【正文】 49 / 49。五. 宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 暫按本案總銷售額（）％，即約2000萬計(jì)取宣傳推廣費(fèi)用。結(jié)合多頻度、小幅度的價(jià)格提升方法，實(shí)現(xiàn)全程目標(biāo)均價(jià)。采用“入市即火爆，銷售開門紅”的入市姿態(tài)。第五部分 營銷策略一. 銷售周期 如本案采取邊修改設(shè)計(jì)、邊施工的滾動(dòng)開發(fā)方案，依據(jù)前面對(duì)廣外地區(qū)2年一般可以達(dá)到80％的銷售率，這一銷售現(xiàn)象，％完銷。原則：?jiǎn)翁鬃≌环謹(jǐn)偹跇菍拥目煞謹(jǐn)偯娣e（外墻、走廊、電梯間、電梯井、樓梯），其他可分?jǐn)偟拿娣e一概不計(jì)入單套的銷售面積中。目的5：在北京此策略還沒有被完整、細(xì)致的采用過，一旦實(shí)施，勢(shì)必會(huì)在業(yè)內(nèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中引起反響，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)起到先覺作用。目的3：使用率提高，直接使本案的性價(jià)比提高，增加宣傳賣點(diǎn)。公攤面積經(jīng)實(shí)測(cè)后，可以對(duì)客戶公開明晰，透明度高，為發(fā)展商在市場(chǎng)中創(chuàng)造知名度。五. 降低公攤，增大使用率策略目的1：本身銷售面積略大，降低公攤可使單套樓總價(jià)降低。招標(biāo)過程中聘請(qǐng)業(yè)主參與投票，對(duì)進(jìn)入的經(jīng)營者和企業(yè)有一定的否決權(quán)，使業(yè)主在入住前就能夠知道今后會(huì)享受什么服務(wù)內(nèi)容，并對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。在上文改進(jìn)建議中所提到的利用3層（或部分）宣興市場(chǎng)作為社區(qū)服務(wù)性配套會(huì)所，在此基礎(chǔ)上我們提出以下策略： 由于許多樓盤在宣傳中標(biāo)榜自己有會(huì)所，為業(yè)主提供娛樂、健身、餐飲等場(chǎng)所，但實(shí)際上在會(huì)所配套的經(jīng)營內(nèi)容上并沒有考慮到住戶的意愿，會(huì)所一般在入住后并不能馬上使用。3. 物業(yè)管理公司進(jìn)行廣泛的交流，認(rèn)真聽取業(yè)主代表的意見。1. 對(duì)物業(yè)管理公司先期進(jìn)行招標(biāo)，邀請(qǐng)定房客戶參與，同時(shí)邀請(qǐng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門作為顧問參加，對(duì)于最終物業(yè)管理公司的確定客戶有一定的決定權(quán)。這些事件給樓市帶來非常嚴(yán)重的負(fù)面影響。建議3：力爭(zhēng)評(píng)選市級(jí)文明工地，在建筑施工期間確立形象。建議1：工程招標(biāo)階段中確定有實(shí)力、有信譽(yù)、高水平多次獲獎(jiǎng)的建筑公司，另外選擇具有社會(huì)知名的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。房屋的設(shè)計(jì)、小區(qū)的綠化及配套設(shè)施等的確是購房者在挑選期房時(shí)首先關(guān)注的要素，但房產(chǎn)最終是用來居住使用的，所以購房者越來越關(guān)注房屋質(zhì)量。二. 質(zhì)量信譽(yù)促進(jìn)策略“以過硬的工程質(zhì)量取信于客戶”2001年“入住年”中關(guān)于房屋質(zhì)量、室內(nèi)空氣污染等等問題，經(jīng)過媒體炒作曝光后，成為消費(fèi)者廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問題，甚至個(gè)別明星樓盤在交房時(shí)也出現(xiàn)了房屋質(zhì)量糾紛。這一事實(shí)在銷售過程中我們并不應(yīng)回避，而要通過有效措施盡力降低負(fù)面影響力，如在社區(qū)東部修建隔音墻；移植高大樹木做成防護(hù)帶等。因此，在銷售過程中將不利因素轉(zhuǎn)化成有利因素是非常重要的，“環(huán)境改善，樓盤升值”是市場(chǎng)的必然規(guī)律,最終的受益者將是購房者。（4） 蓮花河 西側(cè)蓮花河目前對(duì)于本案的銷售是個(gè)不利因素，尤其夏季河水異味嚴(yán)重，會(huì)影響客戶對(duì)于地段的認(rèn)同感。（2） 麗澤大道 南部的麗澤大道兩側(cè)規(guī)劃已經(jīng)確定，建成后將成為北京西南部的立體交通網(wǎng)絡(luò)樞紐，使二環(huán)、三環(huán)之間的交通更為暢通。通車后的道路可使社區(qū)住戶由此路向東快速直達(dá)西二環(huán)“白紙坊”橋，進(jìn)而拉進(jìn)了與二環(huán)的距離，為近鄰二環(huán)主路創(chuàng)造了條件。1. 地段界定 重點(diǎn)突出本案位置屬于“西二環(huán)”，強(qiáng)調(diào)西二環(huán)路，回避南城概念。第四部分 銷售策略 就目前項(xiàng)目的基本資料，在分析產(chǎn)品的同時(shí)結(jié)合區(qū)域住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，在銷售本項(xiàng)目的整體思路上提出以下幾個(gè)銷售策略。二. 樓體總價(jià)定位二居室的房屋總價(jià)在50－55萬之間，首付10萬元，通過銀行20年按揭月均還款2500元。2. 客群區(qū)域 在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本案的客戶屬于區(qū)域性客戶，主要產(chǎn)生于宣武區(qū)、西城區(qū)、并輻射海淀區(qū)與豐臺(tái)區(qū)部分地區(qū)的北京人口。③標(biāo)準(zhǔn)層墻面：涂料地面：普通防滑地磚頂棚：涂料走梯地面：水泥抹平（3） 室內(nèi)部分①地面：水泥抹平②墻面：刮耐水膩?zhàn)英蹚N房、衛(wèi)生間：毛坯，預(yù)留管道接口④外窗：雙層玻璃塑鋼窗（4） 設(shè)備①電梯：上海三菱電梯或其他合資電梯②供暖系統(tǒng)：國產(chǎn)鑄鐵噴塑散熱器③安防系統(tǒng)：a. 社區(qū)整體監(jiān)控系統(tǒng)b. 門禁系統(tǒng)c. 緊急報(bào)警系統(tǒng)④信息系統(tǒng)：設(shè)立局域?qū)拵ЬW(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)定位一. 目標(biāo)客群定位1. 客群構(gòu)成客戶群構(gòu)成以個(gè)人置業(yè)者為主，主要從事金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育等職業(yè)的企事業(yè)單位的中層職員，加上少量拆遷客戶。（2） 公共部分① 外墻 建議：1－2層選用彩色毛石貼面，2層以上選用進(jìn)口防水涂料。在室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，只進(jìn)行初裝修。 社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流，勢(shì)必減少地面停車位的數(shù)量，建議增設(shè)地下停車位，車位配置的比例為1∶，即：約1400個(gè)車位。（2） 關(guān)于車位數(shù)量： 隨著中國加入WTO后汽車市場(chǎng)帶來的變化，家庭型轎車迅速進(jìn)入普通家庭，今年第一季度內(nèi)車市持續(xù)火爆的場(chǎng)面令準(zhǔn)有車族興奮不已，預(yù)測(cè)北京家庭擁有汽車的數(shù)量將在今后1－2年內(nèi)大幅增長。（3） 戶室比例：建議戶室比例與區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求結(jié)合，具體為：一居室∶二居室∶三居室的比例為：20％∶50％∶30％3. 小區(qū)內(nèi)人員流動(dòng)與停車泊位數(shù)量（1） 人車分流 考慮到社區(qū)規(guī)模較大（約25萬平方米）、居住人口較多（約2000戶）、建筑密度大，地型呈狹長形分布等特點(diǎn)。（2） 戶型面積：建議改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)，戶型面積與市場(chǎng)需求盡量貼近。 建議選用亮麗、明快的顏色同時(shí)與米黃、白色相搭配。 塔樓高度高，立面面積較大，宜選用淺色系顏色，使社區(qū)整體顏色視覺安靜、平和，不會(huì)使居住者感覺社區(qū)色彩凝重，從而產(chǎn)生壓迫感。④ 室外空調(diào)機(jī)位 選用噴塑鐵藝護(hù)欄，？？？豐富立面色彩，寶石藍(lán)、鵝卵黃等色彩體現(xiàn)了現(xiàn)代感，簡(jiǎn)潔、時(shí)尚，建議選用。③ 外窗 建議設(shè)計(jì)為大開啟外飄窗和角窗，以便增強(qiáng)采光通透性和立面的現(xiàn)代感。為增加立面動(dòng)感，加入曲線元素，建議陽臺(tái)設(shè)計(jì)為弧形或楔形。② 陽臺(tái)為使居室內(nèi)南向采光更充足，視覺更開闊。四塊綠地分別規(guī)劃為：運(yùn)動(dòng)健身區(qū)（設(shè)置室外健身設(shè)備）；休閑漫步區(qū)（林間小路，曲徑通幽）；園林觀景區(qū)（設(shè)置水景、小品雕塑等）；中心噴泉景觀區(qū)。 目前小型集中綠化地塊有4處，他們的位置分別在: C1座與C2座之間；C2座與C3座之間；A2座與B之座間；宣興市場(chǎng)與C2座之間。（3） 綠化景觀 本案可綠化面積比較分散，不能形成一個(gè)大型集中綠地。建議：以經(jīng)營的角度出發(fā)，以區(qū)域消費(fèi)能力為前提，啟用宣興市場(chǎng)作為社區(qū)的會(huì)所，加入休閑、健身等元素。？？？另外建議住宅首層的入口大堂設(shè)計(jì)挑空5米以上的大堂，增加空間寬敞的