【正文】 綜上所述，我們的結(jié)論是：建造江京大飯店，無(wú)論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目。考慮到目前江京市的星級(jí)酒店已有一定的數(shù)量，競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈，故建議江京大飯店項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，憑借現(xiàn)代化酒店的規(guī)模設(shè)施，引入先進(jìn)的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗(yàn)，明確占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的制高點(diǎn)。據(jù)我們調(diào)查了解，目前在浙江省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當(dāng)?shù)卣紩?huì)采取形形色色的特殊優(yōu)惠政策，例如：有些地方政府對(duì)到該地區(qū)投資建造星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)商，免費(fèi)贈(zèng)送開(kāi)發(fā)所用的配套用地等等……考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)情況并結(jié)合酒店自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，在酒店建造的同時(shí)如能允許投資方兼帶建造一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，這樣其實(shí)是一種對(duì)政府、對(duì)開(kāi)發(fā)商形成雙贏的做法?？梢哉f(shuō)，江京大飯店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)，同時(shí)也可彌補(bǔ)江京大飯店投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的不足，無(wú)論是其社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都是非常明顯的?？紤]到江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，有許多旅居國(guó)外的事業(yè)有成的老華僑都有葉落歸根，回家鄉(xiāng)安度晚年的思想，因此，如果江京大飯店建造一批作為當(dāng)今最高層次的居住形式、未來(lái)當(dāng)?shù)貦n次最高的景觀居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，則一定能夠很好地滿足他們的居住需求。從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金200多萬(wàn)元，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁?00人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無(wú)疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?。（五?投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢 600000萬(wàn)元/幢＝2400萬(wàn)元年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算單位:萬(wàn)元項(xiàng)目 金額 測(cè)算依據(jù)客房收入 280元/天365天70%＝餐飲收入 大堂吧、咖啡廳：150座25元/人365天25%＝：600座2餐365天40元/人60%＝商場(chǎng)收入 商場(chǎng)（包括書(shū)店、花店）：1500元365天＝康樂(lè)收入 桑拿中心(男/女)：60元/人30人365天＝ 足浴、保健按摩：30元/人30人365天＝：20間100元/天365天80%＝：20間150元365天60%＝:15000元/月12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬(wàn)/年健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用，不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。酒店初步考慮總員工數(shù)約為360人左右，男女比例約各占50%。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見(jiàn)室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹(shù)立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。健康娛樂(lè)功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺(tái)球房、沙壺球房（二道）、桑拿中心（約800平方米）、棋牌房（20間左右）、小型歌舞廳及KTV包房（20間左右）。⑷ 舒適、先進(jìn)的健康娛樂(lè)功能。總計(jì)餐位約1000座左右，可同時(shí)容納二～三個(gè)大、中型宴請(qǐng)。咖啡廳（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧約150平方米左右。宜設(shè)大、中、小型中餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳（兼西餐廳）、大堂吧等。為適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要，建議適當(dāng)擴(kuò)大餐飲經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容。大型會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。大型會(huì)議廳及多功能廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。⑵ 綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：⑴ 綜合性住宿接待功能。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。建筑設(shè)計(jì)根據(jù)江京市主管部門提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車庫(kù)。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。賓客主入口擬設(shè)南、北二處，南入口從外環(huán)干道直接用高架接至主樓二層，北入口從濱江大道接至底層，貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。（三） 酒店設(shè)計(jì)設(shè)想與建議根據(jù)江京市擬建四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式賓館區(qū)塊示意圖及江京市旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。擁有規(guī)模合理、配置符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，其中多功能廳面積不小于600平方米。擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和