【正文】 通過這種一般體檢或者是高端體檢和一種精密體檢，享受我們以前沒有過的體檢。大家都覺得這些內(nèi)容很普遍，大家都會想到很重要，越是這種基礎(chǔ)的內(nèi)容我們要把它完善，才能滿足我們現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需要的那部分產(chǎn)品。那養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我要再一次要說的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我們必須要針對老年人，而且以老年人的想法進行我們的項目開發(fā)。那這個公司就跟三星或者其他公司不一樣，他不是制造豪華或者外觀比較華麗的產(chǎn)品，他主要是生產(chǎn)老年人專用的手機及手機飾品以及老年人有關(guān)的一些數(shù)碼產(chǎn)品，為方便老人，他把手機的畫面或者是鍵比較大一些，方便老年人去看或者使用。我們這種高端體檢中心，還有關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)單純的體系和服務，很多在邁向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)都以自身為主，其實我們應該站到顧客的角度上，然后去想他們需要什么?！　「叨梭w檢中心不是我們單純在視覺上看到的華麗裝修或是高端的儀器，雖然給顧客一種視覺的美感也是非常重要的，但是更重要的是關(guān)于醫(yī)療團隊對于顧客的服務及他們的經(jīng)驗，就像我們?nèi)胱【频暌粯?，不光是酒店的設(shè)施滿足我們，而且酒店的服務其實也是非常重要的。因為時間的關(guān)系，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)容簡單省略一下。大家再看一下我們韓國老齡化體檢的發(fā)展趨勢，這是韓國平均壽命的圖表，那達到這種長壽的主要原因是什么呢？其實他的原因有很多，就是運動、飲食，還有健康體檢是必不可少的，韓國的平均壽命每年增長3歲左右，所以一直在跳躍階段。　　我簡單介紹一下韓國的情況。這種健康體檢的預防不僅是企業(yè)會有益處，一般人體檢之后也會減少我們?nèi)粘５尼t(yī)療費用支出。其實老齡化趨勢在亞洲地區(qū)日本先開始，然后是韓國，然后是中國，這里我們需要區(qū)分現(xiàn)在中國老齡化趨勢比其他兩國都要大，很慶幸就是出現(xiàn)社會問題之前我們現(xiàn)在所有的在座各位對我們老齡化趨勢非常重視，對我們今后要出現(xiàn)的問題提前進行預防?，F(xiàn)在中國很多房地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較關(guān)注，萬科北京公司已經(jīng)建成養(yǎng)老中心，不僅是簡單的康復中心和保險，在各種方面都進行了發(fā)展。通過這種早期預防，就是我剛才一直提到費用的降低，而且進行定期的檢查，健康體檢這種提前預防非常重要，而且我們義務性推行這種醫(yī)療體檢，醫(yī)療費降低40%以上，我希望在座各位不會有疾病陪伴在左右。如果需要我們解決方式的話，像昨天發(fā)表的一樣我們需要有一個康復中心，對這些老人進行康復和照顧。從2025年，我們60歲以上的人口會達到14%，到2040年20%以上的人口將超出我們的想象。我通過市場調(diào)查知道，現(xiàn)在中國的老齡化趨勢跟韓國老齡化趨勢是相似的，人民生活水平提高，進入老齡化以后，付出的費用也會不斷增加?！　∥覀冎袊F(xiàn)在以前是以人口多為主，控制任少的話勞動力會相對減少，那老齡化趨勢的增加，年輕人要負擔，養(yǎng)老的人數(shù)也會增加。我主要在這個位置介紹一下我們醫(yī)院的高端化系統(tǒng)是怎樣運行以及養(yǎng)老系統(tǒng)怎樣連接養(yǎng)老事業(yè)的，我今天一共講五種?！　〖热皇翘接?zhàn)B老，那么養(yǎng)老事業(yè)是關(guān)注生命的事業(yè)，關(guān)注生命首先要關(guān)注什么？身體，所以今天在現(xiàn)場第一位向大家進行主題演講的題目是健康持續(xù)關(guān)懷體系的作用及意義，有請韓國延世醫(yī)療院VIP體檢中心教授金廣峻。另外一點預測，正是因為年輕人在整體人群中的比例越來越小，他們的壓力也越來越大?！　≈x謝大家！　　曲向東：謝謝路總，我們今天下午短短幾個小時的時間聽到來自業(yè)界，來自學界，還有我們金融界以及來自國外同行業(yè)他們在養(yǎng)老地產(chǎn)方面非常豐富的經(jīng)驗，我想關(guān)于這個話題我們也看到了首屆，我們也希望在未來會有第二屆、第三屆更多更深入關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)話題的探討，我們也祝愿在這個領(lǐng)域的實踐者，像九如城這些項目的實踐能夠獲得更大的發(fā)展。最后一個是地方政府經(jīng)常碰到的床位補貼，我們希望養(yǎng)老運營床位補貼能夠長期穩(wěn)定支持養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展。第三就是我們講的開放醫(yī)保、商業(yè)保險和其它企業(yè)年金的資助范圍。　　最后我想做一個總結(jié)概括，債券支持，在養(yǎng)老地產(chǎn)金融稅收的政策上，支持養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營，政府主管部門對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營提供提供項目債和企業(yè)債的發(fā)展機會。其它還有國外流行的，一會兒有機會再說，這是非常長的話題。第四部分就是醫(yī)保、商業(yè)保險、企業(yè)年金對養(yǎng)老的開放支付，這部分對于我們養(yǎng)老運營階段也是一個很大的支持。我們專門提出一個回撥儲備金，因為政府會根據(jù)服務標準、設(shè)施標準來提供土地，這部分在銷售當中產(chǎn)生的利潤我們希望作為資金來源?！　偛盼覀兲岬竭^跟一般房地產(chǎn)開發(fā)是一般的，我們開發(fā)階段融資在和養(yǎng)老地產(chǎn)中與其它的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式是一樣的，資本金、私募資本、銀行貸款、預售款、供應鏈融資，我們希望有一些項目債的機會來補充資本的投入，在地方債已經(jīng)試行這個模式。過去開發(fā)商做這件事情，然后轉(zhuǎn)化成自己的經(jīng)營，我們?nèi)绻枰B(yǎng)老地產(chǎn)大的發(fā)展機會，需要導入，需要引入民營資本和社會資本的時候，我們?yōu)槿谫Y做主題接口和預設(shè)。還有一種很多養(yǎng)老院更多是純租賃，自己蓋，自己經(jīng)營，這都是回收型，這在我們自用的固定資產(chǎn)投資也是常見的。我們在完全的市場面前，通過我們的政策，通過我們市場長期演變會達到一個均衡的結(jié)果，我們只做一個圖式，可以達到風險和收益的平衡。　　從這一點開始我們房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)當中有哪些呢？其實在正常的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，最重要是在養(yǎng)老地產(chǎn)，首先是開發(fā)商，在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完以后要經(jīng)營，要服務，又轉(zhuǎn)化為運營商，這個運營商無論是開發(fā)商，還運營商，其實和投資商都分不開，只要有巨大的社會需求，就是我們投資人的春天，因為這一塊我們投資商是不可分的。第二塊是商業(yè)銀行，過去十幾年房地產(chǎn)高速發(fā)展，商業(yè)銀行為我們提供了源源不斷的資金，包括開發(fā)貸款、經(jīng)營貸款等等，在2004年之前還有大量的土地貸款，現(xiàn)在大概有10萬億貸款在開發(fā)商的商業(yè)融資里面。最近幾年無論是私募證券市場的基金還是私募股權(quán)基金，還有私募房地產(chǎn)基金都有長足的發(fā)展。傳統(tǒng)意義上開發(fā)商除了資本之外，更多靠幾塊大的融資，通過經(jīng)營來達到房地產(chǎn)的高速發(fā)展，大家最熟悉就是公司融資，股東出資參建聯(lián)建，最近比較多是資本市場融資，包括股票、債券，包括私募市場的融資。十二五期間大家關(guān)注保障房建設(shè)，我想在十三五之后或者十三五開始，我們這些人到了養(yǎng)老年齡，一定會出現(xiàn)更大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，所以北京市在探索養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式上給我們一個很清晰和很重要的信號。第十部分是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段有哪些運營方式，當然還有轉(zhuǎn)移過程中很多人提到退出，當然最后最重要的部分就是我們希望通過今天的論壇，給我們新聞界、政府部門關(guān)注一下配套的政策。第八部分融資主體法人怎么分立。第四部分介紹一下養(yǎng)老地產(chǎn)的角色，第五部分介紹一下開發(fā)經(jīng)營模式，第六部分介紹一下養(yǎng)老地的開發(fā)商角色演化。如果在2000年做的房地產(chǎn)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合開發(fā)沒有幾家有這樣的能力，今天包括我們中大可以拿出30億做九如城，證明我們15年的發(fā)展當中企業(yè)不僅積累了經(jīng)驗，積累了能力，也積累了財富，能夠在財富、經(jīng)驗、能力的基礎(chǔ)上，能夠在追求經(jīng)濟效益的同時也能夠追求良好的社會效益。中國在最近十五年當中發(fā)展最快，天天看得到就是房地產(chǎn)開發(fā)，目前大家雖然也知道碰到一些住宅領(lǐng)域的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)的細分其它領(lǐng)域，包括旅游地產(chǎn)等等又成為新的熱點，也包括商業(yè)地產(chǎn)。換句話說養(yǎng)老雖然有困惑，但養(yǎng)老不是困境，養(yǎng)老在各個要素里面的探索者和追求者努力之下，我相信養(yǎng)老業(yè)有春天，這也是我們投資商最追逐的東西。圍繞地產(chǎn)開發(fā)我們房地產(chǎn)基金已經(jīng)做了一些行動，今天我們圍繞我們的養(yǎng)老地產(chǎn)，我們房地產(chǎn)當中的一個細分領(lǐng)域也會看到這些機會，所以今天剛才有記者問我們?yōu)槭裁磿P(guān)注這個領(lǐng)域，來參加這次會議?！　∈紫刃枰獏^(qū)分的是養(yǎng)老地產(chǎn)金融和養(yǎng)老金融的區(qū)別，養(yǎng)老地產(chǎn)金融是一個細分領(lǐng)域，是一個金融手段，養(yǎng)老金融就是更豐富，更大一點的概念，養(yǎng)老金融包括我們熟悉的養(yǎng)老保險、養(yǎng)老儲蓄、養(yǎng)老理財，當然還有我們的養(yǎng)老投資基金，特別是養(yǎng)老私募基金。剛才親和源的楊總提到過養(yǎng)老業(yè)有很多緊迫的需求，養(yǎng)老業(yè)也有很多困惑，但是圍繞養(yǎng)老業(yè)在中國現(xiàn)在正掀起一股方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)，我今天的主題就是圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老業(yè)中最重要的地理設(shè)施的金融解決方案提出一個路徑思考。以后也會繼續(xù)努力，為康復醫(yī)院運營和養(yǎng)老院基礎(chǔ)設(shè)施的運營不惜一切努力，最后我們還愿意一些附屬的人力管理和財務管理而努力，我們會為九如城的項目不惜一切努力，謝謝大家！　　曲向東：非常感謝樸盛敏先生和我們分享他們寶貴的意見，我們接下來有請中城聯(lián)盟投資管理有限公司總經(jīng)理路林先生為我們分享養(yǎng)老地產(chǎn)的金融解決方案的探討。從3月22號我們開始進行工作，之前做了一些建筑布置、市場調(diào)查、概念制定等等，目前我們準備一些人力培訓，這是我們在中國考察的一些照片?！　∽詈蠼o大家介紹我們九如城項目的進行情況。這也是一個考核圖片。左邊的圖片是在北京一家醫(yī)院，右邊是阿布達(音)的一家醫(yī)院，這是泰國曼谷的一家醫(yī)院，患者主要從國外過來，達到50%以上。這是我們的養(yǎng)老院，養(yǎng)老院中間有一個中庭，配備了照明、換氣等等，這些是大廳、休息室、治療室的圖片。在健身中心我們運營瑜珈、舞蹈、有氧健身等。我們還組織運營一些俱樂部，讓客戶生活上增添一些活力。這是我們老年公寓的照片，這是在公寓里面的會所，會所里面有很多設(shè)施，比如說有四個食堂，還有可以容納500名的宴會廳，還有游泳場、SPA中心等等，但是比這些更重要的是軟件的運營。在這種康復治療方面，治療師的作用非常大，所以我們運用一些課程和機構(gòu)來培訓這些治療師。包括廣場、門診、咖啡廳，我們重視給老年人提供溫馨的感覺。而那些在美國很有名的地區(qū)，它以放射性的方向布置一些建筑物，里面包括康復醫(yī)院、養(yǎng)老醫(yī)院以及居住社區(qū)等等，里面都提供內(nèi)部與戶外的活動。　　現(xiàn)在給大家介紹的是我們韓國CCRC的模式，我們有居住、康復和養(yǎng)老設(shè)施，居住主要是包括居住等的日程管理，康復醫(yī)院是當老年人患病的時候提供相應的服務，養(yǎng)老設(shè)施對慢性疾病患者提供一些相應的服務。在過去十年，中國的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)得到很大的發(fā)展，特別是在數(shù)量方面，但是忽略了質(zhì)量，以后發(fā)展因為慢性疾病的需求增加，要增加一些專門醫(yī)院，還要提高服務的質(zhì)量。中國老齡化的迅速發(fā)展可以通過這些統(tǒng)計表可以看得出來，比如就到2050年的時候中國60歲的老年人口將大于美國全國的人口。　　現(xiàn)在給大家介紹在中國建立CCRC的必要性。　　我首先介紹一下Bobath的概念，然后說一下在中國建立CCRC的必要性和案例，然后再介紹一下國際上的交流活動，最后介紹在中國九如城項目的進行情況。接下來有請韓國的同行業(yè)實踐者分享他們的經(jīng)驗，我們有請長青醫(yī)療財團Bobath紀念醫(yī)院理事長、書佑理事會議長樸盛敏先生?！　∮眠@張做結(jié)束語，剛才講到我們實際運營過程中耐得住寂寞，對這個行業(yè)未來我們還是充滿了希望和展望的，因為這個蛋糕足夠大，剛才我講了，政府統(tǒng)計了60歲以上的老年人只是一部分，中國50歲以后退休的女性數(shù)字非常龐大，未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)的空間非常巨大，從政府十二五、十三五的規(guī)劃當中我們看到政府在進行一些政策和監(jiān)管力度的核心，所以這也是我們不斷再投資的實證。還有護工人員、管理人員的缺失，政府在辦培訓機構(gòu)，從業(yè)缺口是2000萬人，從業(yè)人員有證書是2000人，有30%的人愿意從事這個行業(yè)?！　】醋笫诌@一行，因為當前政策環(huán)境的忽視，我們認為政府只要有決心左邊這一列都很好辦，最艱難的是右邊，在這個行業(yè)里最難解決的就是務工人員的可持續(xù)化服務、高質(zhì)量服務。因為我們民營企業(yè)如果要做圍繞服務的話，我們只能做高端，因為我們是高價獲取土地，還有其它運營成本的高企，我們沒有辦法跟政府行為競爭，所以我們只能做高端。在這個無序的過程中，市場需要政府來立法，需要政府來監(jiān)管，需要政府來支持，政府的定位應該是去做那些拖老、低端，我們發(fā)現(xiàn)政府蓋的很多城市第一福利中心、第二福利中心、第三福利中心硬件標準非常高，普通老百姓沒有那么大的經(jīng)濟實力進去，就變成高端權(quán)貴尋租的場合，民營企業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)都是空床，這面臨一系列的復雜問題，我們認為民營企業(yè)公司化的養(yǎng)老機構(gòu)就應該是做高端、中高端的，政府做好那些低端，需要被救助的福利性機構(gòu)，把市場形成差異化，然后各種監(jiān)管做好。因為親和源是商業(yè)項目，我們已經(jīng)超出了國家的養(yǎng)老規(guī)范，這個規(guī)范是我們一點一點摸索出來，建立自己的標準。政府沒有約定我要管你，我們作為好孩子要讓政府知道我們下一步做什么。在抵押環(huán)節(jié)等等方面政府都應該有所作為。開發(fā)商拿地根據(jù)規(guī)模大小，政府要求你一定要建學校，政府在規(guī)劃新建房子的時候沒有要求地產(chǎn)商建居老中心、拖老中心，所以在規(guī)劃上政府是缺位的?！　∽隽似吣辏谶@個過程中，剛才蘇老師、宋會長等幾位專家都談到了政府在這里的定位以及他們應該做的事情，我們也有很多的感觸，說一些案例。中國現(xiàn)在很多養(yǎng)老院老人超過80歲要還原于家庭，我們是承諾養(yǎng)老，我們企業(yè)的專業(yè)知識有限，所以我們的產(chǎn)業(yè)鏈真的非常長，未來我們做第一個項目可以做試驗品，做下去沒有那么多的精力，所以親和源未來怎么走，我們還要自己造房子嗎？造房子對資金的需求非常大，我們在三亞、營口都在投資，明年可以入住了，這種重資產(chǎn)對民營企業(yè)的壓力非常大?！　∵@是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境，融資沒有了沒有關(guān)系，我們在思考親和源未來的路怎么走。很多人都是先有產(chǎn)品，實在許多招了再想到做養(yǎng)老，改造成本和運營管理將會比較艱難。北京燕郊有一個燕達有一個世界頂級的醫(yī)院，還有50萬平米的老年公寓已經(jīng)建成了，我們認為是住、養(yǎng)、醫(yī)相對來說已經(jīng)比較成熟的項目了，大家感興趣可以看看，土地也是劃撥的。我舉個例子，大家先從順時針的方向看，首先是醫(yī)護結(jié)合模式，除了歐洲以外，其他幾大洲對中國的養(yǎng)老都感興趣，他們主要是受了月嫂的啟發(fā)，未來考慮醫(yī)戶結(jié)合的方式，他們要建高端照料護理院。談到了每個月來講我們都有大量的造訪，所以在下一步思考，親和源申請一個國家3A級國家人文旅游景點，證照已經(jīng)批下來了，接下來要收門票了，所以沒去的趕緊去吧，下一步大概門票200塊錢一位，這是開玩笑了，主要是因為我們員工有限，接待能力實在有點力不從心。我們也分析了國內(nèi)、國外的一些五星級酒店，基本上來講都是在300到500客房，五星級是流動客戶，我們是面臨老人長期居住的客戶，所以300到500的組團可能是比較經(jīng)濟的。我們600多個老人入住的時候已經(jīng)力不從心，因為服務是有半徑的，我曾經(jīng)考察過廣州的老年公寓，應該是劃撥的土地，民辦的資金建設(shè)、運營的一個典型代表，他現(xiàn)在在廣州收取6000多個老人，是非常大的規(guī)模，他一線像大學一樣的模式有很多學院，把自己的老人、活力的老人和半自理、完全自理的老人劃分成一個又一個各種各樣的院，比如說一院、二院、三院、四院，很多管理者對不同的老人進行很好的照料和管理?！　∞煽?