【正文】 我公司擬對(duì)北京海關(guān)辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。2． 運(yùn)行維護(hù)的要點(diǎn)：結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備 熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成 保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作。樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)視：空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況；監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。）（八） 樓宇自控系統(tǒng) 對(duì)系統(tǒng)的了解：1． 本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的，因此基本具有：樓宇設(shè)備自動(dòng)化BAS系統(tǒng)消防管理自動(dòng)化FAS系統(tǒng)安防管理自動(dòng)化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動(dòng)化CAS系統(tǒng) 辦公自動(dòng)化OAS系統(tǒng)） 樓宇自控：消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動(dòng)、保安監(jiān)視、綜合布線。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。2． 運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)： 真空度的管理 冷劑的凈化 吸收液的管理 冷卻水的管理 預(yù)防及及時(shí)處理結(jié)晶 天然氣系統(tǒng)安全管理3． 冷卻塔冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時(shí)補(bǔ)水，避免對(duì)直燃機(jī)造成損害。照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場(chǎng)所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計(jì)量裝置。常見維修要點(diǎn)：1． 管道漏水修理2． 管道堵塞排堵3． 水龍頭與閥門的維修4． 衛(wèi)生潔具的維修5． 電熱水器的常見故障及排除6． 水泵保養(yǎng)及維修7． 壓力表的校驗(yàn)8． 潛水泵的檢查保養(yǎng)9． 熱交換器的運(yùn)行與維修10． 生活水箱的清洗消毒（三） 共用照明系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解1． B1車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。3． 雨水系統(tǒng)F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL1~6雨水立管，由F1 雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。本大樓主要電氣機(jī)房是1600KV配電室。4． 當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí)，事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固。2． 發(fā)現(xiàn)螺栓松動(dòng)，破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。（三） 幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理： 本工程外立面幕墻以石材干掛為主，配以部分玻璃幕加以點(diǎn)綴，另外還有一些不銹鋼飾柱、塑鋁板材料等。對(duì)樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原油漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。2． 門窗的養(yǎng)護(hù)：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大、五金配件丟失或損壞等問題。對(duì)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室內(nèi)積水，滲入樓板。3． 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。制止不經(jīng)設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。 第六章 日常物業(yè)管理一、 辦公樓維護(hù)、保養(yǎng)要點(diǎn)（一） 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢1． 對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃，定期（每年不少于兩次）進(jìn)行檢查。（4） 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)本公司對(duì)樓宇實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理，將保險(xiǎn)和日常維修養(yǎng)護(hù)工作結(jié)合起來，在保證樓宇的正常使用的同時(shí)，對(duì)樓宇進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來的巨額損失。該項(xiàng)基金可由業(yè)主自行專戶存款，?？顚Ｓ?，按批準(zhǔn)的大修或大型增改項(xiàng)目計(jì)劃和預(yù)算支付使用，并制定相關(guān)的管理制度。（3） 管理維修基金的積累和使用管理維修基金是指由業(yè)主（或稱“產(chǎn)權(quán)人”）或使用人按其擁有或占用的產(chǎn)權(quán)面積交納的公共維修基金，用于支付大廈公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性維修項(xiàng)目等費(fèi)用。（1） 嚴(yán)格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修和養(yǎng)護(hù)將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。本公司憑借自身實(shí)力自帶全部物業(yè)管理服務(wù)所需設(shè)備和工具，投資總額約37萬(wàn)元。近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入。自帶設(shè)備、工具的使用費(fèi)用包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷費(fèi)和設(shè)備修理費(fèi)，已計(jì)入“物業(yè)管理費(fèi)”預(yù)算中。 預(yù)算中“公共設(shè)備的運(yùn)行、維保和保養(yǎng)費(fèi)用”主要是運(yùn)行消耗物料費(fèi)用，運(yùn)行人員費(fèi)用已計(jì)入“人員費(fèi)用”（工程）。 預(yù)算中各項(xiàng)“單位計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”及“數(shù)量”僅供參考，以“年合計(jì)”為準(zhǔn)。 因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度很有限，本預(yù)算包總價(jià)，不包單價(jià)和單項(xiàng)。因此，本預(yù)算專門針對(duì)2002年度，不適用于其他年度。 因該辦公大樓屬于新建，各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)在保修內(nèi)，本預(yù)算中“設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維保費(fèi)”只計(jì)入了運(yùn)行物料費(fèi)用，未計(jì)入維修保養(yǎng)費(fèi)用。（三）、 預(yù)算中需說明的事項(xiàng) 本預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)年合計(jì)2,543,。（二）、 預(yù)算編制原則 先計(jì)劃，后預(yù)算。 國(guó)家、北京市政府有關(guān)部門的法規(guī)或?qū)I(yè)文件。2． 競(jìng)爭(zhēng)管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。l 季度考核：由公司總經(jīng)理帶隊(duì)，公司各職能部門對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核。1． 考核l 日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。（三） 考核與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理中心制訂一整套完善的考核與競(jìng)爭(zhēng)制度，并在質(zhì)量體系程序文件中有具體的要求。另一方面崗位責(zé)任制也落實(shí)到每位人員，每一崗位，專人專項(xiàng)，有工作責(zé)任，也有責(zé)任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實(shí)。l 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再就業(yè)問題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。l 公開招聘：公開向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。成為北京海關(guān)物管中心的專業(yè)維修人員，擁有較豐富的維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。三 物管中心內(nèi)部運(yùn)作制度，品質(zhì)管理要求； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識(shí)； 形象與禮儀，溝通與表達(dá)； 各種設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)與維修； 突發(fā)事件的處理與示范演習(xí)； 智能系統(tǒng)的管理； 設(shè)備資料檔案的管理。交付管理后1—4個(gè)月采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。4． 北京海關(guān)維修人員特別培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)計(jì)劃目標(biāo)一 物業(yè)管理基本知識(shí)，職業(yè)道德教育； 物管中心組織架構(gòu)，維修人員崗位職責(zé)范圍； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識(shí)； 物業(yè)竣工驗(yàn)收； 北京海關(guān)的設(shè)備、設(shè)施情況及分布、保養(yǎng)； 智能系統(tǒng)的管理、使用維護(hù)； 中控室、值班室的管理； 北京海關(guān)公共配套設(shè)施的管理。日常管理期間采用實(shí)地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。提高責(zé)任心、調(diào)動(dòng)積極性，開發(fā)思維能力。二 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍； 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說明； 保潔員的崗位考核制度； 北京海關(guān)保潔工作的程序，作業(yè)指導(dǎo)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等突發(fā)事件的處理與防范； 語(yǔ)言、行為規(guī)范的學(xué)習(xí)。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、招聘老師及案例分析等方法。成為北京海關(guān)物管中心的專職保安員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)。三 物管中心內(nèi)部運(yùn)作制度，品質(zhì)管理要求； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律、條例； ISO9002程序文件學(xué)習(xí)； 形象與禮儀，溝通與表達(dá)； 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等危機(jī)處理方案演習(xí)； 體能、隊(duì)列、軍事培訓(xùn) 消防安全演習(xí)； 智能化系統(tǒng)的管理。交付管理后1—4個(gè)月采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。2． 北京海關(guān)保安員特別培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式目標(biāo)一 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，職業(yè)道德教育； 管理處組織架構(gòu)，保安員崗位職責(zé)范圍； 物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)法律知識(shí)； 北京海關(guān)情況及保安設(shè)備、設(shè)施情況及使用； 中央監(jiān)控系統(tǒng)的管理及防盜系統(tǒng)、設(shè)備、器材的使用、管理。日常管理期間采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。開發(fā)潛能激勵(lì)自我，不斷完善與向前發(fā)展。二 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍； 管理處組織架構(gòu)，各類人員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說明； 員工的有效管理及考核； 物業(yè)管理規(guī)章制度的調(diào)整； 物業(yè)管理檔案資料的管理； 突發(fā)緊急特殊事件的處理與防范； 電腦網(wǎng)絡(luò)的管理運(yùn)用技能。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、招聘老師及案例分析方法。3． 其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。（二）培訓(xùn)目標(biāo)1． 管理人員持證上崗。工程維修人員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計(jì)劃編制、專業(yè)技能等。l 分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識(shí)、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。l 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。（一）培訓(xùn)形式1． 培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行l(wèi) 入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入崗位之前進(jìn)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌要求等的培訓(xùn)。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實(shí)行一整套有效的培訓(xùn)計(jì)劃，并予切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理人才。各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評(píng)比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物業(yè)管理中心的工作做到有布置，有檢查，有總結(jié)，從而根本上保證了物業(yè)管理中心工作的有效性。北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖北京海關(guān)相關(guān)處室 直接領(lǐng)導(dǎo) 公 司監(jiān)督公司各職能部門考核中心辦公室工程維修部物業(yè)管理中心綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運(yùn)作機(jī)制1．管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。第四章 物業(yè)管理的運(yùn)行一、 擬采取的管理方式（一）北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)北京海關(guān)物業(yè)管理中心將采取由物管公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，由北京海關(guān)相關(guān)處室監(jiān)督的物業(yè)管理中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理中心的日常管理工作接受公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核?！锒ㄆ谡匍_物管中心內(nèi)部管理例會(huì),研究探討客戶的意見反饋,及時(shí)調(diào)整改進(jìn)服務(wù)管理中存在的問題。98%物業(yè)管理調(diào)查滿意人數(shù)100%≥98% 調(diào)查總?cè)藬?shù)★物業(yè)管理中心實(shí)行公開透明管理,向客戶公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量,使物業(yè)管理始終處于客戶監(jiān)督之下?！飳?shí)行公開管理,增加管理透明度,自覺接受客戶的監(jiān)督?！锛訌?qiáng)與機(jī)關(guān)相關(guān)處室的溝通,認(rèn)真對(duì)待投訴,做到事事有答復(fù),件件有回音。有效投訴1%處理率98%以上有效投訴次數(shù)100%≤1%入住總?cè)藬?shù)完成處理次數(shù)100%≥98%有效投訴次數(shù)★物管中心設(shè)立投訴電話,接受北京海關(guān)機(jī)關(guān)各處室、到訪客人監(jiān)督與投訴?！锩吭赂鞑块T對(duì)上月的報(bào)修單和回訪情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),提交分析報(bào)告,歸檔?！锕こ滩亢陀嘘P(guān)部門根據(jù)維修通知單,執(zhí)行的回訪制度?！锞S修人員在完成零修、急修任務(wù)時(shí),持有用戶報(bào)修單。100%≤1%已完成零修整修數(shù)100%=100%總零件、急修數(shù)返修數(shù)量100%≤1%維修總數(shù)★建立維修服務(wù)承諾制,物管中心依據(jù)承諾制對(duì)工程部實(shí)施量化的考核。返修率?！镂锕苤行膶⒏鶕?jù)設(shè)備情況，制定發(fā)生故障的應(yīng)急處理方案。工程部制定工作計(jì)劃,每年對(duì)水塔維護(hù)保養(yǎng)一次?！镏比紮C(jī)運(yùn)行記錄作為設(shè)備的檔案,運(yùn)行人員每日逐項(xiàng)填寫并予以永久性存檔。,無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象?！镂锕苤行母鶕?jù)辦公樓的情況，將制定事故應(yīng)急處理方案。★通過每日的巡視,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通,保證汛期道路、地下室、車庫(kù)、設(shè)備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生?！镏贫ǜ邏核谩⑺?、水箱的管理規(guī)定,保證其達(dá)到無污染隱患的要求。達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達(dá)到100%給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量100%=100%★制定辦公樓用水制度,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識(shí),想方設(shè)法落實(shí)節(jié)水計(jì)劃。,維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,水池水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理措施11給排水系統(tǒng)的管理?！镌O(shè)