【正文】 2．多因素組合分析法這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對(duì)各個(gè)備選店址進(jìn)行評(píng)分，最后確定最佳店址的方法。 六、兩種具體的選址方法1．市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法這種選址方法是通過對(duì)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當(dāng)?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進(jìn)行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。 新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估。 新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色；7. 新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)；6. 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍；5. 新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次；4. 被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況；3. 新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）；2. 開店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估五、選址分析報(bào)告商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容如下：1. 開店前期投資預(yù)估ll 假設(shè)新開超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為2000戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為6000戶。這種預(yù)測(cè)可以根據(jù)過去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗(yàn)，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過調(diào)查后采用統(tǒng)計(jì)分析方法計(jì)算出來。C地形特點(diǎn)。4．交通地理?xiàng)l件: A交通的便利性。 B競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位CA流動(dòng)顧客三、位置選擇因素分析1．客流規(guī)律: 客流性質(zhì)。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對(duì)好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠(yuǎn)的顧客。在此開店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠(yuǎn)的顧客群，但開辦費(fèi)用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu店的首選地址。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。一個(gè)典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場(chǎng)所，適合家庭購物及閑游。優(yōu)勢(shì)：無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較?。粡V告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。４、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。２、方便貨品運(yùn)送。　?。ǎ担┻_(dá)到100萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購物中心，內(nèi)設(shè)有2個(gè)以上大型超市或百貨店、150個(gè)以上中型專賣店和專業(yè)店、30個(gè)以上餐飲店及20個(gè)以上室內(nèi)室外娛樂休閑場(chǎng)所；大型百貨商廈；高級(jí)酒店等?！　。ǎ常┻_(dá)到10萬居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂園，中大型書店、銀行、郵局等。資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇　　按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置：　?。ǎ保?000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場(chǎng)、服務(wù)類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的日常需求。連鎖經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對(duì)于新開設(shè)商店選擇店址很有幫助。購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20%其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購買力的人口數(shù)量。在分析中，一個(gè)有關(guān)需求的指標(biāo)尤其應(yīng)引起重視，這就是購買力指數(shù)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計(jì)年報(bào)中得到一些相關(guān)信息，也可以請(qǐng)專門的市場(chǎng)調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。上面除了對(duì)每個(gè)家庭進(jìn)行基本的人口統(tǒng)計(jì)外，還對(duì)一定比例的家庭進(jìn)行深入的問卷調(diào)查，這就意味著可以通過計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財(cái)產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。通過這些統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來人口構(gòu)成的變動(dòng)傾向，并為市場(chǎng)細(xì)分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。 提供服務(wù)。4.赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλij j=1式中： Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營(yíng)業(yè)面積； Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時(shí)間距離或空間距離； λ：通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)； Sj / Tλ ij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對(duì)i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力； ∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。商店的規(guī)模可以根據(jù)營(yíng)業(yè)面積計(jì)算，距離為時(shí)間距離和空間距離。赫夫認(rèn)為，一個(gè)商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個(gè)地區(qū)，以及其他商店在這個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力能夠被測(cè)量。赫夫于20世紀(jì)60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測(cè)的空間模型。此法則用公式表示如下：　　　　　　　　　　?。洹　　　　。腶b ＝───────　　　　　　　　　１＋ √Ｐb/Ｐa　?。腶b: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量） Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口 Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口ｄ　: 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離案例:　　假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里。雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利(Willian J交通狀況。6.5.4.3.2.影響商圈形成的因素：　　影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%70%的顧客來自主要商圈。簡(jiǎn)言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。目前，一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，許多國(guó)內(nèi)外大型零售企業(yè)紛紛投資建立自己的加工廠生產(chǎn)自有品牌商品，這種商業(yè)資本向工業(yè)資本的滲透正成為一種流行趨勢(shì)。例如麥當(dāng)勞和肯德基快餐店均建立自己的原料生產(chǎn)基地。四、多元化擴(kuò)張多元化擴(kuò)張是指零售商進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域，試圖在這一領(lǐng)域再一次演繹成功。最后，擴(kuò)張速度還取決于機(jī)會(huì)本身，如果市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，或是錯(cuò)過了一個(gè)店址機(jī)會(huì)將損失巨大，或者與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡，時(shí)間是最重要的，零售商也許會(huì)冒進(jìn)前行，因?yàn)閷?duì)它而言，為了不喪失或許是千載難逢的機(jī)會(huì)，即使是犧牲眼前的利益或是股權(quán)被稀釋也是值得的。當(dāng)這一切尚未準(zhǔn)備好時(shí)，盲目的擴(kuò)張會(huì)帶來不良的后果?？墒钱?dāng)他們管理100家甚至更多的商店時(shí)，就可能束手無策，漏洞百出。擴(kuò)張速度取決于三方面：管理基礎(chǔ)、資源條件和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。然而，沒有基礎(chǔ)的盲目擴(kuò)張有時(shí)會(huì)適得其反，出現(xiàn)欲速而不達(dá)甚至不堪設(shè)想的后果，日本八佰伴的失敗就印證了這一點(diǎn)，類似的例子還有很多。三、擴(kuò)張速度零售業(yè)是一個(gè)進(jìn)入和退出壁壘相對(duì)較低的行業(yè)，由于零售商相互之間容易模仿經(jīng)營(yíng)手法，如果一種經(jīng)營(yíng)模式要等到完全成熟，零售商才考慮擴(kuò)張，也許會(huì)因?yàn)榈却锰枚斜凰藫屜鹊目赡埽瑥亩ジ?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而，兼并過來企業(yè)本身的組織結(jié)構(gòu)、管理制度，以及企業(yè)文化與母體企業(yè)相差較大，還需要對(duì)其按母體企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，有一個(gè)磨合陣痛期，這同樣需要成本。通過收購兼并，零售商可以共享資源、擴(kuò)大顧客基礎(chǔ)、提高生產(chǎn)率和討價(jià)還價(jià)的實(shí)力。但這種方式前期投入需要較多資金，且零售商對(duì)新區(qū)域的市場(chǎng)有一個(gè)了解、認(rèn)識(shí)、把握的過程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時(shí)間了解、接受新的進(jìn)入者。滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略是指通過自己的投資，建立新的零售門店，通過自身力量逐步發(fā)展壯大。二、擴(kuò)張路徑零售商擴(kuò)張的路徑主要有兩種選擇，一種是滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，另一種是收購兼并戰(zhàn)略。對(duì)這些地區(qū)，零售商以后一定會(huì)進(jìn)入，而由于各種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，未來的進(jìn)入成本必然高于目前。這種戰(zhàn)略往往是零售商希望占領(lǐng)某個(gè)大區(qū)域市場(chǎng)，先不計(jì)成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對(duì)有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入。采取這種戰(zhàn)略的零售商要充分考慮自己物流配送的能力，如果店鋪之間跨度太大，企業(yè)物流配送跟不上，難以滿足各店鋪的配送需求；同時(shí)，由于不同地區(qū)的市場(chǎng)差異性太大，企業(yè)難以根據(jù)不同市場(chǎng)的要求選擇適銷對(duì)路的商品，滿足消費(fèi)者的需要。較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，或城市郊區(qū)，往往被大型連鎖零售商所忽略，那里租金低廉、開店成本低，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)不足，不能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枰闶凵淘谠摰貐^(qū)容易形成優(yōu)勢(shì)，取得規(guī)模效益，以便后來居上。這種布局戰(zhàn)略對(duì)要求商品配送快捷高效的零售業(yè)態(tài)如標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店等尤為適用。零售商在配送中心的輻射范圍內(nèi)不斷開設(shè)新店，可以合理規(guī)劃運(yùn)輸路線，統(tǒng)一采購，集中配送，在削減車輛臺(tái)數(shù)的情況下，也能集中資源按時(shí)配送。這種戰(zhàn)略與上面所述的集中布局戰(zhàn)略有些近似，但更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮出配送潛力。這樣在同一地區(qū)店鋪越多，分?jǐn)偟礁鞯赇伒倪\(yùn)輸費(fèi)用也越低。四是可以提高商品的配送效益。三是節(jié)省人力、物力、財(cái)力，提高管理效率。二是可以提高形象上的相乘效果。這種網(wǎng)點(diǎn)布局一是可以降低連鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用。因此，傳統(tǒng)商店完全可以利用網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展自己的業(yè)務(wù)，目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有許多商家在這方面做了嘗試，相信不久的將來傳統(tǒng)的有店鋪零售商將借助這一工具使業(yè)務(wù)有一個(gè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。因?yàn)閭鹘y(tǒng)零售商店具有信譽(yù)優(yōu)勢(shì)、物流配送優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和顧客優(yōu)勢(shì)，比純粹的網(wǎng)絡(luò)商店更容易找到贏利的機(jī)會(huì)，更容易突破現(xiàn)有條件的局限性在網(wǎng)上開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它把購物過程中的時(shí)間和距離都?jí)嚎s為網(wǎng)上的一小段距時(shí)間，消費(fèi)者可在短時(shí)間內(nèi)訪問所有商店將各家商品進(jìn)行比較選擇，大大節(jié)省購物的時(shí)間和費(fèi)用。零售商則通過郵寄或快遞公司把商品送給購物者。通常所見的網(wǎng)上書城、網(wǎng)上花店、網(wǎng)上訂票等網(wǎng)絡(luò)商店，以及部分網(wǎng)上拍賣，均屬于此網(wǎng)絡(luò)商店模式。因此，郵購業(yè)務(wù)要在國(guó)內(nèi)順利發(fā)展，必須從上述三方面入手，全面營(yíng)造一個(gè)良好健康的生存環(huán)境。郵售的優(yōu)勢(shì)之一是具有隱蔽性，企業(yè)經(jīng)常銷售哪些顧客不好意思在大庭廣眾之下通過店鋪購買的商品。郵寄的面很廣，可以使消費(fèi)者迅速獲得全國(guó)乃至世界消費(fèi)新潮的商品信息，所以，郵寄商品如果是時(shí)尚商品，則會(huì)很受歡迎。郵售節(jié)省了營(yíng)業(yè)場(chǎng)地和銷售人員，因而可以將售價(jià)降低。郵寄的商品大多是一般商店所沒有的商品。二、郵購商店郵購商店是指通過商品目錄或廣告宣傳等資料，供顧客以電話或郵信訂購，待收到訂單后再寄送商品的商店（這里的商店不是真正意義上的商店，因?yàn)樗鼪]有供顧客選購商品的場(chǎng)所）。自動(dòng)售貨機(jī)出售的商品主要是香煙、飲料、糖果、小食品、報(bào)紙、襪子、化妝品、唱片、膠卷等。第八節(jié) 無店鋪零售業(yè)態(tài)一、自動(dòng)售貨機(jī)自動(dòng)售貨機(jī)是使用一種投幣式售貨機(jī)售貨，只要顧客投入商品標(biāo)價(jià)的硬幣，就可以將商品取出。廣東各城市也紛紛將購物中心作為城市商業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)投資項(xiàng)目積極鼓勵(lì)開發(fā)。2001年5月有媒體報(bào)道，《北京“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，北京將鼓勵(lì)投資商或大型商業(yè)集團(tuán)在京城的西北、東南、東北和西南，興建4家面積在20萬平方米的大型購物中心。盡管這些購物中心與歐美購物中心有一定差距，但是基本具有了購物中心的特征。在20世紀(jì)80年代末90年代初，中國(guó)一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了購物中心招牌，但此時(shí)的購物中心大多名不符實(shí)，與百貨商店沒有什么區(qū)別，給人們?cè)斐闪苏J(rèn)識(shí)上的混亂。歐美國(guó)家的購物中心最早出現(xiàn)于50年代，在80年代獲得了極大的發(fā)展，因?yàn)槌鞘兄行娜丝诘拇罅客膺w，市中心的“空城”化使得城鄉(xiāng)結(jié)合部的各種購物中心如雨后春筍般地出現(xiàn)，為新一輪的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。（2）Malls。根據(jù)國(guó)際購物中心學(xué)會(huì)（International Council of Shipping）的定義，購物中心有兩大類別：（1）條塊狀型（String Centers）。 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。l 地址一般設(shè)在商業(yè)中心區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn)。l 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。l 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè) ，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，共同開展廣告宣傳活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。購物中心一般具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：l第七節(jié) 購物中心購物中心（shopping center/shopping m