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房屋開發(fā)成本的核算(參考版)

2025-06-30 15:07本頁面
  

【正文】  以上意見,供參考。當(dāng)會計上確認(rèn)營業(yè)收入時,按照營業(yè)收入應(yīng)納的各項稅費(fèi),借記“營業(yè)稅金及附加”科目,貸記“待攤稅金--待攤稅金及附加”,按其差額,貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交營業(yè)稅”等科目。因為資產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個負(fù)數(shù),這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息,即企業(yè)多交了營業(yè)稅。根據(jù)會計核算的配比原則,對這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn),留待營業(yè)收入確認(rèn)時,再結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目。現(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收款計征營業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。十、個人所得稅  個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來,單獨(dú)核定純益率為3%5%?! ”臼行姓^(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、有限責(zé)任公司(非自然人出資設(shè)立)中的施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷售(營業(yè))收入在300萬元以下(原為年銷售(營業(yè))收入在150萬元以下)的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂業(yè)、交通運(yùn)輸企業(yè)和其他企業(yè)?;径惵蕿?3%。計算公式為:  乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額  載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額  摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額  外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。八、車船使用稅   如果擁有汽車、自行車等機(jī)動車、非機(jī)動車交通工具,還需繳納相應(yīng)的車船使用稅,外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。    承受土地、房屋部分權(quán)屬的,為所承受部分權(quán)屬的成交價格;當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時,為全部權(quán)屬的成交價格,原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。  契稅的計稅依據(jù)如下:    國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價格;  即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和 )、房屋買賣、房屋贈與和房屋 ;其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。七、契稅   契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。凡進(jìn)行房屋買賣的,簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅,房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時,應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后,再辦理立契過戶手續(xù)?! ?yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。六、印花稅  印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級,各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為:一級土地每平方米年稅額10元;二級土地每平方米年稅額8元;三級土地每平方米年稅額6元;四級土地每平方米年稅額4元;五級土地每平方米年稅額1元;。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅   城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按規(guī)定稅額征收的一種稅。計算公式為:  房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(1-30%)%  ?。?)以租金收入為計稅依據(jù)的,稅率為12%?! 》慨a(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅?! ?003年1月1日起,本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。  對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人,在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其它原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%?! ⊥恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M(jìn)稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%?! 〖佑嬁鄢J侵冈谵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率,并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。為了便于計算,市政府在京政發(fā)(1996)7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確,財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。  開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括:  取得土地使用權(quán)所支付的金額;  開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;  新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格;  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;  財政部規(guī)定的其他扣除項目。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。  取得收入的行為,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?! ∞D(zhuǎn)讓地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。計算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額費(fèi)率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式=營業(yè)額5%  (6)合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人,在其取得土地使用權(quán)的土地上,按照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義立項建設(shè),無論采取何種銷售或與他人合作方式,均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。  c對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計算征收營業(yè)稅?! 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題  外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計算征收營業(yè)稅?! ⊥瑫r,對銷售商品房也應(yīng)征稅。對以還本方式銷售建筑物的行為,應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅,不得減除所謂還本支出。因此,預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 (3)、 對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金,有如下規(guī)定:  納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅,其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定?! 房屋建成后,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅;對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅?! 〉诙N方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)征營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,對其按銷售不動產(chǎn)稅目征營業(yè)稅。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。對甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅;對乙方應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征稅。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的方式一般有兩種:   第一種方式是純粹的以物易物,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 。其他具體規(guī)定如下:(1)、 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按服務(wù)業(yè)―代理業(yè)征收營業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進(jìn)行收購,其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對包銷商也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?! 。?)、 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定:納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額:  a 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定;  b 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定;  c 按下列公式核定計稅價格:  計稅價格=營業(yè)成本或工程成本(1+成本利潤率)247。 (2)、 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,其營業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定?! 〔粍赢a(chǎn)租賃,不按本稅目征稅。以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅?! 挝粚⒉粍赢a(chǎn)無償贈與他人,視同銷售不動產(chǎn)?! ′N售其他土地附著物  銷售其他
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