【正文】 。按正常國際酒店業(yè)務(wù)經(jīng)營情況慣例及業(yè)務(wù)趨向成熟穩(wěn)定發(fā)展階段，所占幅度屬正常合理水平。l 入住率、房價及總經(jīng)營收入組合預(yù)測按照現(xiàn)今目前5星級酒店經(jīng)營情況及市場趨勢分析，預(yù)測大連市5星級酒店于2004年有各方面的市場調(diào)整，包括入住率、房價、吸納市場群體組合及總經(jīng)營收入組合作出相對調(diào)整已配合市場變化的影響：預(yù)測2004年5星級酒店經(jīng)營情況平均入住率房價（全年）吸納市場群體2002年2004年2002年2004年組合2002年2004年63%76%￥560￥580￥580￥600商務(wù)會議長住團(tuán)隊(duì)散客55%10%5%20%10%60%10%2%18%10%2004年后５星級酒店客房、餐飲及其他收入占總經(jīng)營收入之構(gòu)成預(yù)測年客房收入％餐飲收入％其他收入％總經(jīng)營收入％200460%65%25%30%5%15%100%200247%60%28%35%20%22%100%l 預(yù)測2004年5星級酒店客房收入占一個相當(dāng)大的比重，原因海外及國內(nèi)旅客的增長對客房有一定需求，平均房價亦有上升調(diào)整的空間，故總體客房收入占總經(jīng)營收入的60%65%。從每年海外及國內(nèi)旅客到訪大連均有上升趨勢之分析，2004年—2005年市場新供應(yīng)客房量（遠(yuǎn)洋大廈2004年開業(yè)，星海會展中心2005年開業(yè)）亦會隨之而消化，%，隨著2005年各新酒店均投入使用后，供應(yīng)增長及需求增長亦得以呈平衡軌跡象。市場供求分析綜合未來5年海外旅客及國內(nèi)旅客到訪大連的統(tǒng)計(jì)并結(jié)合未來3年內(nèi)有大約580個房間供應(yīng)量作出分析【(e)未來5星級酒店供求分析】。客房總數(shù)量增加1400間。（2）2間酒店的經(jīng)營利潤%偏高原因不排除有部份開支費(fèi)用未劃撥所致（如稅金或維修保差儲備基金等），故實(shí)際經(jīng)營利潤%可能維持至35%至40%之間屬合理水平。香格里拉大飯店經(jīng)營利潤%達(dá)至65%，富麗華大酒店經(jīng)營利潤%達(dá)至49%。l 經(jīng)營毛利潤雖然富麗華大酒店總經(jīng)營收入為17,853萬元，比香格里拉大飯店總經(jīng)營收入15,069萬元多出2,%，主要是富麗華大酒店其他收入比香格里拉大飯店其他收入多出3,514萬元或332%，不排除富麗華大酒店其他收入含有商場出租租金收益或?qū)魮軅涮幚矸绞睫k法雙方有所不同等因素在內(nèi)。%，原因主要是香格里拉大飯店吸納商務(wù)群體客源幅度及平均房價都比富麗華大酒店高。l 總經(jīng)營收入香格里拉大飯店2001年總經(jīng)營收入為15,069萬元，其中客房及餐飲收入占總經(jīng)營收入的93%。瑞士酒店餐飲收入為1608萬元，希爾頓酒店為2870萬元。至于（3）團(tuán)隊(duì)客人占總住客人數(shù)平均為20%—30%不等排名僅次于商務(wù)及會議群體。長住客亦應(yīng)納入為商務(wù)群體因這類群體為長駐大連的外企高級行政人員。這個客源群體亦構(gòu)成客源總?cè)藬?shù)較大的比例?？驮捶治霈F(xiàn)將2001年各5星級酒店客源顯示如下【(b)大連5星級酒店客源市場組合】(b) 大連5星級酒店客源市場組合（2001年）酒店總?cè)藬?shù)海外(含港澳臺)比例%日本韓國港澳臺其他亞州人歐洲其他外國人美洲國內(nèi)香格里拉大飯店店7690443562富麗華大酒店8278940691瑞士酒店4187223088希爾頓酒店6470426062綜合各5星級酒店客源組合，概括有以下情況：（1） 海外旅客（包括日本、韓國、港澳臺、其他亞洲、歐洲、美洲及其他外國人占總?cè)藬?shù)的49%—56%之間，其中日本客及港澳臺客占一個較重的比例分別為占海外旅客人數(shù)的35%及11%。另外吸納部份團(tuán)隊(duì)客源亦會影響某些月份較低房價的水平。概括而言，4間5星級酒店客房收入占總經(jīng)營收入的47%至57%之間，各平均入住率為61%—63%之間(2002年6月份各5星級酒店客房入住率均達(dá)80%)。n 大連市5星級酒店經(jīng)營狀況比較針對遠(yuǎn)洋大廈（本項(xiàng)目）的獨(dú)突性、現(xiàn)狀功能的建設(shè)及預(yù)計(jì)將來市場定位按照現(xiàn)今同類形5星級標(biāo)準(zhǔn)檔次酒店項(xiàng)目比較分析的情況下，現(xiàn)將相同類型檔次酒店（直接競爭對手項(xiàng)目）經(jīng)營狀況進(jìn)行比較包括客房收入、入住率、餐飲收入、總經(jīng)營收入、經(jīng)營毛利潤等等。10．大連嘉信國際酒店（四星）大連嘉信國際酒店，隸屬于嘉信企業(yè)集團(tuán)。擁有客房350間，酒店坐享大連市金融和商業(yè)中心之地人民路上，交通十分便利。1998年7月18日正式營業(yè)，酒店距機(jī)場15公里，火車站2公里，交通比較便利。8．良運(yùn)大酒店（四星）大連良運(yùn)大酒店位于大連港灣廣場南側(cè)，是由大連糧食進(jìn)出口運(yùn)總公司與香港華貿(mào)亞洲有限公司投資興建。酒店交通比較便利，距大連火車站20分鐘，距星海會展中心行車約5分鐘。酒店配套餐飲設(shè)施比較完善。6．大連心悅大酒店（四星）酒店業(yè)主為中美合資的大連新悅大酒店有限公司，酒店位于中山區(qū)人民路。酒店位于市中心，緊鄰火車站。5．大連九州華美達(dá)酒店（原大連九州假日飯店）（四星）大連九州華美達(dá)酒店于1989年開業(yè)，當(dāng)時由假日集團(tuán)管理，于1994年、1999年分別重新裝修。該酒店開業(yè)時間較短，內(nèi)部裝修檔次很高，具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感。酒店業(yè)主方為大連長江廣場有限公司。酒店在大連市整體形象較好，相對其他五星級酒店其娛樂設(shè)施比較少。酒店座落于大連市中心的商業(yè)區(qū)，購物和交通都很方便，到火車站500米，到飛機(jī)場車程20分鐘。該酒店是大連市運(yùn)營效益最好的酒店之一。主樓總建筑面積38500平米，樓高90米，投資2860萬美元，1988年8月28日開業(yè)；新樓總建筑面積60000平米，樓高100米，投資7000萬美元，1996年8月28日開業(yè)。2．富麗華大酒店（五星）酒店是由大連友誼集團(tuán)與香港企業(yè)合資興建的五星級商務(wù)酒店，并由香港著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)。酒店于1997年12月3日開業(yè)，共有各類客房562間，以接待商務(wù)客及高消費(fèi)外國旅行團(tuán)為主。酒店亦為香格里拉集團(tuán)在中國16家酒店之一。n 旅游業(yè)對酒店業(yè)發(fā)展的影響酒店業(yè)的興衰歷來與旅游業(yè)的發(fā)展休戚與共，大連市目前每年超過40萬人以上的海外游客與超過3億美元及85億元人民幣以上的旅游創(chuàng)匯收入是大連市酒店業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，而連續(xù)三年30%以上的旅游創(chuàng)匯增長速度也將會對大連市高檔酒店提出新的要求，無論在酒店硬件及軟件的雙配合方面都有一個新的需求局面，遠(yuǎn)洋大廈新發(fā)展項(xiàng)目正配合著大連旅游業(yè)的發(fā)展勢頭，營造非常美好的商機(jī)及前途！3．2 酒店業(yè)發(fā)展情況及未來預(yù)測n 大連市4星級、5星級酒店供應(yīng)狀況5星級酒店數(shù)量目前有4間5星級酒店，包括：1． 香格里拉大飯店Shangri – La Hotel2． 富麗華大酒店Furama Hotel3． 希爾頓酒店Hilton Dalian4． 瑞士酒店Swissotel Dalian4星級及準(zhǔn)4星級酒店數(shù)量目前有10間4星級酒店包括：1． 九州華美達(dá)酒店2． 國際酒店3． 心悅大酒店4． 良運(yùn)大酒店5． 嘉信國際大酒店6． 麗景大酒店7． 東方大廈8． 凱倫酒店9． 銀帆賓館10． 阿爾濱金山有8間準(zhǔn)4星級酒店包括：1． 富源商務(wù)酒店2． 富麗華南山花園3． 萬達(dá)國際飯店4． 海天白云建國飯店5． 21世紀(jì)大酒店6． 太陽神大酒店7． 金元大酒店8． 黃金山大酒店大連市四、五星級酒店位置圖17 1827316651581491410 圖例：1. 富麗華大酒店2. 瑞士酒店3. 香格里拉大飯店4. 希爾頓酒店5. 九州華美達(dá)酒店6. 國際酒店7. 心悅大酒店8. 良運(yùn)大酒店9. 嘉信國際大酒店10. 麗景大酒店11. 東方大廈12. 凱倫酒店13. 銀帆賓館14. 富源商務(wù)酒店15. 富麗華南山花園16. 萬達(dá)國際飯店17. 海天白云建國飯店18. 21世紀(jì)大酒店19. 太陽神大酒店20. 金元大酒店n 競爭對手介紹為正確制定遠(yuǎn)洋大廈（本項(xiàng)目）之營業(yè)及配套設(shè)施類型、功能及價格定位，必須對現(xiàn)在已在經(jīng)營同類星級檔次酒店，分析其整體設(shè)施及業(yè)務(wù)情況，以為遠(yuǎn)洋大廈（本項(xiàng)目）日后之市場定位、功能設(shè)施定位、價格定位提供正確之論據(jù)。到2020年大連旅游形成綜合性大旅游產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)在大連市國民生產(chǎn)總中的比重有較大提高，達(dá)到全市GDP的10%15%以上，營造包括旅游市場中心，商務(wù)活動中心、會議展覽中心、信息中心和文化交流中心三大支撐體系