【正文】 3．5中小城市房地產(chǎn)人力資源分析對于一個(gè)企業(yè)，常常是這樣一種情況，當(dāng)企業(yè)的人才需求。綜上所述，由于財(cái)政和金融政策的不斷出臺，對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)影響較大：開發(fā)商的資金壓力開始增大，購房者對房價(jià)的預(yù)期也開始改變，有效地抑制了房地產(chǎn)投資過熱的局面。(3)存款利率上漲2004年10月29日，央行宣布上調(diào)存貸款利率，對房地產(chǎn)業(yè)也造成一定影響。(2)中國銀行叫停別墅貸款中國銀行2004年5月份宣布嚴(yán)控豪華別墅住房貸款，同時(shí)其它銀行也在制定相應(yīng)政策。外界評論說，積極財(cái)政政策的淡出，表明中國政府將加大財(cái)政政策在此輪宏觀調(diào)控中的力度。雖然中國淡出“積極的財(cái)政政策”是一個(gè)趨勢，但官方提出“中性財(cái)政政策”還是首次。如果仍然像過去那樣盲目圈地、盲目發(fā)展，肯定會遇到比較困難的局面。但一定要把握新政策的局面，就是門檻比較高，獲得土地要比以前規(guī)范多了，對企業(yè)自有資金比例的要求也提高了，在這樣的局面下開發(fā)商再盲目發(fā)展肯定是不行的?，F(xiàn)在主流市場是商品房市場，市場的前景是非常好的。當(dāng)然也有發(fā)展商提出一些看法，比較極端的認(rèn)為房地產(chǎn)的冬天來了，有一半的房地產(chǎn)企業(yè)要死掉等。開發(fā)商對土地的“饑渴”狀態(tài)也將在一年半左右的時(shí)間內(nèi)逐漸形成，而房價(jià)和地價(jià)的雙向影響，也有可能導(dǎo)致開發(fā)商與市場的新一輪博弈。首先是由于存量土地的不確定因素過多，容易形成不必要的風(fēng)險(xiǎn)。那些存量土地的擁有者己被推向了最前臺，他們的運(yùn)作和判斷將自接影響到今后一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。．綜上所述，土地，己經(jīng)成為一些人的夢魔。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。兩個(gè)八條分別被業(yè)界稱為“舊八條和“新八條。緊接著，4月27日，總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析房地產(chǎn)市場形勢，認(rèn)為：目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價(jià)格上漲過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂。下一步，國家將繼續(xù)嚴(yán)把土地供應(yīng)這道閘門不松手，把宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極效果堅(jiān)持好、鞏固好。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙占自治區(qū)以外，全國30個(gè)省共清理出各類開發(fā)區(qū)6,741個(gè)，規(guī)劃用地面積3．75萬平方公里，全國己撤銷各類開發(fā)區(qū)4，73 5個(gè)，核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2．41萬平方公里，目前己退還開發(fā)區(qū)土地2,617平方公里，復(fù)耕1，324平方公里。各地區(qū)要建立拆遷信訪上作責(zé)任制，各地區(qū)要進(jìn)一步完善拆遷政策。地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。要嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，確保今年全國房屋拆遷總量比去年有明顯減少，由建設(shè)部會同有關(guān)部門采取措施落實(shí)。市、縣人民政府要從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，編制房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，由省級建設(shè)行政主管部門會同發(fā)展改革(計(jì)劃)部門審批下達(dá)后，由市、縣人民政府報(bào)同級人大常委會和上一級人民政府備案。(3)國務(wù)院辦公廳控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格制訂拆遷計(jì)劃，合理控制拆遷規(guī)模。此外，對于公益性用地實(shí)行征地價(jià)格聽證會制度，完善征用辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償機(jī)制。(2)征地權(quán)：征地拆遷問題的關(guān)鍵2004年，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司透露，中央政府將加快土地征用制度改革，抓緊出臺新的土地征用辦法。中國住宅建設(shè)的總體要求是，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。競爭是一種良性的競爭，主要存在于品質(zhì)、性價(jià)比、服務(wù)和特色等幾個(gè)方面；合作主要是在區(qū)域形象推廣上，比如說企業(yè)產(chǎn)品功能上的互補(bǔ)、售樓處樓盤的相互推薦等等。同時(shí)，企業(yè)間的關(guān)系也將邁入一個(gè)新的時(shí)期，進(jìn)入”競合時(shí)代”。以往，由于房地產(chǎn)市場行情火爆，較高的利潤空間吸弓}了許多投機(jī)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這類企業(yè)大多以短期投資獲取暴利為目的，并非長期行為。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不久前透露，2008年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年，以擴(kuò)大內(nèi)需。經(jīng)過宏觀調(diào)控，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸穩(wěn)定下來，穩(wěn)定期的一個(gè)重要的政策目標(biāo)是積極培養(yǎng)、引導(dǎo)健康的住房消費(fèi)，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的源頭性因素。因此，整體來講2008年房產(chǎn)市場仍然不能放松，要警惕反彈鞏固2007年調(diào)控成果。地方投機(jī)、炒房情況有所好轉(zhuǎn)，但仍然較嚴(yán)重。一些地方經(jīng)濟(jì)市場非常依賴，一旦經(jīng)濟(jì)有所下滑，立即想到房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用。遏制投機(jī)炒房自住消費(fèi)將得到鼓勵(lì)。目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些樣板房、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的樓盤，但在這其中，絕大部分樓盤都是因?yàn)殇N售滯緩等原因被動(dòng)采取這種營銷模式的，主動(dòng)采取現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的還不多。從價(jià)格上看，也會出現(xiàn)層次，中、高、低檔建筑都會有人做，以滿足不同收入的家庭的需求。戶型的大而無當(dāng)直接造成總價(jià)偏高、性價(jià)比降低，間接造成資源浪費(fèi)。從高科技應(yīng)用上看，節(jié)能地產(chǎn)是大勢所趨；從樓盤附加值來看，精裝修產(chǎn)品將會增多，并且所用的裝修材質(zhì)、家電品質(zhì)等都會升級；從樓盤附加的服務(wù)上來看，采用酒店式管理的也會增多。此前，因?yàn)椤睙o競爭”，因此同質(zhì)化現(xiàn)象才如此嚴(yán)重。進(jìn)入細(xì)分市場產(chǎn)品升級換代加快。居住價(jià)值高的區(qū)域價(jià)格可能會繼續(xù)攀升，如北京的通州；而價(jià)格背離價(jià)值的區(qū)域，低價(jià)入市的新盤將會增多。因此2008年的房價(jià)整體會將是中心城市平穩(wěn)，小城鎮(zhèn)攀升。小城鎮(zhèn)的房價(jià)因?yàn)榇罅哭r(nóng)村建設(shè)資金的到來，將成為漲幅最大的～個(gè)熱點(diǎn)。無論片商、發(fā)行人還是導(dǎo)演，都必須在劇本上大做文章，選擇什么樣的劇本，其實(shí)很大程度上決定著怎樣的票房；每一件產(chǎn)品，都在尋求差異化，那么，下一個(gè)精彩的登場將如何詮釋人們的居住夢想?究竟將以何種方式演繹登場?更為關(guān)鍵的是票房結(jié)局：2008年的票房，究竟是豪宅還是大眾住宅?究竟是城市公寓還是郊區(qū)別墅?究竟是價(jià)格制勝還是品質(zhì)主導(dǎo)?究竟是黑馬還是品牌企業(yè)?這顯然是一個(gè)變數(shù)。綜合來看，良好供應(yīng)形勢的持續(xù)，對城市郊區(qū)居住認(rèn)可度的提高和投資需求的銳減、購房行為的日漸理性，將會使明年的供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，特別是供應(yīng)量比較大的區(qū)域，隨著中小戶型、中低檔房源的增多，以往比較突出的供求的結(jié)構(gòu)性矛盾將會得到緩和。2008年，中國樓市經(jīng)過一系列政策的洗禮，買賣雙方都將趨于理性，供需市場將趨于平衡，原來地價(jià)的高增速、項(xiàng)目的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去?！被仡欉^去的五年，是中國房地產(chǎn)投資規(guī)模最大、功能水平提高最快、人居環(huán)境變化最大、城市發(fā)展最快的5年。城區(qū)外的區(qū)域規(guī)劃細(xì)化與基礎(chǔ)建設(shè)實(shí)施的影響將對房地產(chǎn)的健康發(fā)展起到舉足輕重的作用。房價(jià)漲幅趨緩房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將走向合理。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序，基本完成建設(shè)領(lǐng)域清理拖欠工程款任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。中國的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過了2007年的嚴(yán)控之后，2008年將在宏觀調(diào)控中有序發(fā)展。相應(yīng)的，后期營銷風(fēng)險(xiǎn)也會大幅降低。在中小城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中，做好市場調(diào)研、深度了解市場特點(diǎn)與市場需求是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。中小城市的商業(yè)市場在經(jīng)歷了前幾年火熱的局面之后將會迎來冷淡銷售期。前幾年商業(yè)的供需較為旺盛，產(chǎn)品空置率較低，開發(fā)商紛紛開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)相比住宅價(jià)值量要大，多規(guī)劃商業(yè)面積能夠提高開發(fā)商的利潤率。中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是商業(yè)開發(fā)成為開發(fā)商投資開發(fā)的主要方面之一。此外，大城市的項(xiàng)目注重概念的包裝與賣點(diǎn)的炒作，而在中小城市的購房者貝U更多關(guān)注項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在的東西，他們更加認(rèn)可眼見為實(shí)，這也是很多中小城市現(xiàn)房要比期房好賣的原因。早晨坐在北京的地鐵里，很多的人會買份報(bào)紙?jiān)诔俗穆飞戏?，而中小城市這樣的情況較少，人們還沒有養(yǎng)成每天讀報(bào)看報(bào)的習(xí)慣；大城市的網(wǎng)絡(luò)普及率與上網(wǎng)人數(shù)相對較高，網(wǎng)絡(luò)廣告的投放會有較高的受眾群體，中小城市的網(wǎng)絡(luò)廣告投放效果則遜于大城市；大城市在寫字樓辦公的人占有一定比例，形成了較為聚集的商務(wù)區(qū)，針對這些白領(lǐng)人士的DM直投具有點(diǎn)對點(diǎn)宣傳、可達(dá)性2l高、有效覆蓋的特點(diǎn)，而多數(shù)中小城市的寫字樓市場發(fā)展尚不成熟，寫字樓市場需求小，在寫字樓辦公的白領(lǐng)人數(shù)也少，尚未形成成規(guī)模的商務(wù)人群，DM直投的受眾人群有限。中小城市居民的空間距離與心理距離相對特大城市居民要更近，這使得口碑傳播成為有效的推廣渠道。在晟近一二年，眾多外地有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛從大城市向中等城市進(jìn)軍，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶入了先進(jìn)的開發(fā)理念與新的管理模式，帶動(dòng)和促進(jìn)了廣大中等城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展與完善，在營銷策略的運(yùn)用方面中等城市受此影響今后將更加注重價(jià)格策略方面的運(yùn)用。從客戶需求的角度看，中小城市消費(fèi)者是否購買商品房首先考慮的因素就是價(jià)格，價(jià)格成為主導(dǎo)客戶做出選擇的關(guān)鍵因素。中小城市的房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)相當(dāng)平穩(wěn)、漲幅較低、緩慢提升的水平。從一個(gè)城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場較長的時(shí)間段來看，房地產(chǎn)市場的價(jià)格整體上是穩(wěn)中有升的，但升幅不大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大城市房價(jià)的漲幅，相比自身年經(jīng)濟(jì)增長率都相差懸殊。這種小戶型的產(chǎn)品一般在城市夢想度高的城市存在，在城市夢想度高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市也才會產(chǎn)生對小戶型的需求。相反，一居或零居室的小戶型在中小城市的市場上所占比例和需求均較低。然而，目前事實(shí)情況是很多家庭在一套房子里的居住周期比以前大大的縮短，很多家庭6．8年就要再次置業(yè)，有的甚至更短，這反映了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快與居民生活水平的提高。這更多的是一種生活方式的慣性與生活觀念對戶型面積的取向，很多人缺乏升級置業(yè)和階段性居住需求的觀念，更多的人想的是對置業(yè)的一步到位，買一套一百多平米的房子組建從戶型產(chǎn)品來看，中小城市戶型的需求方向主要是以二居和三居中大面積為主。從建筑形態(tài)看，中小城市的住宅項(xiàng)目仍以多層板樓為主，隨著近年來高層、小高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購房者開始逐步接受與認(rèn)可。同體量規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)周期要大大長于大城市。因而在產(chǎn)品消化速度方面中等城市要明顯慢于大城市。因此中小城市的房地產(chǎn)投資性需求比例要小得多，當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)更多是一種自住性需求。3．2中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與國內(nèi)較為發(fā)達(dá)的大城市相比具有一些不同的特點(diǎn)。人民幣升值后，會有大量外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大型、高端物業(yè)，資金的聚集首先會造成成交量增加，并最終使價(jià)格上揚(yáng)，這對于持有者而言，意為著只要經(jīng)過良好的重新包裝或提升租客的檔次，就可獲得物業(yè)升值+匯率差價(jià)的雙份收益。19(4)海外資金投資——物業(yè)升值+匯率差價(jià)的雙份收益良好的經(jīng)濟(jì)前景必然會給房地產(chǎn)帶來好的贏利前景，此外人民幣升值的預(yù)期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購上海廣場，以及其在其他特大城市的甲級寫字樓收購部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因此即使人口總量不變，未來小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國最低的水平，這一趨勢表明了隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，家庭將日趨小型化。②家庭結(jié)構(gòu)變小，住宅需求放大由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨(dú)居住，中國的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和“丁克”家庭在中國城市家．庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)60％以上，而且有增加的趨勢。這個(gè)課題研． 究公布了21項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，在農(nóng)民收入以及農(nóng)村人口增加的作用下，農(nóng)村住宅的需求空間將放大，房產(chǎn)企業(yè)的適時(shí)進(jìn)入將大有可為。一旦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來的收入增加，新農(nóng)村建設(shè)所帶來的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的住宅需求。在舊城改造不斷推進(jìn)的同時(shí)，拆遷所帶來的剛性需求，成為推動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的另一個(gè)快速通道。一些歷史悠久的老城為“拆遷建城”的主力軍，如天津、沈陽等。其中特大城市針對城郊不同功能區(qū)的再次分配，主要拆遷量位于城市中心的老商圈，重建的商圈將進(jìn)一步擴(kuò)大城市商業(yè)商務(wù)圈，帶來彈性的商業(yè)商務(wù)需求而拆出的居民則帶來剛性的居住需求。來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中國固定資產(chǎn)投資增長居高不下，前7個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長高達(dá)30％以上，城市擴(kuò)張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，蘇州、南京、無錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場逐漸啟動(dòng)，不斷完善的配套供應(yīng)，更激發(fā)了消費(fèi)者的購房需求。③城市區(qū)域擴(kuò)張成為購房誘因伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴(kuò)張，以大城市為中心的城市群(帶)逐漸形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長江三角洲城市群。特大城市吸引境外人才及海外人士的能力最強(qiáng)，因此其高檔住宅總量仍將增加。②經(jīng)濟(jì)增長吸引國外就業(yè)者隨著宏觀環(huán)境改善，中國對世界經(jīng)濟(jì)的控制力和影響力不斷增強(qiáng)，許17多城市已經(jīng)具備開放、高效、便捷的市場化區(qū)域環(huán)境、密集的企業(yè)群等等，眾多國外企業(yè)在中國設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，外國企業(yè)的聚集，會吸引大量海外人才的加盟。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長了4．8倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對人口具有的巨大吸納能力。在這一過程中，農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長，城市區(qū)域的擴(kuò)張，還表現(xiàn)對城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。通常情況下購房者在近期購買了房產(chǎn)之后，至少若干年后才能積累起新的購買力隨著房改房制度的深化，市場交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮。調(diào)查顯示，25—34歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的2億多人口正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚、生育期，是購房最為集中的年齡段。(1)人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成膨脹的住宅需求從20