中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃(參考版)
2025-07-22 23:14本頁(yè)面
【正文】 ● 67樓的營(yíng)運(yùn)情況概述： 由于本案的67樓為特殊的餐飲、娛樂(lè)業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。即120萬(wàn)元/年 ○ ● 三年經(jīng)營(yíng)期總成本： 本案籌建成本為244萬(wàn)元，依照三年分?jǐn)偅? += ● 超市的營(yíng)運(yùn)情況概述： 由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求，本案暫不對(duì)超市進(jìn)行總體財(cái)務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單價(jià)約20元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元，年需要150萬(wàn)有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計(jì)算，每日來(lái)店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬(wàn)相比較，約為1：。 ○ 批發(fā)市場(chǎng) 侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無(wú)法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場(chǎng)不適合本案。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位?！?本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)： ○ 百貨公司 百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無(wú)力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報(bào)的關(guān)鍵。 完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容（基本電力需求3500KW）、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及裝修、樓層的商鋪分割等的工程?！?銷售廣告推廣方式： 鑒于侯馬本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳，以下提供幾種適當(dāng)?shù)姆绞剑? 侯馬的地方性報(bào)紙 山西省的日?qǐng)?bào)和晚報(bào) DM直接投遞 具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 由政府配合出面的軟性報(bào)道 太原電視臺(tái)“車樓大觀”節(jié)目 區(qū)域性的公益活動(dòng)或演出活動(dòng) 等等……● 銷售的階段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售預(yù)熱期強(qiáng)勢(shì)銷售期銷售清盤期其中：強(qiáng)勢(shì)銷售期預(yù)期完成總面積的75%● 本案的交房標(biāo)準(zhǔn)： 依照本案的商業(yè)特性完成外觀設(shè)計(jì)、施工?！?商鋪與客戶的對(duì)應(yīng)關(guān)系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投資型√√√√√√？？投資經(jīng)營(yíng)型√√√√√√√原則：以最大限度滿足不同的購(gòu)鋪顧客● 商鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)：B1F1F2F5F6F7F最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標(biāo)價(jià)格，面向資金充足的購(gòu)鋪客戶最小面積分割，以高單價(jià)方式產(chǎn)生低總價(jià)的商鋪，以適合多數(shù)購(gòu)鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購(gòu)鋪情況定● 商鋪的銷售價(jià)格參考（價(jià)格的單位為：萬(wàn)元）：樓層B1F1F2F3F4F5F6F7F總面積38803880388038803880388029602960平均單價(jià)單鋪平均面積1015121288依整館銷售參考總價(jià)512949906604成首付29396264樓層總價(jià)194058203880291019401552888592本案銷售總價(jià)約：19522萬(wàn)元銷售均價(jià)約6507元/平方米● 商鋪銷售的6把利劍： 無(wú)疑匹敵的地理位置，市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 全新商業(yè)新概念——量販型購(gòu)物中心 銀行提供6成10年按揭 三年平均返租8%，在家坐收魚(yú)翁之利 專業(yè)公司全程策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的最佳保障● 三年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬(wàn)元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價(jià)194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%計(jì)算返租再議%291第二年8%%小計(jì)三年返租合計(jì)：4330萬(wàn)元平均每年返租費(fèi)用：1443萬(wàn)元● 銷售的預(yù)計(jì)成本：項(xiàng)目預(yù)計(jì)費(fèi)用售樓處建造及裝修10萬(wàn)元售樓處辦公設(shè)備5萬(wàn)元樓書(shū)設(shè)計(jì)制作印刷（5000本）5萬(wàn)元銷售廣告（%）450萬(wàn)元公關(guān)招待費(fèi)用（包括辦證及地方關(guān)系處理）15萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用630萬(wàn)元（含銷售傭金3%）合計(jì)1115萬(wàn)元● 本案銷售價(jià)格支撐原由： 依照對(duì)屬地市場(chǎng)的基本調(diào)查，整體侯馬地區(qū)的商鋪銷售價(jià)格偏高，沿街商鋪銷售均價(jià)在1000015000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價(jià)15000元/平方米的原由。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此類客戶需要有相當(dāng)?shù)姆底饣貓?bào)滿足其投資收益。本案的市場(chǎng)狀況本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的銷售方式● 銷售對(duì)象細(xì)分類： 純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。另本案基本購(gòu)鋪對(duì)象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營(yíng)的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價(jià)提升而總價(jià)又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購(gòu)鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤(rùn)極大化?！?新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合侯馬本地市場(chǎng)的商業(yè)題材，在山西本概念是沒(méi)有的，在本案中可以說(shuō)是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來(lái)靈魂核心?！?政府扶持的項(xiàng)目 做為本案是市政府扶持的項(xiàng)目，是今年政府的形象
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