【正文】 ，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測(cè)算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高資金使用效率。 建議，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)有利于保障某地區(qū)商品穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價(jià)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)長(zhǎng)期型、穩(wěn)定型增長(zhǎng)項(xiàng)目，具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。通過二年建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，達(dá)產(chǎn)能力快捷，通過11年的營(yíng)運(yùn)可收回投資，體現(xiàn)了工程風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的特點(diǎn)。，投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值XX萬(wàn)元，%，投資回收期11年。同時(shí)，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。第十三章 結(jié)論及建議 結(jié)論，以大宗商品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、商品展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以某地區(qū)的商品集散、儲(chǔ)存、加工配、送、中轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，以商品進(jìn)出口、商品價(jià)格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網(wǎng)上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的商品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造等各方面建設(shè)。由于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度均不大，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成實(shí)質(zhì)性影響。 在項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時(shí)間作業(yè)，必要時(shí)對(duì)噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營(yíng)期間，對(duì)產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。在項(xiàng)目開工前就需要有完整的資金保障計(jì)劃，同時(shí)，開設(shè)?？顚Ｓ脦?，確保項(xiàng)目的建設(shè)資金能及時(shí)到位，不被挪作他用。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險(xiǎn)處置方面通過合同的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時(shí)，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來(lái)協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計(jì)、一流的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的物流園，通過整合某地區(qū)所掌控的批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進(jìn)大批實(shí)力雄厚的經(jīng)營(yíng)者，共同打造一艘商貿(mào)流通的綠色巨艦，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，筑高區(qū)域性的行業(yè)進(jìn)入成本，立足某，輻射華北、西北，面向全國(guó)。 環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目在工程建設(shè)期對(duì)周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響；運(yùn)營(yíng)期生產(chǎn)加工過程中，會(huì)產(chǎn)生加工、運(yùn)輸機(jī)械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對(duì)周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響。 本項(xiàng)目投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價(jià)等因素可能會(huì)造成項(xiàng)目開發(fā)成本上升。這樣，會(huì)改變?cè)?xiàng)目評(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。同時(shí)，未來(lái)的物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。以上模式將對(duì)商批市場(chǎng)在商品流通的優(yōu)勢(shì)地位產(chǎn)生較大的沖擊。（2）行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)。某市及周邊地區(qū)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)相對(duì)分布密集，其中有部分市場(chǎng)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，輻射范圍又基本以中部地區(qū)為主，物流園項(xiàng)目的建設(shè)將使競(jìng)爭(zhēng)加劇。經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 由此可見，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會(huì)效益明顯。項(xiàng)目將依托與海爾、百麗、長(zhǎng)虹等龍頭企業(yè)及京東、天貓等網(wǎng)商巨頭建立的長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，打造以某市為中心，輻射京、冀、晉、蒙的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)支撐平臺(tái)。第十一章 社會(huì)效益本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動(dòng)化和信息化， 將成為物流配送乃至整個(gè)西北地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對(duì)我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到 重大的推動(dòng)作用。同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)的外遷，大型物流車輛也將駛離城市中心區(qū)，緩解城市中心區(qū)內(nèi)的交通壓力。項(xiàng)目創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，更好地為某市專業(yè)大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，有利某市的“三農(nóng)”建設(shè)。（6）經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，按本報(bào)告所列方案：達(dá)綱年份銷售收入6821萬(wàn)元/年，投資回收期為11年，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=7%），%，%，經(jīng)濟(jì)效益顯著。選擇建設(shè)投資、產(chǎn)品銷售、可變材料價(jià)格因素作單因素敏感性分析，經(jīng)分析得知，產(chǎn)品售價(jià)對(duì)效益指標(biāo)影響較大，為最敏感因素。（5）不確定性分析1）盈虧平衡分析 達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率（BEP）%。以上數(shù)據(jù)結(jié)果詳見附表。3）項(xiàng)目計(jì)算期：建設(shè)期48個(gè)月計(jì)算，計(jì)算期按15年估算。（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1）根據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版和國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行評(píng)價(jià)。（5）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算工程建設(shè)其他費(fèi)用以工程費(fèi)用為基數(shù)，參照《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《某省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》、財(cái)政部關(guān)于解釋《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行中有關(guān)問題的通知財(cái)建【2003】724號(hào)等的有關(guān)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估算。（3）設(shè)備、辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)本項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置費(fèi)部分根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)，部分參照《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》標(biāo)價(jià)估算，運(yùn)雜費(fèi)按規(guī)定計(jì)列；辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)參照《某省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》規(guī)定的相應(yīng)工程概算指標(biāo)估算。（2）建筑工程費(fèi)估算建（構(gòu)）筑物工程量由土建專業(yè)提供。（1）土地成本本項(xiàng)目通過招拍掛取得，不涉及拆遷戶征地拆遷補(bǔ)償，故土地成本金為土地使用費(fèi)。該工程建筑面積XX，占地XX畝，總投資XX萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)算期為 15年。投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1第一部分費(fèi)用2其他工程費(fèi)3預(yù)備費(fèi)用4貸款利息5鋪底流動(dòng)資金4合計(jì)本項(xiàng)目總投資XX萬(wàn)元，項(xiàng)目單位全部自籌。設(shè)投資估算包括設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程和供電、照明、給排水、消防、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等；（2）主要設(shè)備包括計(jì)量設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控、貨運(yùn)車輛、設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等；（3）建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過程管理所需費(fèi)用；（4）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是指為本建設(shè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用；（5）工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；（6）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的7%計(jì)算；（7）建設(shè)投資經(jīng)估算總額約為人民幣 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金為，詳見見項(xiàng)目建設(shè)投資估算表（附表1）。情況說明： 建設(shè)單位蓋章 年　 月 　日注：本表一式四份，由項(xiàng)目建設(shè)單位填寫。對(duì)資本金未能按規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門不發(fā)給投資許可證。要按有關(guān)規(guī)定預(yù)留工程質(zhì)量保證金，待工程竣工一年后經(jīng)查無(wú)質(zhì)量問題予以撥付。五是實(shí)行決算審計(jì)制，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。四是實(shí)行工程監(jiān)理制。三是實(shí)行合同管理制。二是實(shí)行招投標(biāo)制。本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格執(zhí)行“六制管理”，即一是實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制。 為了使建設(shè)資金得到科學(xué)、合理的運(yùn)用，使該項(xiàng)目的建設(shè)順利、圓滿地完成，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī) 定將采取公開招標(biāo)的方式在眾多的投標(biāo)單位中選定報(bào)價(jià)最優(yōu)，工期較短、信譽(yù)良好的承包商、監(jiān)理單位。 監(jiān)理招標(biāo)范圍本項(xiàng)目監(jiān)理擬實(shí)行招標(biāo),采取招標(biāo)方式確定監(jiān)理單位。結(jié)合當(dāng)?shù)睾蛦挝坏膶?shí)際情況建筑設(shè)計(jì)采用多方案專家評(píng)審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計(jì)。（3）2018年1月——2018年6月，完成園區(qū)全部建設(shè)，正式投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。第三階段：竣工投產(chǎn)階段本階段主要工作內(nèi)容包括項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用工作，具體包括：（1）及時(shí)組織設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，并做好驗(yàn)收記錄；（2）編制竣工決算文件；（3）向主管部門提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（4）辦理固定資產(chǎn)交付手續(xù)。本階段主要工作內(nèi)容包括提出和審批項(xiàng)目建議書、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、編制計(jì)劃任務(wù)書、編制項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書、編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件、租賃土地、辦理規(guī)劃手續(xù)等工作。本項(xiàng)目計(jì)劃從以下三個(gè)階段實(shí)施。本著“科學(xué)管理合理安排”的原則，組織 施工。為了確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行,在項(xiàng)目實(shí)施過程中,要做到尊重科學(xué)、實(shí)事求是。因此，各職能部門的有關(guān)人員必須經(jīng)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，做到持證上崗。 是指員工暫時(shí)離開現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)?；蚪M織參加為期較長(zhǎng)的培訓(xùn)。主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù)的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展規(guī)劃和員工的權(quán)利義務(wù)等。董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理倉(cāng)儲(chǔ)管理部交易管理部總經(jīng)理辦公室人力資源部計(jì)財(cái)部客戶服務(wù)中心檢驗(yàn)中心信息結(jié)算中心工程動(dòng)力中心安裝部裝卸搬運(yùn)部業(yè)務(wù)部職工培訓(xùn)中心 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目定員一覽表 職位人數(shù)執(zhí)行董事1總經(jīng)理2副總經(jīng)理4業(yè)務(wù)經(jīng)理4業(yè)務(wù)員20倉(cāng)庫(kù)管理員50夾包車司機(jī)12理貨員90裝卸工人22辦公室主任6辦公室文職人員8采購(gòu)4安保人員18清潔工人18后勤20食堂8財(cái)務(wù)7人事2行政2律師2合計(jì)300項(xiàng)目完工運(yùn)作后將增加就業(yè)人數(shù)300個(gè)。，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。，盡量選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔 具，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)選用的用水器材和排水設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真 審查，在工程建設(shè)期間，對(duì)使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗(yàn)收。，提高客運(yùn)效率。，減少車輛在配送中心迂回。其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水等。因此，本項(xiàng)目的節(jié)能工作必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó) 家和地方的有關(guān)法律法規(guī)。第五章 節(jié)能節(jié)水措施為了貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保護(hù)環(huán)境，促進(jìn)城市建設(shè)與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)導(dǎo)必須按規(guī)定參加值班、值宿。商品倉(cāng)儲(chǔ)配送過程中應(yīng)當(dāng)符合的最基本的衛(wèi)生要求：(1)保持內(nèi)外環(huán)境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施，與有毒有害場(chǎng)所保持規(guī)定的距離；(2)應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的消毒、更衣、采光、照明、通風(fēng)、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設(shè)施；(3)貯存和運(yùn)輸裝卸食品的容器包裝、工具、設(shè)備和條件必須安全、無(wú)害，保持清潔，防止食品污染；(4)倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常保持個(gè)人衛(wèi)生，穿戴清潔的工作衣帽，全體工作人員每年至少進(jìn)行一次體檢；(5)使用的洗滌劑、消毒劑應(yīng)當(dāng)對(duì)人體安全、無(wú)害。（5）執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的工時(shí)制度國(guó)務(wù)院新工時(shí)制度規(guī)定：各企業(yè)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織的職工，中國(guó)勞動(dòng)法規(guī)定的工時(shí)制度20121206，執(zhí)行每日工作 8 小時(shí)，每周工作 40 小時(shí)的新工時(shí)制度。（4）制訂安全操作規(guī)程安全操作規(guī)程是規(guī)定工人在生產(chǎn)操作時(shí)必須遵守的程序和注意事項(xiàng)的技術(shù)文件。（3）制訂企業(yè)安全管理制度安全管理制度是企業(yè)安全規(guī)章制度的重要組成部分，是企業(yè)安全管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的基本保障。企業(yè)安全衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施安全教育工作。企業(yè)在實(shí)施新工藝、新技術(shù)或使用新設(shè)備、新材料時(shí)，必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行相應(yīng)的有針對(duì)性的安全教育。企業(yè)新職工按規(guī)定通過三級(jí)完全教育并經(jīng)考核合格方可上崗。（1）管理人員和生產(chǎn)崗位職工安全教育管理人員、企業(yè)新職工、上崗前必須進(jìn)行廠級(jí)、車間級(jí)、班組三級(jí)完全教育。由于項(xiàng)目的污染程度較輕，且有較完善的防治措施。（4廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。（2將生活垃圾分類，對(duì)于有回收再利用價(jià)值的廢棄物（如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收。我們將廢棄物分類為：商品垃圾、果蔬類廢棄物、肉類海鮮類廢棄物、生活垃圾、危險(xiǎn)廢棄物、廢棄金屬、廢棄塑料等。（4） 固體廢棄物在物流園內(nèi)建設(shè)有廢棄物收集站。2）由于進(jìn)入本中心的車輛較多，對(duì)于長(zhǎng)期進(jìn)入中心的車輛應(yīng)要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。（1）污水；生活污水、雨水排入城市污水系統(tǒng)。（3）噪聲噪聲主要是汽車噪聲、和高壓水泵