【正文】 　在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心（Shopping　Center/Mall），由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國(guó)市場(chǎng)的廣闊，紛紛加快擴(kuò)大中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額的步伐。8 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念入世后的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。n 人流調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查的主要調(diào)查對(duì)象是以出入競(jìng)爭(zhēng)店的十五歲以上的男女顧客為主。n 商品構(gòu)成調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查是對(duì)前項(xiàng)調(diào)查的繼續(xù)，主要是對(duì)于商品組成的細(xì)目進(jìn)行調(diào)查，以此作為確查。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查n 場(chǎng)所調(diào)查這主要是對(duì)設(shè)店預(yù)定地商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的主力銷售場(chǎng)所及特征展開的調(diào)查。該項(xiàng)調(diào)查費(fèi)用較低，但較為困難，對(duì)于居住地與設(shè)店預(yù)定地購(gòu)物依存度較難明確保證。在一般情況下，對(duì)調(diào)查地點(diǎn)通過的行人，依一定時(shí)間段采取面談方式，時(shí)間以十分鐘以內(nèi)為佳。該項(xiàng)調(diào)查的特點(diǎn)是：居住地別購(gòu)物傾向與設(shè)店預(yù)定地的評(píng)價(jià)易于比較，但調(diào)查費(fèi)用較高。其調(diào)查對(duì)象以家庭為主，可采用抽樣調(diào)查的方法，調(diào)查時(shí)可以到學(xué)校、工廠發(fā)放調(diào)查試卷，也可以直接入戶調(diào)查。n 城市規(guī)劃調(diào)查除了都市結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀外，有關(guān)將來發(fā)展的方向，城市的發(fā)展規(guī)劃，諸葛亮如交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃、社區(qū)發(fā)展計(jì)劃及商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃等等，均為設(shè)店時(shí)在地點(diǎn)因素上所必須要考慮的因素，因?yàn)檫@些因素直接影響著商圈的變動(dòng)，必須對(duì)此進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查。n 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查一般設(shè)店位置若為行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)等密集的地方，則整個(gè)都市機(jī)能易于發(fā)揮出來，諸如行政管理、經(jīng)濟(jì)流通、娛樂服務(wù)、商品銷售等機(jī)能，自然成為人口流動(dòng)集中的焦點(diǎn)。所以調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及車輛往來的班次、載送量等均可作為考慮的重點(diǎn)，有時(shí)對(duì)于停車空間也有調(diào)查的必要。n 地勢(shì)結(jié)構(gòu)地勢(shì)情況調(diào)查主要是對(duì)地域內(nèi)地形關(guān)況進(jìn)行調(diào)查，尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況，因?yàn)榈貏?shì)情況直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇。n 購(gòu)買行為購(gòu)買行為調(diào)查，主要是調(diào)查了解消費(fèi)者購(gòu)買商品時(shí)的活動(dòng)范圍及購(gòu)入某商品時(shí)經(jīng)常在何種類型商店購(gòu)買等情況，研究消費(fèi)者購(gòu)買行為的目的，一是可以得悉消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)區(qū)域，二是可以知悉消費(fèi)者選擇商品的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入研討。以此掌握商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力的一般概況。n 收入水平收入水平調(diào)查主要是了解某一地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情況，以此來分析消費(fèi)者消費(fèi)的可能性，了解家庭收入水平，并將這些資料與其他都市、其他地域相比較，進(jìn)行分析對(duì)比，作為是否開設(shè)商店的主要依據(jù)。 餐飲\娛樂\休閑客戶7 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查n 人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)調(diào)查除了要了解目前的人口結(jié)構(gòu)外，還要調(diào)查了解有關(guān)過去人口聚集、膨脹的速度等方面的情況，并要對(duì)將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)將人口結(jié)構(gòu)依行業(yè)、職業(yè)、年齡教育程度等進(jìn)行分類整理，以便進(jìn)一步的深入分析。7. 堅(jiān)持“擇優(yōu)、擇近、少環(huán)節(jié)、低成本”，盡量做到“零”環(huán)節(jié)。3) 租賃：主要存在于購(gòu)物中心，百貨店中的金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。3. 合作方式1) 聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)不需要拿錢進(jìn)貨，聯(lián)營(yíng)、月結(jié)，主要用于百貨店、 超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)成本較低。2) 按金：即是押金，一般相當(dāng)于三個(gè)月的租金。n 商場(chǎng)與客戶的基本合作方式168。9. 商品的業(yè)績(jī)狀況，廠商合作意愿。7. 商品的價(jià)格（平均價(jià)格）、價(jià)格帶、商品檔次化分。5. 廠商的資料（電話、傳真、聯(lián)系人）。2. 業(yè)態(tài)：A、形象柜 B、專柜 C、自營(yíng)3. 廠商希望銷售的樓層、展示面積。168。n 客戶及品牌調(diào)查168。168。168。168。 直接廠商：商品生產(chǎn)者，直接進(jìn)行銷售業(yè)務(wù)。一般而言，產(chǎn)品都有一個(gè)生命周期，會(huì)經(jīng)歷從投放市場(chǎng)到被淘汰退出市場(chǎng)的整個(gè)過程，包括投入、成長(zhǎng)、成熟和衰退四個(gè)階段。 品牌可以超越產(chǎn)品的生命周期，是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)給不同品牌賦予特殊的個(gè)性時(shí)，這種情況就更為明顯。 造就強(qiáng)勢(shì)品牌能使企業(yè)享有較高的利潤(rùn)空間。選擇知名的品牌，對(duì)于消費(fèi)者而言無疑是一種省事、可靠又減少風(fēng)險(xiǎn)的方法。n 品牌在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用與意義168。 商標(biāo)：受到法律保護(hù)的整個(gè)品牌、品牌標(biāo)志、品牌角色或者各要素的組合。 品牌角色；是用人或擬人化的標(biāo)識(shí)來代表品牌的方式，如海爾兄弟、麥克唐納、米老鼠、康師傅等。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍(lán)色的標(biāo)準(zhǔn)色等。 168。 品牌名：品牌中可以讀出的部分——詞語(yǔ)、字母、數(shù)字或詞組等的組合。第七步 做出選址決策綜合考慮上述各方面的評(píng)價(jià)，做出科學(xué)、理智的決策。因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或其他建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。第五步 分析城市規(guī)劃在商店開設(shè)地點(diǎn)選擇時(shí)，要考慮城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但是隨著城市的改造和發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開店。路口拐角處同時(shí)也提供較大的櫥窗陳列的機(jī)會(huì)，并可多設(shè)出人口，增強(qiáng)了能見度與易接近性。那里擁有較大的客流量。雖然有時(shí)候可以通過建筑物的一個(gè)大的、清晰可見的標(biāo)志指引顧客但還是會(huì)丟失一些顧客。如果在一個(gè)有效的地點(diǎn)，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毀。能見度和顧客進(jìn)出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點(diǎn)對(duì)于開發(fā)和發(fā)展卻是不利的。因?yàn)樯虡I(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開辟空地建成停車場(chǎng)，有的商店騰出一小塊地作為停車場(chǎng)，但由于地價(jià)昂貴，便要收取停車場(chǎng)地費(fèi)。停車場(chǎng)停車場(chǎng)的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個(gè)重要方面，大多數(shù)購(gòu)物中心提供充分的免費(fèi)停車場(chǎng)。建筑環(huán)境新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，從而影響開設(shè)成本等一系列問題。第四步 分析開設(shè)位置的物質(zhì)特征一個(gè)位置的物質(zhì)特征決定商店的建筑的類型。另外，當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋停瑓f(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了自己的銷售。一般來說，開設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準(zhǔn)等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，也能吸引大量客流，促進(jìn)銷售增大，增強(qiáng)店譽(yù)。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。3. 分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場(chǎng)所設(shè)施的影響，存在很大差異。2. 分析客流目的，流速和滯留時(shí)間不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時(shí)間會(huì)有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。是那些順路進(jìn)店購(gòu)物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購(gòu)物。不少小商店依大店而設(shè)，就是利用這種分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。因此，新設(shè)商店選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)。1. 分析客流類型一般商店客流分為三種類型： (1)自身的客流。第二步 分析客流規(guī)律客流量大小是一個(gè)店鋪成功與否的關(guān)鍵因素。 (3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。 (2)設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點(diǎn)站，是主要車站還是一般車站。一般，距離越近，客流較多，購(gòu)買越方便。2. 為方便顧客購(gòu)買，促進(jìn)購(gòu)買行為的順利實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要做如下具體分析。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能否適應(yīng)貨運(yùn)量的要求，并便于裝卸，否則貨運(yùn)費(fèi)用的明顯上升，會(huì)直接影響到商店的經(jīng)濟(jì)效益。如果不是購(gòu)物中心地點(diǎn)，對(duì)停車場(chǎng)所的要求可以降低，店鋪可以根據(jù)自己的要求做出決策。1. 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面： (1)在開設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用。實(shí)際上，任何一類商品都可以構(gòu)成專賣商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營(yíng)者可自己進(jìn)行組合與選擇。有些消費(fèi)者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財(cái)富，而商人可借此大發(fā)其財(cái)。珠寶物小價(jià)昂的特征，深受投資者喜愛，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。２．市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，最好位于市場(chǎng)中心較為繁華的地段，但租金會(huì)相當(dāng)昂貴。另外珠寶具有體積小、價(jià)值高的特點(diǎn)，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會(huì)招致竊賊。珠寶店的成功重在信譽(yù)。爾后逐漸演化，在出產(chǎn)地和行銷地的城市開成珠寶街。（七）珠寶店１．珠寶店概述珠寶店是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，歷史已相當(dāng)悠久。這些人對(duì)喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。同時(shí)電腦也成為家庭生活訊息的主要來源之一，人們對(duì)它的依賴越來越大。對(duì)于新型家用電器來說，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時(shí)期，未來發(fā)展?jié)摿艽蟆ｋ娮友b置在家用電器上的廣泛應(yīng)用，使產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，不斷形成家用電器新?lián)Q的消費(fèi)潮流。經(jīng)營(yíng)大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務(wù)。電器商店經(jīng)營(yíng)彈性較大，產(chǎn)品適應(yīng)潮流會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)高峰，不適應(yīng)就會(huì)平平淡淡，甚至倒閉。電器商店店具有體積大、單位價(jià)值高等特點(diǎn)，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。（六）電器店１．電器店概述電器專賣商店是專營(yíng)各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項(xiàng)電器商店。當(dāng)然，隨著社會(huì)環(huán)境和風(fēng)尚的變化，必然會(huì)帶來一些更新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。兒童食品是一個(gè)熱門行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會(huì)越進(jìn)步，此項(xiàng)花費(fèi)越大。西方冷凍食品連鎖店發(fā)展異常迅速，在我國(guó)未來也將會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展。許多家庭也備有冷藏設(shè)施，這就構(gòu)成了一個(gè)完備的冷藏鏈。（２）冷凍食品。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對(duì)人體危害很大，迫使人們不得不自我保護(hù)。（１）保健食品。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，吃占消費(fèi)支出的比例有逐年下降的趨勢(shì)，因此在有限的市場(chǎng)內(nèi)取得圈套的利潤(rùn)應(yīng)為食品店的目標(biāo)。２．市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析食品店的最大特點(diǎn)是小而多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。經(jīng)營(yíng)何種等級(jí)的食品要依據(jù)所在地居民總體消費(fèi)水準(zhǔn)進(jìn)行選擇，開辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。開辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。（五）食品店１．食品店概述自從店鋪誕生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。專賣流行鞋種比賣一般實(shí)用鞋獲利機(jī)會(huì)大，但要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大，同時(shí)要求經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)更高，市場(chǎng)嗅覺更靈敏。因此，我在鞋上花的錢并不比花在服裝上的少。他們多數(shù)為年青人，存款意識(shí)淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。２．市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析當(dāng)今消費(fèi)者越來越重視鞋的消費(fèi)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費(fèi)額增長(zhǎng)速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢(shì)。此外，消費(fèi)者對(duì)鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對(duì)鞋店來說是非常重要的。人類的進(jìn)化帶動(dòng)了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的發(fā)展提供了廣闊的空間。當(dāng)然，服裝店也可以向大眾化方向發(fā)展。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時(shí)尚的欲望，卻缺乏堅(jiān)強(qiáng)的后盾，加上新興的高級(jí)百貨商場(chǎng)大多匯集名牌時(shí)裝，從聲勢(shì)和選擇范圍上都強(qiáng)于單一品牌專賣店，因此名牌時(shí)裝店不冷不熱實(shí)屬情理之中。
盡管如此，服裝專賣店仍是越來越多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠(chéng)度較高難度顧客，盲目開辦單一品牌的專賣店則兇多吉少。２．市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析近幾年，大城市服裝店發(fā)展也很快，一引起海外品牌捷足先登。服裝店和服裝廠商應(yīng)運(yùn)而生，目前名牌服裝店已在城市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。過去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時(shí)可滿足人們對(duì)穿著的需求。時(shí)裝與普通成衣不同。（三）服裝店１．服裝店概述顧名思義，服裝店是專營(yíng)服裝的商店。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購(gòu)到較高級(jí)的舶來品；能否聘請(qǐng)到通曉該類商品經(jīng)營(yíng)與使用的專家；在顧客能接受的價(jià)格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤(rùn)。開店人之所以有開店的愿望，大多已具備了一定數(shù)量的資金。
２．店型選擇的過程店型選擇的過程，實(shí)際上是對(duì)店型特征分析和對(duì)影響因素研究的過程。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀變化迅速，在選擇店型時(shí)，應(yīng)看準(zhǔn)那些市場(chǎng)潛力較大的行業(yè)。如果沒有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，就應(yīng)放棄經(jīng)營(yíng)該種店型。（３）專業(yè)知識(shí)。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營(yíng)各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。目前服裝店、食品店、家具店都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場(chǎng)潛力。（２）競(jìng)爭(zhēng)。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價(jià)格較高，當(dāng)然利潤(rùn)也較大。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專賣商店。１．店型選擇的影響因素專賣商店種類繁多，特點(diǎn)各異，選擇時(shí)就考慮以下影響因素。（二）店型選擇當(dāng)人們決定要開個(gè)專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。有人常因?yàn)橘Y金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級(jí)不同，會(huì)需要不同資金的投入。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。這是有一定的道理的。在巴黎，書店的經(jīng)營(yíng)者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計(jì)師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。2) 經(jīng)營(yíng)者需要專業(yè)知識(shí)?；孟胼p輕松松地經(jīng)營(yíng)它，絕對(duì)不會(huì)成功。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個(gè)人為數(shù)眾多。1) 專賣商店競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，在決定設(shè)立專賣商店時(shí)，一定要了解專賣商店經(jīng)營(yíng)的難處。事實(shí)上，目前世界上的許多零