【正文】 　　請(qǐng)剛才念到姓名的10位專家上臺(tái)，請(qǐng)中國房。北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)有限公司曾繁柏董事長。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院烏丹青院長。中原國際上海設(shè)計(jì)研究院沈立洋副總建筑師。上海親和源股份有限公司華山副總裁。　　這些專家是按照漢語拼音的順序來排的：　　上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán) 曹嘉明副總裁。]　　這個(gè)就介紹到這兒。建成運(yùn)營一年以后，如果確實(shí)感覺效果很好，可以掛“示范項(xiàng)目”的牌面，但是這都是動(dòng)態(tài)管理的，如果情況有了變化，不符合要求了可能會(huì)給摘牌。工程建設(shè)階段列入試點(diǎn)以后，可以掛“試點(diǎn)項(xiàng)目”的牌面，但是著名是“工程建設(shè)階段”?？傊@個(gè)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理。已經(jīng)建成的當(dāng)然更可以申報(bào)，除了提交規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程建設(shè)階段的資料之外，還有其它的要求。這個(gè)文件上也有。申報(bào)條件也有。組織機(jī)構(gòu)文件上也有。啟動(dòng)這個(gè)試點(diǎn)工程是國家老齡委辦公室批準(zhǔn)的，中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一起啟動(dòng)的。　　本來我想給大家介紹一下中國老年宜居住區(qū)試點(diǎn)簡介，做了一個(gè)PPT?！　⊥瘣傊伲捍蠹抑形绾?，前面的幾個(gè)發(fā)言都非常精彩，而且會(huì)場秩序也非常好，但是現(xiàn)在的時(shí)間不夠了?！　∠旅嬲?qǐng)中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長，中國老年宜居住區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工程專家委員會(huì)主任童悅仲?！薄　≈x謝大家!　　主持人：謝謝談董?！　∥覀兙湃绯蔷褪丘B(yǎng)老運(yùn)行和養(yǎng)老開發(fā)一體的綜合型企業(yè)。前期主要還是靠地產(chǎn)盈利，來保證養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)行，而不能本末倒置。當(dāng)然你還要引進(jìn)人才，未來的運(yùn)營跟服務(wù)人才肯定是關(guān)鍵。功能豐富化，是要有養(yǎng)老，要有其它的休閑與一體。我們未來六大發(fā)展趨勢(shì)也能夠解決居家養(yǎng)老的一些問題，特別是科技化，利用科技的一些手段，搭建未來居家服務(wù)的養(yǎng)老體系。我們?cè)诰蛹茵B(yǎng)老方面可能要解決居家養(yǎng)老社會(huì)化的問題，核心就是“居家”。養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展道路。　　(五)養(yǎng)老綜合體收入構(gòu)成。因?yàn)槲乙彩且伺d人。自然環(huán)境當(dāng)中，重點(diǎn)就是講“空氣”和“水”。　　(四)養(yǎng)老綜合體的選址綜合要求?！　∥覀兊谝黄诠こ淌轻t(yī)療護(hù)理，醫(yī)院、護(hù)理、體檢再加培訓(xùn)跟研究，預(yù)計(jì)是10萬平方米，預(yù)計(jì)明年年底要投入使用。每家都有老人，每個(gè)人都會(huì)老，這么偉大的事情落在我們肩上，我認(rèn)為我們是偉大的。但是社會(huì)還沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，那我們就自己給自己鼓勵(lì)，去做這樣的養(yǎng)老事業(yè)，這個(gè)事業(yè)的確很偉大。　　、社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的綜合地產(chǎn)模式?！　　B(yǎng)生?！　?。　　，國內(nèi)首創(chuàng)?！　∥襾碚f一下，我們養(yǎng)老綜合體的盈利模式：　　(一)九如城養(yǎng)老綜合體的幾個(gè)內(nèi)涵?！　≈袊袌鼋?jīng)濟(jì)分幾步走，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)體系必須要經(jīng)過各種階段。好，國外的運(yùn)營機(jī)構(gòu)了解中國人的生活狀況，以及中國老人的生活需求嗎?會(huì)水土不服?！　。?wù)空間非常大?！　?，是養(yǎng)老地產(chǎn)自方向?！　??？偨Y(jié)出有6個(gè)方面的心得，這也是我今天跟大家分享的主要內(nèi)容。在現(xiàn)在的中國市場比較低，但是國外卻只有2%、3%，超低的利息，因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒辦法承擔(dān)像其它的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的10%的利息，它根本沒有辦法承擔(dān)。包括：專門的養(yǎng)老基金。健全的保險(xiǎn)制度，靈活的投資機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)證券化。不管是哪一種形式，靠這些形式和這些服務(wù)能不能盈利?回答肯定是“沒辦法有的。我們也經(jīng)常到國外去看，也看到很多許許多多的收費(fèi)內(nèi)容?！　鴥?nèi)的必須要考慮到未來市場上給我們帶來什么樣的機(jī)會(huì)，完全取決于現(xiàn)代企業(yè)所采用的模式。社會(huì)企業(yè)也不是講不賺錢，我們應(yīng)該是叫“不能沖著盈利去”，但是我們一定要賺錢，只有賺錢以后才能去維持我們的養(yǎng)老事業(yè)。臺(tái)灣有四大民間宗教組織：福光、法鼓[音]、慈濟(jì)跟中臺(tái)[音]。其實(shí)“社會(huì)企業(yè)”就是投資者不從投資體當(dāng)中獲取回報(bào)。社會(huì)企業(yè)就是用商業(yè)手段，實(shí)現(xiàn)社會(huì)目的。我們正需要往這個(gè)方向去探索，也就是跟社會(huì)、跟商業(yè)要能夠共同平衡的一種企業(yè)模式?！　∠挛缪葜v的一個(gè)HERITAGE就是這樣的一個(gè)企業(yè)，我想未來的社會(huì)企業(yè)也是我們養(yǎng)老行業(yè)當(dāng)中的一個(gè)終極目標(biāo)。在未來社會(huì)發(fā)展到一定程度的時(shí)候，我認(rèn)為現(xiàn)在的現(xiàn)代企業(yè)必將成為社會(huì)企業(yè)。這就需要我們共同的努力，來解決這一系列的問題。沒有市場，再牛逼的企業(yè)都做不好。我們到什么時(shí)候能夠真正達(dá)到曾主任剛才講到的“3萬億、7萬億?”我們要共同去倡導(dǎo)這種消費(fèi)需求，引導(dǎo)這種消費(fèi)需求。那么我預(yù)先就要設(shè)計(jì)好客戶變化的一些需求，將這些設(shè)施在你的住區(qū)當(dāng)中。預(yù)計(jì)這些客戶的變化，像我們講的“九如城綜合體”，也在講終生住宅。并且，你還要熟悉老年人居住的要求。所以我們也希望有更好、更實(shí)在的政策落到地，落到我們這些項(xiàng)目的身上。剛剛曾主任也講到：“國家開發(fā)銀行跟民政部在探討相關(guān)的一些金融政策的支持。”如果沒有國家強(qiáng)大的金融支持、政策支持，再大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)都沒法承擔(dān)這么龐大的市場需求。所以最終的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是投資者的心態(tài)。當(dāng)然，從企業(yè)角度講，我可以把最優(yōu)秀的人才吸引進(jìn)來，給予最優(yōu)秀的待遇。為什么?社會(huì)不認(rèn)可。你只有這樣去做，社會(huì)才會(huì)認(rèn)可。特別是在中國，還是有很多家庭不愿意把老人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去進(jìn)行養(yǎng)老養(yǎng)生，認(rèn)為這是一種“不孝”的行為。”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利潤從何而來?我認(rèn)為第一層面還是從政府的政治層面來保障。可持續(xù)發(fā)展必須盈利。我認(rèn)為我們行業(yè)當(dāng)中的頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)該考慮這些東西。我講的“頂層設(shè)計(jì)”不是常規(guī)中央講的“頂層設(shè)計(jì)”，我是講“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”、“養(yǎng)老企業(yè)”的頂層設(shè)計(jì)，用系統(tǒng)人的方法全方位、各層次、各要素統(tǒng)籌規(guī)劃，以集中有效的資源快速、高效實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。九如城目前的近期戰(zhàn)略是“長三角快速的布點(diǎn)，滿足這么一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的需求”，當(dāng)然我們還有其它的城市包括：候鳥養(yǎng)老跟度假、休閑旅游相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。我們未來的戰(zhàn)略，我們?cè)谝?guī)劃建設(shè)運(yùn)行過程當(dāng)中，也得到了很多專家的指導(dǎo)，我們也聘請(qǐng)了很多咨詢團(tuán)隊(duì)來幫助我們。當(dāng)然，商業(yè)模式當(dāng)中涵蓋著盈利模式、組織模式、投資架構(gòu)價(jià)值鏈、核心競爭能力。讓顧客掏錢買你的產(chǎn)品和你的服務(wù)，他認(rèn)為你的產(chǎn)品和服務(wù)是適合他訴求的價(jià)值和要求。　　當(dāng)然，我們也要考慮可持續(xù)發(fā)展。所以我認(rèn)為，前期還是要靠地產(chǎn)盈利來保證養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營。你只有掌握了這些突出的核心競爭能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷貝和復(fù)制。再就是你的管理，你的流程管理、時(shí)間管理、成本控制、組建團(tuán)的能力，這些管理跟服務(wù)相加以后，才真正成為你的核心競爭能力。比如：你有癌癥患者的后期康復(fù)，智障老人的康復(fù)或者是健康老人的旅游業(yè)，候鳥式的管理?！　∥覀兯岢目隙ㄊ撬姆?wù)和管理?！迸_(tái)塑[音]集團(tuán)在支撐。我三區(qū)到楊村文化村，他們的主管告訴我一個(gè)道理。關(guān)鍵在于它的盈利空間沒辦法來提升他的服務(wù)質(zhì)量，也就是說他的收費(fèi)跟服務(wù)是脫節(jié)的。民營的呢?有空床位。排隊(duì)的是什么?國有的。第二個(gè)方面，養(yǎng)老院的盈利空間沒辦法支撐。當(dāng)然，市場還沒有允許這么來做。目前在中國只有政府補(bǔ)貼的養(yǎng)老院、敬老院才能存活下來。如果沒有養(yǎng)老服務(wù)，只有“地產(chǎn)”這一塊，沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支撐，歸根到底它還是住宅項(xiàng)目，我們稱之為叫“產(chǎn)業(yè)空心化”。第二個(gè)是養(yǎng)老服務(wù)。]　　接下來跟大家交流的是“盈利模式”。怎么去把養(yǎng)老需求功能跟房地產(chǎn)相結(jié)合?[PPT圖 下面這兩張圖是萬科“良渚隨園嘉樹”，它就將養(yǎng)老住宅加地產(chǎn)的功能很好的體現(xiàn)了出來。我想老年地產(chǎn)有各種消費(fèi)者的專業(yè)性、特殊性和社區(qū)活動(dòng)的廣泛性，要提供一些交流和構(gòu)建的平臺(tái)，讓老年人住在這個(gè)社區(qū)當(dāng)中更加和諧的生活。我們的采光性，由于視覺的問題，需要陽光的問題。社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要?！　槔先颂峁┙ㄖO(shè)施。　　看我們企業(yè)的一些發(fā)展規(guī)劃，到底是進(jìn)入產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的哪一個(gè)部分?　　面對(duì)這么好的產(chǎn)業(yè)，我們從政策層面也得到了國家的一些扶持。包括老年人的衣食住行，用、衣、娛等，它是由很多產(chǎn)業(yè)交合在一起綜合型的產(chǎn)業(yè)，也是中國老齡化問題產(chǎn)生的一些新興產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！　PPT圖 我們著重在這三方面在今年做了一些研究——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)我們做的是什么?關(guān)于盈利模式，我們靠什么盈利?關(guān)于可持續(xù)發(fā)展，我們?nèi)ハ蚝畏?]　　我們現(xiàn)在是做著養(yǎng)老地產(chǎn)，規(guī)劃著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，夢(mèng)想著養(yǎng)老事業(yè)?！　倓偼踺x處長和曾主任從國家層面把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括具體設(shè)施的步驟。所以我們要感恩社會(huì)，要感恩這個(gè)時(shí)代。4年前我們?cè)谘芯筐B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的過程當(dāng)中，根本沒有想到這么快中央會(huì)出臺(tái)這么多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策。現(xiàn)在今年一年，從國家最高領(lǐng)導(dǎo)層面到地方各級(jí)政府都在討論著這些問題。從國家層面，得到了很好的回答。也希望在交流的過程當(dāng)中，得到大家的指點(diǎn)。、硬件標(biāo)準(zhǔn)體系已經(jīng)初步完成，在這一年中我們同樣進(jìn)行了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的許多研究工作，也產(chǎn)生了一些研究成果，今天也要跟大家分享一些。我們?cè)趧P賓斯基吃早飯可以看到我們建設(shè)的工地，由于當(dāng)?shù)卣拇罅χС忠磺薪ㄔO(shè)都相當(dāng)順利。今年一年過去了，我們又在秋意漸濃的時(shí)刻，共同相聚宜興共同探討這一年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方方面面的進(jìn)步?！　≌?qǐng)大家歡迎!　　談義良：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，同行的伙伴們，大家上午好?！　≈x謝大家!　　主持人：謝謝曾會(huì)長。要說明的是什么呢?目前《中長期發(fā)展規(guī)劃》還在繼續(xù)的、深入的在推進(jìn)之中，還有很多需要完善和補(bǔ)充的地方，有些提法可能也不成熟，還有待于國家有關(guān)部門最后的認(rèn)定。還有就是社會(huì)力量和民間資本，在拿到土地以后要進(jìn)行管理。另外閑置的城市公益用地怎么調(diào)整為老齡用地。　　我也不講了“35號(hào)文件”落實(shí)起來要靠33個(gè)部門分配這個(gè)任務(wù)，我們?nèi)珖淆g辦里面大概有10幾項(xiàng)都要參與。　　我不講了，下午應(yīng)該有嘉賓講。當(dāng)然，他要求你的項(xiàng)目一定要符合國家政策的要求，另外你要能夠抵押?！　　８倪M(jìn)落實(shí)稅收扶持政策，也是政府的事兒。這是政府的事兒?！　∵@個(gè)我們正在做。它就是財(cái)政資金的保障引導(dǎo)作用，但是這點(diǎn)錢杯水車薪，解決不了問題?！　∵@個(gè)很重要，在座的企業(yè)家都很關(guān)注，就是財(cái)政資金的保障引導(dǎo)。戰(zhàn)略創(chuàng)新克強(qiáng)同志作為共產(chǎn)黨的總理，頂層的設(shè)計(jì)、頂層的實(shí)施已經(jīng)開始了，我就不在這兒說了。推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。　　。可是進(jìn)到屋子里面，這個(gè)“無障礙”誰來解決?就給我們搞地產(chǎn)開發(fā)和搞家裝產(chǎn)業(yè)的企業(yè)提出一個(gè)問題，這樣的“金子”誰去撿的問題。　　我關(guān)注什么呢?我們特大核心區(qū)內(nèi)部適老化改造的問題。你愿意鍛煉身體走上去也行，你如果愿意坐，你就刷一下，還是付點(diǎn)費(fèi)。另外，使用這種設(shè)施的人刷卡?！　∽蛱煸诨疖嚿虾鸵粋€(gè)研發(fā)電梯的生產(chǎn)商和供應(yīng)商，去年我們就探討這個(gè)問題，今年他已經(jīng)取得進(jìn)展了，跟德國的一個(gè)生產(chǎn)廠家已經(jīng)確定了一個(gè)解決電梯問題的，6層、7層沒有電梯的問題，外掛式的。　　。　　?！薄　?三)加快老齡設(shè)施環(huán)境建設(shè)，營造適老助老社會(huì)氛圍。我們主要任務(wù)的第二個(gè)方面，就是創(chuàng)新老齡服務(wù)的供給模式，滿足老年人多元化的消費(fèi)需求?！　?二)創(chuàng)新老齡服務(wù)供給模式，滿足老年人多元化消費(fèi)需求。”　　我們這個(gè)《規(guī)劃》是和發(fā)改委一起搞的，所以這個(gè)不是吹牛。在東部、中部、西部分別建，至少一個(gè)區(qū)域區(qū)域性的老年用品研發(fā)制造集散中心。剛才涉及到了，除了我剛才講的“國際老年用品貿(mào)易中心”以外，我們還要在全國范圍內(nèi)打造一批“老齡產(chǎn)業(yè)基地”，同時(shí)也包括像“九如城”這樣的綠色、低碳、生態(tài)，同時(shí)是智能化、信息化的老年宜居的示范社區(qū)也是基地、也是重大項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求，不僅僅是我們講的產(chǎn)業(yè)用品這個(gè)。首先要把我們所需要的用品解決，然后再講進(jìn)入億萬老年人家庭的各類用品。這個(gè)我想首先是解決機(jī)構(gòu)問題。這樣的博覽會(huì)，就是為了解決這些問題。在明年的7月3號(hào)5號(hào)，在廣州舉辦。這里有一個(gè)信息，就是“中國國際老年產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”，首屆的。在“35號(hào)文件”里實(shí)際上也牽涉到，大家注意看——開設(shè)老年用品專柜，還有線上的銷售平臺(tái)。比如：食品保健，服飾，日常用品。我們正在選址，力爭在最短的時(shí)間內(nèi)，首先建一個(gè)“中國國際老年用品貿(mào)易中心”，體量達(dá)到一定規(guī)模的?！　偛乓采婕暗搅??！　∪⒗淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)?！　　＿@個(gè)我講一句，我們現(xiàn)在實(shí)際上城市里邊的老年人，特別是城市核心區(qū)的，最需要的就是這種養(yǎng)護(hù)型和醫(yī)護(hù)型的護(hù)理機(jī)構(gòu)?！　??！　∫?jiǎng)?chuàng)新模式，逐步加快社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化、市場化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施資源的最佳經(jīng)營效益。從60歲開始所有的老年人口都首先需要商品，因此這個(gè)研發(fā)、生產(chǎn)銷售非常重要。　　我們現(xiàn)在提這么幾個(gè)方面：　　。大力培育和發(fā)展一批跨地區(qū)跨行業(yè)經(jīng)營、具有較強(qiáng)市場競爭力的大企業(yè)和具有國內(nèi)外影響力的知名品牌，建設(shè)一批功能突出、輻射范圍廣、帶動(dòng)作用強(qiáng)的老齡產(chǎn)業(yè)基地?！　　！　∵@是近期的目標(biāo)?！彼^“唱主角”就是要在比例上，什么是主角?可能一個(gè)電視劇、一個(gè)電影的主角，他在整個(gè)屏幕上的時(shí)間都不一樣，所占的比重都不一樣。剛才王輝處長講，現(xiàn)在4萬多家機(jī)構(gòu)50%以上是公辦、國辦的，這個(gè)顯然和“35號(hào)文件”在推進(jìn)的這個(gè)指導(dǎo)思想是不相適應(yīng)的。具體的講，在老年日常生活用品的技術(shù)含量和供給規(guī)模要有明顯提高。另外，我們多元參與的協(xié)調(diào)機(jī)制要初步形成。　　因?yàn)槲覀兊乃^“中長期規(guī)劃”是20132020年這樣一個(gè)時(shí)段。發(fā)展目標(biāo)?！　?，引導(dǎo)消費(fèi)，以老年人消費(fèi)需求帶動(dòng)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！　?，突出重點(diǎn)，因地制宜，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，著力解決關(guān)系老齡產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題?！　±淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則，這么幾條：　　，改善民生。這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展遵循什么規(guī)律?堅(jiān)持市場化、社會(huì)化、專業(yè)化，然后制度創(chuàng)新、法律法規(guī)政策支持，還有其它的原因我就不講了?！　∵@個(gè)我簡單的講，就是要提高老年人的生活質(zhì)量和水平，這就是我們的根本目標(biāo)。　　這是剛才說的第一個(gè)方面，就是我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)期盼這樣的政策出臺(tái)已經(jīng)有很多年，可以說是“久旱逢甘露”的感覺。因?yàn)檫@個(gè)“35號(hào)文件”到目前為止，應(yīng)該說是最給力的?！　。瑸槔淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著新生代的老年人進(jìn)入這個(gè)群體，成為這個(gè)消費(fèi)者，這樣的潛力的釋放是必然的，增長也是必然的?！　∠M(fèi)的規(guī)模，我們的研究機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者都做了很多預(yù)測。我們說：“是越來越良好?！　偛琶裾康耐跆庨L已經(jīng)講到了，克強(qiáng)總理都意識(shí)到了——嚴(yán)重束縛服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要問題，就是體制機(jī)制。這么大的群體，這么強(qiáng)烈的需求，因?yàn)樗遣豢赡孓D(zhuǎn)的，所以這個(gè)“人口基礎(chǔ)”是整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)當(dāng)中的最重要的要素。為什么?　　，為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的人口基礎(chǔ)。另外，就是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。、資金投入相對(duì)不足。、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、扶持政策嚴(yán)重缺失，現(xiàn)有的一些政策又難以落實(shí)?！　栴}突出這樣幾個(gè)階段：，發(fā)展水平不高，活力不搶與市場體制不適應(yīng)?！　∵€有老年生活用品