【正文】 現(xiàn)在有兩個(gè)成功的案例逐漸顯現(xiàn)出來，一個(gè)是三亞一個(gè)是麗江，還有長(zhǎng)白山等等?！　∵@件事情是一個(gè)很沉重的話題，但是從酒店業(yè)的布局來講，我提兩個(gè)觀點(diǎn)。我們從來沒有見過一個(gè)國(guó)家在這么短的時(shí)間里有如此大的發(fā)展。龍藏公司是一個(gè)怎樣的公司？我可以回答，我們有三個(gè)核心價(jià)值觀。而我們現(xiàn)在看到的恰恰是背棄歷史。從酒店資產(chǎn)發(fā)展的二三線城市布局最重要的恰恰是尊重歷史。在曼哈頓時(shí)你會(huì)看到有一個(gè)銅牌，每年、每月誰(shuí)來到了這里，這是歷史，我們?cè)倏磩e的地區(qū)，比如去德國(guó)，它街上有一塊一塊銅的絆腳石，都是納粹對(duì)猶太人犯罪的證據(jù)?，F(xiàn)在有超過10個(gè)城市在提一個(gè)概念：就是建古城，動(dòng)輒上百億的投資，這是非常大的愚蠢。我去美國(guó)考察時(shí)，我見到了有美國(guó)農(nóng)民辦的酒店業(yè)，這給我一個(gè)最大的啟示?！　〉诙c(diǎn)，三四線城市要分類型的，剛才有一位女嘉賓剛剛講到要珍惜自己美麗的資源。從整個(gè)人口存量分布來看的。在這樣的背景下我們?cè)倏?，新一屆十八大政府提出了一個(gè)概念，特別是李克強(qiáng)最近的幾次講話，中國(guó)未來十年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的動(dòng)力主要是在城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化從目前的情況看，我們幾大門戶城市人口達(dá)到幾千萬(wàn)的城市有三到四個(gè)，我們不會(huì)懷疑。我舉一個(gè)例子，十年前我在金茂集團(tuán)服務(wù)時(shí)，我們要在三亞投一個(gè)酒店的時(shí)候，就在亞龍灣，當(dāng)時(shí)拿到土地我記得很清楚，93萬(wàn)一畝?！　≮w祥龍：目前我們做的三四線城市項(xiàng)目比較少，有些東西只能點(diǎn)狀地談一些基本的看法。最后請(qǐng)趙總談一下，他們?nèi)绾蝸磉m應(yīng)中國(guó)的市場(chǎng)，對(duì)于三四線城市，讓趙總給我們提出一些警示，人我們?cè)诠芾砉具\(yùn)作時(shí)可以盡量地規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)。通過資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)再輸出管理的時(shí)候，它對(duì)于這個(gè)區(qū)域的水溫已經(jīng)把控了。謝謝。作為三四線城市的開發(fā)、管理，在座的我們一些同行都是非常重要的一個(gè)方向。然后我們?cè)谕瓿闪藢?duì)開發(fā)商的選擇之后，我們也會(huì)大力地在三四線城市做一些發(fā)展。這樣以后離婚的概率會(huì)相對(duì)小一點(diǎn)，否則前期進(jìn)得很快，到后來會(huì)發(fā)生非常多的問題。其余的模式我們還是以管理模式為主。目前也會(huì)去租已經(jīng)開業(yè)的一些五星級(jí)酒店，我們?nèi)ツ暝谀暇┳饬艘粋€(gè)五星，已經(jīng)開業(yè)了。因?yàn)榫频杲?jīng)營(yíng)當(dāng)中，現(xiàn)金流非常好，所以從長(zhǎng)期來看，這樣的模式還是可行的。通過住宅的開發(fā)銷售，獲得酒店的一個(gè)投入成本的回報(bào)。之前很多嘉賓提到做酒店用地可以稍微便宜一些，但是現(xiàn)在給政府做一個(gè)五星級(jí)酒店，政府還不一定給你比較的地，它已經(jīng)不是一個(gè)比較新鮮的事情了。開元很多的項(xiàng)目，實(shí)際上是酒店跟房產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目。開元主要有三塊產(chǎn)業(yè)。　　李益慈：吳總跟大家說到了三四線城市還暫時(shí)無法探討利潤(rùn)最大化，但是他跟我們分享了在拿地，包括蓋房的時(shí)候整個(gè)三四線城市開發(fā)商成本是非常低的，我們?cè)谧霎a(chǎn)品的時(shí)候他認(rèn)為要提供一站式服務(wù)，在最后項(xiàng)目落地的時(shí)候，從投入和拿地的時(shí)候源頭都減少，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)時(shí)即便市場(chǎng)部太好，即便規(guī)模太大情況下，我們?cè)诜植忌弦材芙o投資人，租賃的，管理的，會(huì)給一個(gè)相對(duì)比較滿意的結(jié)果。很快投資方是業(yè)主，他也有這方面的強(qiáng)烈節(jié)省成本的動(dòng)力。第二個(gè)方面我們非常關(guān)注前期的服務(wù)。他認(rèn)為房?jī)r(jià)賣500，600，認(rèn)為是非常賺錢的行業(yè)，實(shí)際上我們做酒店的知道并不是很賺錢?！　≈蘼?lián)也提到了，我們也會(huì)跟設(shè)計(jì)公司，從設(shè)計(jì)的任務(wù)書，我們跟甲方充分溝通，討論的基礎(chǔ)上，這點(diǎn)有一個(gè)好處。一般我們會(huì)跟開發(fā)商前期有一個(gè)交流，我們會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)投資的分析報(bào)告，要花多少錢，建議怎么樣，產(chǎn)品建議怎么樣，怎么樣的組合。從地價(jià)，還有后面政府的扶持里面能節(jié)省一半多的投資，所以開發(fā)商也不是特別在意酒店的回報(bào)好與不好，所以我們做酒店有時(shí)候有些悲哀，我們的市場(chǎng)是被扭曲掉了。我去年碰到一個(gè)浙江項(xiàng)目，評(píng)上五星以后可以獎(jiǎng)勵(lì)兩千萬(wàn)，還有按照你的投資額返回7%，這樣算下來有四五千萬(wàn)的返回。但是你的客房規(guī)模又比較慎重，我們也希望有些專業(yè)機(jī)構(gòu)能夠發(fā)揮這方面的投資信息，看看不同城市不同特點(diǎn)，建一個(gè)什么類型的酒店，什么樣規(guī)模的酒店比較合理。很多一個(gè)項(xiàng)目的沉淀，幾千萬(wàn)的資金沒有抵押游資的功能，可能一個(gè)公司總資非常有限，我們很多也是優(yōu)先選擇有些業(yè)主愿意投資建完的項(xiàng)目。從整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)來說，從現(xiàn)金回報(bào)來看，我們現(xiàn)在租酒店比建酒店劃算，如果不考慮資產(chǎn)升值的話。我們管理的網(wǎng)絡(luò)也是在周圍有酒店的基礎(chǔ)上，再往周邊慢慢發(fā)展，同時(shí)也在做全國(guó)的布局。所以在每一個(gè)策略上我們也不同。很多時(shí)候以這種角色出現(xiàn)。一個(gè)是度假型酒店，一個(gè)是五星的，還有一個(gè)四星的我們做得比較高端。比如昆山有兩千多億的GDP，而在西部城市可能只有幾百億的規(guī)模。接下來請(qǐng)城市名人酒店集團(tuán)的吳總，他從浙江出來，他的起步可能跟其他酒店的起步不同，他的模式也非常好，相信在三四線城市投資酒店的時(shí)候如何追求利潤(rùn)最大化，談?wù)勥@個(gè)話題。我們有這個(gè)產(chǎn)品，我們不能不去做，但是去做的時(shí)候我們要考慮得更多，更周全，更適合區(qū)域發(fā)展，來盡量減少和降低它開門和關(guān)門，更多地去減少我們?nèi)蘸蟮墓偎?。所以也希望美?guó)戴斯酒店集團(tuán)與中國(guó)酒店共同成長(zhǎng)，共同發(fā)展，謝謝。我們的經(jīng)營(yíng)理念就是陽(yáng)光溫情價(jià)值之選。另外，我可以舉一個(gè)例子，我們有一個(gè)人力資源的互動(dòng)，比如旗下酒店，長(zhǎng)白山戴斯酒店淡旺季和三亞戴斯酒店正好是相反的，所以說這兩個(gè)地方在淡旺季的時(shí)候人力資源上會(huì)有一個(gè)互動(dòng)，互相去支持，這也是一個(gè)新的思路。所以人力成本是非常大的。而且本身人力資源站在整個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)的比例，按照我們的開業(yè)酒店經(jīng)驗(yàn)來說，占到了25%?！　〉诙€(gè)我們也遇到了一個(gè)問題，人力資源上的瓶頸。這是我們最低的基本要求不能打破的，但是如何在三四線城市在整個(gè)建造周期中，從籌建如何去節(jié)省成本，使未來的經(jīng)營(yíng)打下一個(gè)好的基礎(chǔ)，這是我們非?？粗氐摹Ｎ覀?cè)谡麄€(gè)發(fā)展過程當(dāng)中，作為跟三四線城市的這些酒店的業(yè)主，開發(fā)商來講，確實(shí)也碰到了一些問題。因?yàn)槲覀円哺杏X到一二線城市比較好的地段，比較好的酒店項(xiàng)目越來越少了，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加區(qū)域在三四線城市得到一個(gè)迅速發(fā)展，包括它的人消費(fèi)能力以及政府的招商引資的需求，以及我們整個(gè)大型綜合地產(chǎn)的酒店配套需要，導(dǎo)致了三四線城市的酒店會(huì)越來越多。這樣來講我們?cè)谡麄€(gè)大中國(guó)區(qū)的定位，首先是以四星、五星的酒店為主，一二線城市和三四線城市共同去推進(jìn)發(fā)展的思路來做。我們第一家合作酒店就是在河南焦作，目前是當(dāng)?shù)鼐C合接待能力，綜合效益最好的一家酒店，也是一個(gè)掛牌五星酒店。它在全世界有7200家酒店，是不同的品牌，實(shí)際上進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的只有5個(gè)酒店品牌，包括了戴斯、豪森、速8這些品牌。美國(guó)戴斯酒店在中國(guó)的發(fā)展經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)給大家分享一下。接下來有請(qǐng)我們美國(guó)戴斯酒店，本身是做發(fā)展總監(jiān)的蔡總監(jiān)，因?yàn)橐呀?jīng)在國(guó)內(nèi)全線布點(diǎn)，在第三線和第四線城市的地位，以你們對(duì)這塊的市場(chǎng)感興趣嗎？另外，對(duì)于這個(gè)區(qū)域，你們用哪一個(gè)品牌去導(dǎo)入？戴斯在三四線城市？還是等待觀望？　　蔡濱：謝謝李女士，首先很榮幸來參加這次論壇。這是我自己的一點(diǎn)淺薄觀點(diǎn)，謝謝大家。自己培養(yǎng)出的人才更穩(wěn)定，流動(dòng)性相對(duì)少一些，因?yàn)槲覀儾扇〕墒煲粋€(gè)，我們請(qǐng)出去一個(gè)，這樣在前期的投入為我們后期打下了一個(gè)盈利的良好基礎(chǔ)。作為酒店物業(yè)業(yè)態(tài)的資產(chǎn)持有者，在這個(gè)階段要多投入一些資金，可能為你以后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降得更低。在這個(gè)階段還有建設(shè)期，設(shè)計(jì)上符合不符合今后管理和運(yùn)營(yíng)的需求要考慮。在這個(gè)時(shí)候我們也向開發(fā)商推薦一些好的想法和建議，也就是說開發(fā)商在這個(gè)方面，特別是酒店從它的投資建設(shè)，一直到它今后運(yùn)營(yíng)管理，一般也是分四個(gè)階段?！　≡儆幸粋€(gè)，區(qū)域人才瓶頸。我們的三線城市還沒達(dá)到這樣的人群，沒有這樣的消費(fèi)能力，市場(chǎng)開發(fā)程度也達(dá)不到，在這樣的情況下，我們盲目地前進(jìn)，非要追求大而全，追求高檔奢華的酒店，這樣和區(qū)域市場(chǎng)需求不適應(yīng)，找不到對(duì)應(yīng)關(guān)系，使酒店從一開始就埋下了相當(dāng)大的隱患。在被開發(fā)的過程中就出現(xiàn)了一些問題。因此，從地產(chǎn)開發(fā)的角度，配套，讓開發(fā)酒店項(xiàng)目成為三四線城市資金投入形式的一個(gè)比較快的方式。作為三四線城市主要還是從內(nèi)需角度的。首先請(qǐng)派雷斯執(zhí)行總裁鄭總來分享，通過三四線城市酒店投資面臨的問題和對(duì)策當(dāng)中，你們針對(duì)三四線城市，它們的商業(yè)模式，你們覺得如何去定位？有請(qǐng)。對(duì)于三四線城市，對(duì)于酒店投資一塊，無論是投資人，還是國(guó)際國(guó)內(nèi)的酒店管理人，還是以投資為主的房地產(chǎn)行業(yè)都在轉(zhuǎn)型。針對(duì)大家都提到的酒店業(yè)88起步，30年經(jīng)歷過程，一二線城市所有酒店落地，特別是第一輪都超前于社會(huì)發(fā)展。圖為 嘉賓對(duì)話：三四線城市就酒店投資所面臨的問題與困難　　李益慈：非常高興，也非常榮幸作嘉賓主持，今天在座的嘉賓都應(yīng)該是業(yè)內(nèi)酒店公司的領(lǐng)航人，我們都在說站在酒店看酒店，今天這些專家應(yīng)該是站在酒館公司的角度上看項(xiàng)目酒店，來看行業(yè)。對(duì)話嘉賓有北京龍藏天下投資管理有限公司董事長(zhǎng)趙祥龍先生，北京派雷斯酒店管理顧問有限公司執(zhí)行副總裁鄭珉先生，美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）副總裁蔡濱先生，城市名人酒店集團(tuán)副總裁吳杰先生，開元酒店集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)景成剛先生。下面有請(qǐng)嘉賓就三、四線城市酒店投資所面臨的問題與困難共同探討?！　桃悖耗軌蛲ㄟ^我們?cè)O(shè)計(jì)這個(gè)橋梁，能夠讓我們的政府更加的結(jié)點(diǎn)，讓我們的酒店精英有更多的合作。謝謝?！　∽T偉奇：在株洲政府來講，具體地把我們?cè)诮ǖ木频臧凑帐袌?chǎng)化，專業(yè)化的角度建設(shè)好，爭(zhēng)取年底開業(yè)?！　桃悖哼@個(gè)很實(shí)在?！　詈旰疲喝绾问癸埖晷袠I(yè)它的發(fā)展更有活力，更加健康，更加持續(xù)地發(fā)展。從而在我們濟(jì)寧，使整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展在文化建設(shè)上，特別是傳統(tǒng)文化的自覺性和自信心上，來得到加強(qiáng)?！　桃悖?013年我們能給行業(yè)做的一件事情是什么？　　張文科：我們東方儒家酒店，我們孔子研究員要把這個(gè)酒店極力地打造成一個(gè)人文化的，充分體現(xiàn)中華傳統(tǒng)文化的這樣一個(gè)主題酒店?！　桃悖阂痪湓挶磉_(dá)清楚。稍微解釋一下，我們?nèi)瞬排囵B(yǎng)的模式，現(xiàn)在正在實(shí)戰(zhàn)，開始了。我們從這邊開始。你們最想做的一件事情，對(duì)于這個(gè)行業(yè)的推動(dòng)，你們最想做成功什么事情。非常好，說明領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)中國(guó)未來的推進(jìn)是很有幫助的。還有一個(gè)環(huán)節(jié)。實(shí)際上更重要的，闡述得更精準(zhǔn)和簡(jiǎn)單。接下去很多第三方合作機(jī)構(gòu)與我們合作時(shí)我會(huì)問他的一個(gè)問題，你的產(chǎn)品對(duì)目前酒店業(yè)的最大價(jià)值是什么？最大利益是什么？這才是我們所訴求和關(guān)注的東西。謝謝。在這個(gè)酒店里可以感受到當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景和文化。在杭州有一個(gè)安曼怡和，它本身在硬件上是老北京的風(fēng)景，內(nèi)部提供滿足清廷的宮廷菜。我們的政府為了吸引他們來，會(huì)把土地特意留成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需要的長(zhǎng)寬尺度來招商引資，這樣的服務(wù)達(dá)到了極致。它不需要在設(shè)計(jì)的造型上，或者很多細(xì)節(jié)上花太多工夫來求新，求異。我們到底是一個(gè)商務(wù)型的酒店還是一個(gè)旅游度假型的酒店?！　埛f：我是第一次來參加我們酒店投資論壇，今天也跟很多專業(yè)人士學(xué)到了很多經(jīng)驗(yàn)?！　桃悖涸偸且粋€(gè)非常敬業(yè)的人，他每到一個(gè)地方都拍攝照片下來我就知道他在哪里，一個(gè)月將近15天到20天在外面，有這么一個(gè)敬業(yè)的總裁，精選國(guó)際在未來一定會(huì)非常成功。我們合作是99年，所以我們做100年的品牌在中國(guó)不會(huì)動(dòng)。我在關(guān)注中共十八大時(shí)，精選在中國(guó)的戰(zhàn)略就是文化酒店。如果盲目擴(kuò)張，盲目地為了掙錢而擴(kuò)張我們的速度，只會(huì)葬送我們精選在中國(guó)的五星級(jí)酒店事業(yè)。我說今年一家都不簽，都放在明年去簽訂。昨天晚上我和喬毅先生聊天時(shí)，我們2011年來到中國(guó)，正因?yàn)榭春弥袊?guó)，但是到2012年11月份，我們已經(jīng)正式簽約的五星級(jí)酒店有5家?！　〗裉炜葱侣剷r(shí)看到了洲際的發(fā)展，洲際30年的時(shí)間在中國(guó)發(fā)展到現(xiàn)在擁有150多家酒店。我們?cè)诓邉?dòng)最后一個(gè)進(jìn)入中國(guó)的品牌的過程當(dāng)中，我們就跟他們描繪了情景。美國(guó)人均沒兩千人應(yīng)有一家酒店，但是中國(guó)是每八萬(wàn)人有一家酒店。未來三到五年將有1500家五星級(jí)酒店的出現(xiàn)，趙總說得非常好，其實(shí)中國(guó)的市場(chǎng)需要這些五星級(jí)酒店。第二個(gè)，到建國(guó)100周年的時(shí)候要建成國(guó)富民強(qiáng)的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家。包括昨天我在曲阜看新聞時(shí)，看到了中共中央總書記等領(lǐng)導(dǎo)參觀的“復(fù)興之路”。第二個(gè)關(guān)鍵詞是讓人們的生活更加美好。第一個(gè)是“美麗中國(guó)”?！　≡仯褐x謝喬先生。包括現(xiàn)在整個(gè)十八大以后架構(gòu)在進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)也許在未來會(huì)有一些沖擊。謝謝。從旅游局的角度，為企業(yè)的服務(wù)，還有協(xié)會(huì)和旅游局關(guān)系問題?！　∫粋€(gè)地方的旅游，酒店是貢獻(xiàn)很大的，但是酒店一定要差異化發(fā)展，不要各個(gè)品牌都到一個(gè)地方去建，將來會(huì)面臨回報(bào)率的問題。我跟很多酒店老總在一起交流時(shí)也說，比如說今天我們住在花園酒店，我跟滿總也經(jīng)常交流，他在發(fā)展過程中也碰到了很多瓶頸，今年有三家酒店在開業(yè)，也碰到了人力成本、投資成本等成本的加大。這當(dāng)中不僅僅是酒店的建設(shè)問題，其實(shí)還有一個(gè)設(shè)計(jì)理念的問題?！　∥覀儩?jì)寧一家是香格里拉在建，真沒有幾個(gè)大的品牌。一個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題。作為我們投資者肯定不愿意看到這種現(xiàn)象，今天這個(gè)活動(dòng)所談到的投資最終還是要如何拿到回報(bào)率。我們追求的是投資回報(bào)，很多酒店回報(bào)率是非常低的。十八大以后我們看到了城鎮(zhèn)化建設(shè)速度的加快，到處都在大拆大建，很多地方都在做旅游，它是一個(gè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整?！　∴崙c軍：今天參加這個(gè)會(huì)議非常高興?！　桃悖褐x謝，我們一起去努力，相信我們會(huì)成功。包括對(duì)國(guó)內(nèi)品牌酒店的引進(jìn)和培育，我們現(xiàn)在也在構(gòu)建新的本土品牌，華田，我們也期待引進(jìn)一些國(guó)內(nèi)品牌，我跟建國(guó)也接觸過。因?yàn)樗羞@個(gè)營(yíng)業(yè)能力，所以它就有這個(gè)生命力。這個(gè)觀點(diǎn)來說，我分享一個(gè)觀點(diǎn)，我一直在關(guān)注中國(guó)一些龍頭企業(yè)，它的盈利能力非常強(qiáng)，杭州有一家酒店145個(gè)客房，100多個(gè)餐位，它的營(yíng)業(yè)額四千萬(wàn)。我們中國(guó)旅游飯店業(yè)大家也應(yīng)該思考一下，從各個(gè)層面，政府政策支撐方面也要做一個(gè)理性思考，合理地選擇國(guó)際品牌酒店，它對(duì)業(yè)主也要負(fù)責(zé)任，還有市場(chǎng)共贏的格局，加大各方面的力度。這個(gè)提升的速度快一點(diǎn)?！　桃悖旱胤秸M(jìn)了很多國(guó)際品牌，這是不是要換一個(gè)打發(fā)？對(duì)我們民族品牌要做一個(gè)關(guān)注？對(duì)我們有一些政策支持？　　譚偉奇：株洲這個(gè)地方比較特殊，2002年我們只有一家株洲華田，一直到09年到現(xiàn)在，一直還沒有一家星級(jí)酒店，更不要說國(guó)際品牌了，對(duì)我們來說結(jié)構(gòu)是不合理的。我們?nèi)绾螛?gòu)建中國(guó)酒店業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)共贏格局，這是我們要討論的問題。　　作為地方政府來講，下很大的力氣引進(jìn)這個(gè)酒店，支持這個(gè)酒店，希望是一種長(zhǎng)期、可持續(xù)的一種高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)和高效益的一個(gè)酒店。很多設(shè)計(jì)一塊都做不到，我問設(shè)計(jì)師是為哪里設(shè)計(jì)的，這樣的簡(jiǎn)單流程錯(cuò)誤都犯。我就感覺到既然每一個(gè)酒店投資最少也是四個(gè)億，建筑面積最少的都在四萬(wàn)以上，多的六七萬(wàn)平米。是不是未來會(huì)真正地關(guān)系酒店運(yùn)營(yíng)收益以及可持續(xù)發(fā)展？一旦面臨具體問題時(shí)就難以達(dá)到預(yù)期的效果。這三股推動(dòng)力在推動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。第二個(gè)也是我們國(guó)內(nèi)品牌酒店和國(guó)際酒店在戰(zhàn)略發(fā)展上面都有一些重要的舉措。推動(dòng)國(guó)際品牌酒店在中國(guó)發(fā)展