薄　?yīng)注意區(qū)分一般涉外民事代理管房法律關(guān)系與營(yíng)業(yè)性涉外物業(yè)管理法律關(guān)系的主體角色身份的不同?！钡?84條：“外國(guó)法人以其注冊(cè)登記地國(guó)家的法律為其本國(guó)法，法人的民事行為能力依其本國(guó)法確定”。當(dāng)事人有幾個(gè)住所的，以與產(chǎn)生糾紛的民事關(guān)系有最密聯(lián)系的住所為住所?！钡?82條：“有雙重國(guó)籍或者多重國(guó)籍的外國(guó)人，以其有住所或者與其有最密切聯(lián)系的國(guó)家的法律為其本國(guó) 法。在沖突法學(xué)中，對(duì)屬人法有兩種理解，即當(dāng)事人的本國(guó)法(當(dāng)事人國(guó)籍所屬國(guó)的法律)和當(dāng)事人的住所地法?！　　７ㄔ涸诖_定它對(duì)某一涉外民事案件有管轄權(quán)后，緊接著就是根據(jù)沖突規(guī)范來(lái)決定處理 該案件問(wèn)題適用何種法律。三、沖突規(guī)范在涉外物業(yè)管理關(guān)系方面的運(yùn)用實(shí)務(wù)　　沖突規(guī)范又稱法律適用規(guī)范，是指出某一特定涉外民事法律關(guān)系適用何種法律的規(guī)定?！敝袊?guó)現(xiàn)行國(guó)家和地方物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中，均未將外國(guó)人(包括外國(guó)的自然人、法人和無(wú)國(guó)籍人)擁有的物業(yè)以及外銷商品房排除在物業(yè)管理實(shí)行范圍之外，也未單獨(dú)作出特別規(guī)定，由此可以推見出物業(yè)管理立法者是默示適用國(guó)民待遇原則的。該《規(guī)定》還規(guī)定：“外國(guó)人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時(shí)，可以在房屋所在地委托代理人代為管理。早在1984年8月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的行政法規(guī)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外國(guó)人私有房屋管理的若干規(guī)定》中就明確規(guī)定：“對(duì)外國(guó)人在中國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房(以下簡(jiǎn)稱外國(guó)人私有房屋)的管理，應(yīng)當(dāng)遵守《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定。在物業(yè)管理方面，中國(guó)的國(guó)內(nèi)立法對(duì)國(guó)民待遇制度作了肯定。承認(rèn)不同法域國(guó)家和地區(qū)民法的效力，是出于正常的政治、經(jīng)濟(jì)和文化交往的需要。二、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系產(chǎn)生原因　　涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系的產(chǎn)生有其必要條件：一是不同法域的國(guó)家和地區(qū)之間開展經(jīng)濟(jì)、文化和民事來(lái)往，建立起國(guó)際社會(huì)的物質(zhì)生活關(guān)系即國(guó)際(區(qū)際)經(jīng)濟(jì)關(guān)系；二是在民法規(guī)范體系中，不同法域的國(guó)家和地區(qū)的法律因本國(guó)國(guó)情、本地方地情不盡相同而對(duì)同一民事關(guān)系問(wèn)題的規(guī)定有所不同，如對(duì)自然人行為能力的規(guī)定存在差異；三是對(duì)其他不同法域的國(guó)家和地區(qū)民法規(guī)定的效力予以承認(rèn)。因此在涉外(物業(yè) 管理)民事法律關(guān)系定義表述中，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這種根本原因決定的特征。從涉外民事法律關(guān)系問(wèn)題的實(shí)務(wù)看，主要是解決涉外民事案 件的管轄權(quán)、法律適用或法律選擇、民事司法協(xié)助三大問(wèn)題，而解決這些問(wèn)題的各種法律規(guī)范構(gòu)成沖突法的內(nèi)容。在英國(guó)沖突法看來(lái)，“涉外”涉及的“國(guó)家”一詞不是指憲法或國(guó)際公法意義上的國(guó)家，而只是一個(gè)具有獨(dú)特法律制度的“法域”(law district)的代名詞。1989年3月24日《法制日?qǐng)?bào)》(北京)第3版刊載了夏普所寫《涉外民事法律關(guān)系“要素論”質(zhì)疑》一文，正確指出了“三要素論”不能準(zhǔn)確劃定涉外民事法律關(guān)系的界圍，不能說(shuō)明該關(guān)系的法律特質(zhì)和“三要素”定義不符合形式邏輯規(guī)則?！叭嗣穹ㄔ涸趯徖砩嫱饷袷玛P(guān)系的案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》第八章的規(guī)定來(lái)確定應(yīng)適用的實(shí)體法?！　≡谥袊?guó)法學(xué)界普遍流行著關(guān)于涉外民事法律關(guān)系的“三要素”論，即只要某一民事法律關(guān)系的主體是外國(guó)人(包括無(wú)國(guó)籍人)，或者該法律關(guān)系指向的標(biāo)的存在于外國(guó)(或國(guó)外)，或者該法律關(guān)系據(jù)以形成的法律事實(shí)發(fā)生外國(guó)(或國(guó)外)，這一民事法律關(guān)系就是涉外民事法律關(guān)系。涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解　　涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說(shuō)。對(duì)惡意串通的處理，適用《民法通則》第61條第2款和《合同法》第59條的規(guī)定。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這是《合同法》新規(guī)定的以金錢的方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢?zé)任形式，即不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。這是一種回復(fù)原狀的責(zé)任形式，而不是一種過(guò)錯(cuò)責(zé)任。　　民事行為無(wú)效的法律后果，根據(jù)《民法通則》第61條第1款和《合同法》第58條規(guī)定的一般處理原則，民事行為(合同)被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，有三種結(jié)果：一是返還財(cái)產(chǎn)。訴訟時(shí)效則是首先 規(guī)定一定期限屆滿，終止的是勝訴權(quán)并不是終止起訴權(quán)；同時(shí)還要規(guī)定一個(gè)與一般時(shí)效相對(duì)應(yīng)的最長(zhǎng)時(shí)效?！痹摋l第1項(xiàng)規(guī)定了撤銷權(quán)即使已經(jīng)生效的合同行為歸于無(wú)效或者進(jìn)行變更的權(quán)利之除斥期間，期限為1年。最高人民法院1988年《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見試行》第73條第2款 規(guī)定：可變更或可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)超過(guò)1年當(dāng)事人才請(qǐng)求變更或撤銷的，人民法院不予保護(hù)。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！　?)不是損害國(guó)家利益的一般欺詐和脅迫。是指行為人故意利用他人的危難處境或緊迫需要，強(qiáng)迫對(duì)方當(dāng)事人違背自己的真實(shí)意愿而作出接受某種明顯不公平、在通常情況下不可能接受的條件之意思表示的行為。在法律許可范圍內(nèi)，自愿接受不等價(jià)條約的，不能認(rèn)為是顯失公平。　　2)顯失公平。后來(lái)吳某找到公司稱：公司應(yīng)按合同約定將五大間門面全部給其使用，現(xiàn)只給他一大間，屬于違約，雙方發(fā)生糾紛。例如，某物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)10間門面房，共分成5大間，一大間內(nèi)有4個(gè)鋼柁，兩個(gè)鋼柁之間為一個(gè)自然間，每一大間為5個(gè)自然間即5間房屋。　　1)重大誤解?！　?2)相對(duì)無(wú)效的民事行為　　是指民事行為本身已經(jīng)違反了國(guó)家有關(guān)法規(guī)或政策規(guī)定，但由于違法程度較輕微，沒(méi)有給國(guó)家和社會(huì)公共利益造成損害，法律規(guī)定可由行為當(dāng)事人來(lái)決定是否請(qǐng)求變更或撤銷此行為而使其無(wú)效，當(dāng)事人或行為受損害方未行使請(qǐng)求變更或撤銷權(quán)的，則該行為仍可繼續(xù)有效并產(chǎn)生合法后果。民事行為違反倡導(dǎo)性和任意性的法律規(guī)定不存在違法問(wèn)題，只有違反強(qiáng)制性的規(guī)定，才能判定為違法。民事行為所違反的法律規(guī)定只包括國(guó)家合法機(jī)關(guān)通過(guò)頒布的法律和中央政府即國(guó)務(wù)院制訂、頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)、行政規(guī)章和司法解釋。其他損害社會(huì)公共利益的類型，如危害家庭關(guān)系行為、違反公平競(jìng)爭(zhēng)行為、違反消費(fèi)者保護(hù)行為、暴利行為等，屬于中國(guó)已有有關(guān)法律、法規(guī)作出明文規(guī)定的，則不適用社會(huì)公共利益原則。⑤限制經(jīng)濟(jì)自由的行為。④違反人權(quán)和人格尊重的行為。③非法射NB062行為。②違反性道德的行為。國(guó)家公序指國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、稅收、治安等秩序，關(guān)系國(guó)家根本利益。它只是為法官自由裁量權(quán)的行使指出了一個(gè)方向，實(shí)際授權(quán)法官于個(gè)案中依其價(jià) 值判斷予以具體化，以求兼顧法律安定性及個(gè)案的社會(huì)妥當(dāng)性。1986年頒布的中國(guó)《民法通則》使“社會(huì)公共利益”成為一項(xiàng)正式的民法概念，其第7條規(guī)定的基本原則中強(qiáng)調(diào)“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”?！　?)損害社會(huì)公共利益。相反，如果承租人租用的是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)房屋，且有禁止非法轉(zhuǎn)租的規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租與對(duì)方當(dāng)事人以借用合同掩蓋非法轉(zhuǎn)租的事實(shí)，這樣的合同就是無(wú)效的合同。如果當(dāng)事人訂立合同的形式并不是所追求的真實(shí)目的，但是追求的真實(shí)目的并不違法，這樣的合同不是無(wú)效合同，而是有效合同。例如，將業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)以贈(zèng)與的方式，贈(zèng)給業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人或其親屬，贈(zèng)與的形式是合法的，贈(zèng)與的目的是侵吞業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)，這就屬于隱匿行為?！　?)以合法形式掩蓋非法目的之隱匿行為。又如，某物業(yè)公司將自己管區(qū)內(nèi)的一塊公共綠化場(chǎng)地使用權(quán)有償出讓給一些攤販，讓他們毀壞綠地搭建售貨亭棚屋，這類行為也屬惡意串通，其損害了業(yè)主們的集體利益。例如，某一國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己下屬的一個(gè)資產(chǎn)總額1000萬(wàn)元的物業(yè)管 理部，以200萬(wàn)元的對(duì)價(jià)，出讓給對(duì)方當(dāng)事人某民營(yíng)企業(yè)，雙方當(dāng)事人均得到好處，但是卻損害了資產(chǎn)所有者即國(guó)家的利益?！　?)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。所謂欺詐是指行為人一方故意以某種欺騙手段，捏造虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人信以為真陷于錯(cuò)誤中并 由此作出錯(cuò)誤意思表示而與欺詐行為人訂立合同或從事某種民事活動(dòng)的行為。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規(guī)定，按照違法表現(xiàn)不同，可將絕對(duì)無(wú)效的民事行為分為五種：　　1)損害國(guó)家利益的欺詐、脅迫。　　(1)絕對(duì)無(wú)效的民事行為　　是指已經(jīng)構(gòu)成違反國(guó)家法規(guī)或政策規(guī)定，依法律規(guī)定必然無(wú)效的民事行為。民事行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。三、物業(yè)管理中民事行為的無(wú)效　　無(wú)效的物業(yè)管理民事行為是指缺乏民事法律行為有效條件的行為。民事行為屬于要式行為而其形式不符合法定形式要求的，根據(jù)中國(guó)《合同法》第344條等有關(guān)規(guī)定的精神，應(yīng)區(qū)分法定形式可以產(chǎn)生證據(jù)效力、成立效力、生效效力、對(duì)抗(第三人)效力等四種不同效力，根據(jù)立法的本義，來(lái)確定沒(méi)有采用要式形式的具體民事行為是否有效。中國(guó)的 民法承認(rèn)意思自治原則，合同法承認(rèn)合同自愿(自由)原則，但并不是承認(rèn)個(gè)人意思的絕對(duì)自由。法規(guī)條文中標(biāo)有“不得”、“應(yīng)”或“須”字樣的，一般是強(qiáng)行法，不問(wèn)當(dāng)事人的意思如何，必須遵照?qǐng)?zhí)行強(qiáng)行法，即必須適用法規(guī)的規(guī)定?！　?3)行為不違反法律或者社會(huì)公共利益。意思表示不真實(shí)的故意行為包括虛假表示行為和偽裝表示行為兩種情況?！币虼?，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，不能簡(jiǎn)單地依據(jù)《合同法》第9條第1款關(guān)于“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力”的規(guī)定否認(rèn)越權(quán)合同的法律效力。　　由于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或事業(yè)的登記范圍的不同，所以各個(gè)法人和其他組織的行為能力范圍也不同。”根據(jù)該 條款規(guī)定精神，可推知無(wú)民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當(dāng)事人，在無(wú)民事行為能力人純粹獲利的情況下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其行為的法律效力。不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理其活動(dòng)。完全民事行為能力人可以獨(dú)立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為。民事行為能力是指民事主體通過(guò)自己的行為，取得民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的能力或資格。行政管理具體行政行為只要對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利和義務(wù)有實(shí)質(zhì) 性利害影響二、物業(yè)管理中民事行為的有效條件物業(yè)管理中民事行為的一般有效條件，是指民事行為具備什么樣的條件才能生效即產(chǎn)生法律上的約束效力，其基本涵義是指使已經(jīng)成立的民事法律行為(包括合同行為)發(fā)生完全效力的必要的事實(shí)?！薄捌渌问健笔侵阜ㄒ?guī)規(guī)定的推定行為形式、默示形式和當(dāng)事人約定采用的或商事交易慣例采用的非口頭、書面形式。　　“書面形式”是指以文字等有形的表現(xiàn)方式來(lái)進(jìn)行行為人的意思表示，又分為普通書面形式和特殊書面形式(公證書、鑒證證明文件等)兩類?？陬^形式的合同簡(jiǎn)便易行，但其缺點(diǎn)在于一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人面臨舉證的困難，司法機(jī)關(guān)難以查明事實(shí)的真相，當(dāng)事人的合法權(quán)益就得不到法律保護(hù)。當(dāng)事人約定采用書面 形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！蔽飿I(yè)管理中提供服務(wù)的行為大多數(shù)屬于合同行為，中國(guó)《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！　≈袊?guó)《民法通則》第57條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。這種表意方式，可以分為法定的形式和行為當(dāng)事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類。意思表示所含的目的，是決定法律行為內(nèi)容的指針；意思表示的方式，也就是法律行為的形式。意思表示真實(shí)有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類似情況下所為的。例如，業(yè)主表示要買某種服務(wù)，物業(yè)管理公司表示同意提供該種服務(wù)，雙方的意思表示一 致了才訂立該種服務(wù)交易合同，從而形成了服務(wù)交易合同的法律行為?！　》▽W(xué)中所謂“意思表示”是指表意人(表達(dá)意思的人)將其內(nèi)心期望發(fā)生一定法律后果之內(nèi)在意志通過(guò)一定形式表示于外部的行為。物業(yè)管理法律行為的形式　　一、物業(yè)管理法律行為的內(nèi)涵和形式　　物業(yè)管理的法律行為，它是指物業(yè)管理行為主體為了設(shè)立、變更或終止一定的物業(yè)管理法律關(guān)系，取得一定的法律后果而有意識(shí)進(jìn)行的行為。這種妨礙行為不僅有違物業(yè)委托管理合同的監(jiān)督約定，而且違反國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主團(tuán)體組織和業(yè)主的授權(quán)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任?！　?2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行為。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無(wú)理阻撓、妨礙國(guó)家有關(guān)行政管理部門執(zhí)行公務(wù)的活動(dòng)，如阻礙對(duì)自己所為的違章建筑行為所進(jìn)行的行政查處公務(wù)活動(dòng)，妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動(dòng)?！　　　》恋K管理的違法行為是指行政相對(duì)人妨礙、阻擾國(guó)家物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)行政管理部門和其他享有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，依法對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的客觀