【正文】 對我來講，最重要的我是為了有和中央電視臺媒體的合作，我們可以在節(jié)目上做活動，做廣告，推薦你這個第五大道這種時尚的概念，提升它的商業(yè)價值。這房子我既然不能賣，那我就把它發(fā)揮它的廣告效益，我從廣告上獲得收益。天天快樂吧里面我們在里面搞一些明星的見面會，開放式的演播室，由中央電視臺請明星來做訪談節(jié)目，不收錢，我們請的話不得了了。但是我們這里面也還有一個考慮，因為房子結(jié)構(gòu)特別不合理，房子最早設(shè)計的是一個寫字樓，中間是商場，兩邊是寫字樓，所以我們做大量結(jié)構(gòu)上的改動。從另外一個角度講，我們這樣做也有道理，當然主要是從為投資者更高回報角度講，我們提供錢柜的標準和錢柜的質(zhì)量，我們借用了一下錢柜的品牌，錢柜確實也挺麻煩的，做錢柜的更多的加盟店，不知道在座有沒有臺灣籍的人，因為錢柜本身是四灣的產(chǎn)業(yè)，同時又是站在綠營的角度，所以錢柜政治上有些麻煩，我們變通一下對錢柜也有一定的好處，對它的實際經(jīng)營也有一定的好處。我們新在這個地方我們可以給租戶，滿足租戶６快５到７塊錢的租金，同時錢柜本身還可以盈利。我們選擇了錢柜，現(xiàn)在正在裝修，正在投資，正在往里面投。我曾經(jīng)考慮過我把什么麥當勞所有的國外的洋品，洋快餐我全給引進來，我讓它在這兒，比如我拿出５千６千一萬平米來，拿出一萬五千平米把洋餐都給窮盡了，這樣也可以，很多人說這兒什么走有，又有比薩，又有現(xiàn)在比較時尚的這些東西，我做不到，所以我認為在我們選擇范圍里錢柜是可以創(chuàng)造這樣投資回報的行業(yè)，不遺余力地做錢柜。所以我們想，你要想把你的房價賣得好，那你就愛向投資者提供較高的租金收入，就是它的投資收益，如果我賣兩萬，按照十年回收全部投資，按揭，租金給６塊錢，這個我們有完整的計算方式，我說的恐怕也不是特別準，因為大家都是專家，自己可以算一算，所以你做什么能夠維系你的租金收入，我這個第五大道是三層，你不用考慮，第一層必然不賣，只是定價多高的問題，最難的就是三層，誰都不愿意去，一層一個世界，三層最難辦。如果不算房租，費用只有３０％，２００多萬。但是大家需要正派的，需要健康的娛樂活動的，所以錢柜開業(yè)以后，第一它提供了娛樂場所，第二它有一套完整的嚴格的管理系統(tǒng)，第三它有一套非常好的硬件設(shè)施，在北京做得非常成功。傳統(tǒng)街上的歌舞廳它的主要功能不是唱歌，不是一個健康的娛樂，而老百姓需要健康的娛樂，錢柜之所以在中國能夠如此地成功，就是因為它給老百姓提供健康的場所，唱歌是大家的需要。光有這個還不夠，第二個動作就是說要打造旗艦產(chǎn)品。所以就帶動了很多很多的買房人的購買的欲望。歐伯萊是資生堂的海外品牌，歐伯萊是資生堂專門針對中國設(shè)計的一個品牌，商場里頭做得很好，他們也很重視，他們作為一個旗艦店，大概１８０多平米，一個店，光裝修就投了１００多萬，所以他們做得也非常漂亮。星巴克的例子，我得非常多，這是我第一家，在我特別困難的時候，在我商業(yè)物業(yè)起動的時候，我是作為廣告費考慮的，開業(yè)那天效果非常好，就是美國華盛頓州的州長洛家輝先生，華人，是華人在美國當州長的第一人，正好在中國，我們通過我們總經(jīng)理把洛家輝先生請來，請了各路媒體，把有購買我們房子意愿的用戶請到，洛家輝先生親自給剪彩，簽字給大家沖咖啡，當?shù)牡谝粋€服務(wù)員，我們這個咖啡廳的第一個服務(wù)員就是洛家輝先生，效果非常好，吸引了很多很多買房子的人，他們看到像星巴克這樣的非常有名的連鎖店率先進住這個地方，大家心中就會向往，他們就會采取一系列的手段，那就進行談判了，要比較好的位置，價錢并不便宜，賣給中國電信的房子差不多三萬一平米，我們請了日本歐伯萊化裝進，在北京的旗艦店，我們也給他最好的位置，他們也愿意進來。這是我們第一個定位，有了一個全聚德，有了青鳥健身，同時我們把星巴克也引進來，把星巴克引進來完全是從廣告角度考慮的，因為有名的店進住會帶動其它購買者的愿望，星巴克我目前還在賠錢，因為星巴克也是把房子賣掉刨租的，剛才給大家講教訓(xùn)我已經(jīng)講到了我是先賣的房子后引的商，這樣你引商的時候，人家買房子的業(yè)主就要求你給人保證，你把房子賣給我一個月給我多少錢，那我們就簽了，我為什么要簽，就是因為我要把幾個重要的店鋪引進來，引進來你就得負責(zé)任，你賺不到錢你就得貼，貼的是什么？貼的就是你的利潤。我們在做第五大道的時候我們始終明確一點，我們是賣房子的人，我們是地產(chǎn)商，我們不是一個百貨業(yè)者，我們不是商業(yè)工作者，我們也不是什么其它地產(chǎn)以外其它項目的投資者。當然了，這個東西就是看，因為青鳥健身了我投了將近一千萬，這個投資從哪兒來的２萬４千３百萬，從每平米中又拿出來了１００多塊錢，３千平米，差不多３千平米，我拿出幾百塊錢，３００塊錢，等于我房子賣的是兩萬一千到兩萬二千這樣的價格，把青鳥健身做出來，從投資者買房的錢中我拿出一部分來給投資者建了一個比較好的經(jīng)營產(chǎn)品，來保證這些豆子者的投資利益。對青鳥健身成功地在趙榮飯店，還有百盛這兩個商圈里成功第做了兩個健身俱樂部，就是屬于北京市的高級健身俱樂部，年卡也是挺貴的，６８００張，設(shè)施設(shè)備地理位置等等都非常好，我們請他們來考察了以后覺得這個地方可以做。理論講也是機緣巧合，北京市它進住兩村，奧運村、亞運村，他們在選擇房子的時候，我們第五大道正好靠近兩條路的交叉口，他們愿意做，因為是政治任務(wù)，必須完成，反正不在你這兒做就在別地做，別的地走多了可能是敞亮的環(huán)境可能都沒有，所以它首先選擇了那兒。當?shù)氐氖杖胗质沁@樣廣泛的消費群，所以我們把第五大道從奧運，迎奧運，奧運經(jīng)濟，往下有運動、休閑是那個的缺項，我們補充這個缺項做了這樣一個定位。在群樓里邊幾乎不太可能弄一個什么什么餐館，不可能。當然還沒完，我還差一點，就是采取這樣的運作方式，你選擇合作伙伴，它一定要讓你想清楚你運作，你到底想干什么，我們大概針對目標市場我們選擇了一下，以那個地區(qū)是俗話講是富人區(qū)，是北京的一個平均收入比較高的中產(chǎn)階級在那里集中居住的地區(qū)，這些人，有北辰公司飄亮廣場了，餐飲業(yè)非常發(fā)達，第五大道也有一個限制，屬于商業(yè)尋樓，底商是不允許做餐飲業(yè)的，所以只能考慮你做餐飲業(yè)得用不用民火沒有更多油煙這樣的產(chǎn)業(yè)。所以他們開始放出盤來，因為上市公司到年底要出業(yè)績，要不出業(yè)績。第一，我們選擇的這個位置，第二，這個３５００００多平米的東西我們怎么辦。這一點對我來講是非常重要的教訓(xùn)，開場的時候先給大家講講，一如我做得多漂亮，我先給大家講講我的教訓(xùn)。實際你沒賣這么多錢，你要花錢，可能廣告費一年就一千多萬。第二下業(yè)主會找出各種各樣的理由來退房。因為你這個做，是你負責(zé)任企業(yè)義不容辭的責(zé)任，不能說不管了，愛怎么著怎么著，反正我房子賣完了。如果現(xiàn)在我要賣我的大鐘寺家居廣場，這個是大概１０萬平米，可銷售面積大概是７萬平米，我現(xiàn)在是去年的租金收入是一億八千兩百萬，就是每平米，按可出租的平米算，我現(xiàn)在具體記不得實際面積是多少，大概每個月是４３０塊錢平均，這樣的話它現(xiàn)在已經(jīng)穩(wěn)定運營了５年，我每年最難辦的事就是我們采取莫位淘汰制，末位做得不好的換新的客戶，每年每年很多的朋友、領(lǐng)導(dǎo)，還有就是別人拋過來的比較重要的關(guān)系的他們要讓我來給他們寫條，也請我或者說我一定要盡到里邊，要租一個攤位，在這種情況下，如果你再去賣這個房子的話，大家可以算，按１０年投資回收期，你房價能夠賣多少錢？你心里就非常踏實，你把房子賣了就不用著急，只要有好的物業(yè)管理公司，為業(yè)主服好務(wù)，業(yè)主可以收到穩(wěn)定回報，一切好辦。所以現(xiàn)在就在怪圈里。所以我現(xiàn)在可以講，我現(xiàn)在做這個是第一家，先賣房子后招商，那它的風(fēng)險極大，我坦白地跟大家講，風(fēng)險極大。你想做成一個慕名的商場，它就有一個大家跟你一起杭的這么一個概念。但是做完以后，我們發(fā)現(xiàn)周邊區(qū)域的老百姓他不能夠去消費這種純市場的東西，進去一轉(zhuǎn)，很漂亮，很好看，準備買的，我們準備吸引的都是無房的，穿著大肥褲腿的小孩，周邊沒有很多那樣的消費者，你要變成一個，我把商業(yè)分成兩類，我自己的詆毀，一類是老百姓經(jīng)常光顧日常用的，那么你商業(yè)物業(yè)的定位是什么一定要考慮，還有一種是大家慕名要來的，這個恐怕就是你的位置就非常重要了，同時你的支持的時間也要非常長。坦白地講我的巨庫就不成功，當時我們定位是一個純時尚的那樣的一個青年的賣場。 第二個我們的考慮就是說我們要突出你在這個地方做，比鄰亞運商圈，我不可能再做一個北辰購物中心，不能再做一個百貨商場，太近了，這邊北辰，飄亮，它其實經(jīng)過很艱苦的時間，到目前來講也不能說飄亮就完全好了，緩過來的，為什么？就是因為它跟北辰形成了同樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的競爭，而大家習(xí)慣于在北辰，飄亮就有問題，飄亮當然也在不斷探索它商業(yè)繁榮的道路。目前我們也遇到一個實際的困難，我們的處置是在奧運會的邊上離開北辰購物中心一站多公共汽車站，新發(fā)展起來的住宅小區(qū)，所以目前我們實際遇到的問題是在這個商圈的情況下把地做熱做火，盡管房子已經(jīng)賣掉了，我們還面臨非常大的困難，我們要投入很多，做市場活動推廣的這塊。有燕莎商城，西單，再往下還有城鄉(xiāng)等等，菜市后商圈，前門的商圈，往下地安門安定門，亞運村商圈都是按照區(qū)域位置成了點狀的布局，所以我們認為你所選擇的做投資做商業(yè)投資的區(qū)域位置一定愛周圍要有足夠經(jīng)濟活動和人口來支持地方區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。所謂商業(yè)經(jīng)濟，它的價值所取決于未來的商業(yè)價值，并不取決于它本身的價值，這是我們這次運作第五大道和這幾個商場的體會。所以我們在那么一個地方可以作為商業(yè)性概念的一個房子，所以我們覺得做這個東西風(fēng)險比較小，還是有信心，敢做。所以我們認為在這個地方作為一個，亞運村的成功開發(fā)亞運村以后它的地產(chǎn)的升值而且我們也考察過巴塞羅那奧運會，漢城奧運會都強烈?guī)铀苓吔?jīng)濟的發(fā)展，特別帶動周邊地產(chǎn)市場的發(fā)展，我曾經(jīng)去過兩回漢城，我親眼看到過漢城江水區(qū)隨著漢城奧運會的成功舉辦之后整個達到了漢城漢江北區(qū)非常繁榮的一個區(qū)域，所以我們相信，隨著奧運會的召開，奧運會周邊地區(qū)的城區(qū)建設(shè)，國家的經(jīng)濟發(fā)展會非?？?，同時前面有一個亞運村作為一個參考，亞運會我們打造出一個亞運村，作為在北京生活很久的人都很有印象，亞運村之前那是什么地方？基本就是農(nóng)田和散落的村落，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，創(chuàng)造出了亞運商圈的奇跡。首創(chuàng)集團作為北京市主要的投資公司，一定要抓住這個機遇，看看能做什么工作。 我們第五大道的一個投資品一個很重要的考慮就是配合奧運應(yīng)該的發(fā)展，因為北京２００８年要在北京召開奧運會，在全國人民的政治生活中是一件非常大的事情，我想在經(jīng)濟領(lǐng)域中也是一個非常非常重要的事情，也是一個百年不遇的機會。４家上市公司的市值最高的時候現(xiàn)在可能達到不到這個數(shù)據(jù)，％左右。因為我５家國內(nèi)上市公司，還有３家境外上市公司，國外上市公司的市值大概是４００多億人民幣。首創(chuàng)集團擁有１７２家，其中８家上市公司，凈資產(chǎn)總額２０５億人民幣，這是２００３年的數(shù)據(jù)。然后是金融貿(mào)易，我們有兩家證券公司，一家證券基金管理公司，一家保險公司，一家資產(chǎn)管理公司，一家擔(dān)保公司等等這樣的，我是屬于這個板塊下邊的，我不是一個真正的地產(chǎn)商。首創(chuàng)集團是北京市的全資公司，它是北京市政府直屬的總資產(chǎn)排名第一的綜合性的企業(yè)集團。 我的題目叫做第五大道的啟示錄。 我今天因為是代替劉總，所以ＰＰＴ里邊介紹的一些集團的情況，我就非常簡單地給大家一筆代過，主要給大家講一講我操作第五大道商業(yè)地產(chǎn)我的得失，更多的是一些教訓(xùn)，經(jīng)驗談不到，更多的是一些教訓(xùn)，這些都是我皮肉上熬出來的哲學(xué)，可能對各位將來在做實際運作方面恐怕可能會有一點點的參考的價值。北京市的大鐘寺家居廣場這是我參與運作的，主要是我們公司投資。 第五大道是我們公司操作的，所以原來這次會議給它確定的題目是講商業(yè)地產(chǎn)。 下面讓我們有請今天的第三位主講嘉賓，首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理楊曉賓先生，主講的題目是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作。 好，謝謝大家。娛樂，就是多功能。因為商業(yè)建筑對中國人來講是一個比較新的東西，雖然咱們搞了很多商業(yè)建筑，但是商業(yè)建筑的技術(shù)含量是很高的，做好與做不好有很大區(qū)別。這是總的一個刻畫情調(diào)，你要什么樣的情調(diào)，上海新天地要的是這種情調(diào)，漁人碼頭是那樣的情調(diào)，另外要方便停車，停車是需要的。這是有一個吸引力的路口，有吸引力的室內(nèi)。店面要悉心地設(shè)計，即使麥當勞來了，它的符號也得要改變，它有它主要核心的東西，但是用木頭做的，包括店面的形式要按我們總體規(guī)劃的形式，這個非常重要，對你整個商業(yè)業(yè)態(tài)的價值是很重要的。最后就是適當?shù)臉I(yè)態(tài)的規(guī)劃，最后一個就是整個的你要造一個什么氣氛，就是造一個什么樣的主題，造一個什么樣的文化氣氛，剛才說的法國南部的東西，制造一種氣氛。第二就是符號化，夸張性地符號化，第三就是購物是人的生活，日常生活的一個重要的組成部分，大型購物中心一定是功能要求，但是除此之外還有別的。 我今天主要做的案例分析就到這里，下邊我再比較快地總結(jié)一下設(shè)計方法比較重要的因素。整個把會所的一些功能通過商業(yè)功能給它展開，也就替代了專門開發(fā)商要建會所的要求，樓上做了一些小式的，也可以賣，單面采光，這也非常好。會所上面有居住的叫低層住宅，現(xiàn)狀蓋好了是這個樣子，上面是居住，下面是商業(yè)，跟沿街這個部分，然后就是大型商業(yè)進入這個廣場，門口這個廣場。我們作了一個叫線性的小門臉式的建筑，樓上的居住，疊賓式的居住可以接受，在這個端口有個廣場，在一定的季節(jié)大家比如可以搞一個畫展，搞一個什么樣的活動可以吸引游人。 最后一個案例就是北京做的一個項目叫在亦莊的境界，這個社區(qū)很小，大小無所謂，小一點，商業(yè)業(yè)態(tài)，只要尺度合適，也一定會成功的。第三步就是說這種作坊式的獨立的建筑，包括藝術(shù)家的玻璃藝術(shù)等等，這一類的東西，或者是茶匙。詳細分區(qū)就不講了。中國實際誰先發(fā)現(xiàn)人的歷史走到哪一步，誰適當超前就可以掌握了。這是一個詳細的功能分區(qū)了，有這樣一個橫向廣場，強調(diào)戶外空間，同時有樹蔭大道，有很小的小道，規(guī)劃里實際現(xiàn)代主義是強調(diào)一切都要大，路要寬，無限地寬，可是到了８０年代歐美國家是強調(diào)小，一切都小，尺度，人的尺度要放小，道路要做小，等等放小。這是區(qū)域里的象征性的標志購建。酒店項目結(jié)合很多餐飲，這一塊是餐飲區(qū)，這塊是茶飲區(qū)，喝咖啡區(qū)的，沿街做的一些商業(yè)。一期現(xiàn)在實施的是北側(cè)，這是最后二期，這個小鎮(zhèn)中心做成這樣，我們拉了幾個軸線，就是營造小的街區(qū)。這里邊我們引入了這樣一些東西，有一個摩托羅拉大學(xué)，在這兒進行繼續(xù)教育、培訓(xùn)，這兒有一個商務(wù)花園，有一些研究人員可以吸引到這兒住，一個市場，還有做了一個小鎮(zhèn)中心，重點講小鎮(zhèn)中心，這里還有一組建房，大家可以看到大型的會所，這里邊有大量的場地進行體育休閑活動。新都市主義講一定要建立完整社區(qū)，不要建立單一社區(qū)。