【正文】 　以上意見，供參考。當(dāng)會計上確認(rèn)營業(yè)收入時，按照營業(yè)收入應(yīng)納的各項稅費(fèi)，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”等科目。因為資產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個負(fù)數(shù)，這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息，即企業(yè)多交了營業(yè)稅。根據(jù)會計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營業(yè)收入確認(rèn)時，再結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目。現(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收款計征營業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。十、個人所得稅　　個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨(dú)核定純益率為3％5％?！　”臼行姓^(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、有限責(zé)任公司（非自然人出資設(shè)立）中的施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷售（營業(yè)）收入在300萬元以下（原為年銷售（營業(yè)）收入在150萬元以下）的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂業(yè)、交通運(yùn)輸企業(yè)和其他企業(yè)?；径惵蕿?3%。計算公式為：　　乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額　　載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額　　摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額　　外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。八、車船使用稅 　　如果擁有汽車、自行車等機(jī)動車、非機(jī)動車交通工具,還需繳納相應(yīng)的車船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。 　　　承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時，為全部權(quán)屬的成交價格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。　　契稅的計稅依據(jù)如下： 　　　國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；　　即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和 ）、房屋買賣、房屋贈與和房屋 ；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。七、契稅 　　契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)?！　?yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。六、印花稅　　印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅 　　城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。計算公式為： 　房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）（1－30％）% 　?。?）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%?！　》慨a(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅?！　?003年1月1日起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。　　對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％?！　⊥恋卦鲋刀悓嵭兴募壋世圻M(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％?！　〖佑嬁鄢Ｊ侵冈谵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。　　開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：　　取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；　　新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　財政部規(guī)定的其他扣除項目。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。　　取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！　∞D(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。計算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額費(fèi)率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式=營業(yè)額5%　　(6)合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上，按照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義立項建設(shè)，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。　　c對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅?！　關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題　　外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅?！　⊥瑫r，對銷售商品房也應(yīng)征稅。對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 （3）、 對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定?！　房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅?！　〉诙N方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按銷售不動產(chǎn)稅目征營業(yè)稅。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。對甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；對乙方應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征稅。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。合作建房的方式一般有兩種： 　　第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 。其他具體規(guī)定如下：（1）、 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按服務(wù)業(yè)―代理業(yè)征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?！　。?）、 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：　　a 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；　　b 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；　　c 按下列公式核定計稅價格：　　計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。 （2）、 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定?！　〔粍赢a(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅?！　挝粚⒉粍赢a(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)?！　′N售其他土地附著物　　銷售其他