地塊環(huán)境調(diào)查研究(參考版)
2025-06-30 14:02本頁(yè)面
【正文】 24 / 24。8 住宅:培育生態(tài)住宅概念 生態(tài)住宅的特征概括起來(lái)有四點(diǎn)，即舒適、健康、高效和美觀。 5 樓盤(pán)重要賣(mài)點(diǎn)社區(qū)環(huán)境 遮陽(yáng)、 防塵、 防風(fēng)、 防聲：它包括綠化、圍墻、大門(mén)、活動(dòng)設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等.舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒(méi)有污染和臭味；②寧?kù)o，沒(méi)有噪聲； ③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂(lè)設(shè)施。大樹(shù)形成了社區(qū)的地標(biāo)，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)也隨之大大提高。2 城市景觀的構(gòu)成特性與表現(xiàn)特性 構(gòu)成城市景觀的素材歸納有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素材?？們r(jià)的設(shè)定其實(shí)就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個(gè)方面的最基本功能配置二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實(shí)施策略 首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。它第二方面構(gòu)成，簡(jiǎn)稱39。殼39。 第三章 規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實(shí)施策略 推銷(xiāo)第二性，物業(yè)第一性，迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷(xiāo)售的有力保證。同時(shí)建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開(kāi)辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問(wèn)題。 減少高層總量，面積配比是，一房占10％，面積45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，適當(dāng)加大120－140面積的比例；兩房一衛(wèi)占 15％，重點(diǎn)加大兩房?jī)尚l(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房?jī)尚l(wèi)比例，同時(shí)有四房房型比例。 該區(qū)域還存在一些市場(chǎng)空白點(diǎn)，如：幾乎沒(méi)有低層公寓，120－140平方米面積 和兩房?jī)尚l(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類(lèi)似，沒(méi)有特色。同時(shí)，個(gè)案的付款方式全部有銀行貸款，沒(méi)有租金付房款。面積分析得出：對(duì)廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷(xiāo)售狀況很好。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場(chǎng)空白點(diǎn)是兩房?jī)尚l(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷(xiāo)售率100％說(shuō)明該房型非常受歡迎；一房銷(xiāo)售不錯(cuò)，適合投資額；三房?jī)尚l(wèi)銷(xiāo)售率較高；大房型銷(xiāo)勢(shì)不錯(cuò)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等?！緦?shí)例】某項(xiàng)目位于吳中路，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場(chǎng)。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價(jià)、工期和銷(xiāo)售率、裝修和銷(xiāo)售等等掛鉤。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級(jí)、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。 我們公司的市場(chǎng)研展部的信息部，負(fù)責(zé)對(duì)各種報(bào)刊雜志、學(xué)術(shù)報(bào)告信息綜合采集和錄用，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)廣告；市場(chǎng)調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個(gè)案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案等，個(gè)案市調(diào)人員則冒充客戶對(duì)個(gè)案進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來(lái)是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來(lái)交通計(jì)劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、賓館、著名餐飲、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類(lèi)型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比 例、市場(chǎng)最歡迎類(lèi)型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場(chǎng)空白點(diǎn)。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢(shì)（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥(niǎo)住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價(jià)指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動(dòng)態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，目的是了解市場(chǎng)和消費(fèi)者?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)包括市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境（市場(chǎng)分析）、營(yíng)銷(xiāo)組合。 客源是房地產(chǎn)的生命。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)不合理，房型偏大或偏小。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房?jī)尚l(wèi)……？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰(shuí)、在哪里、最關(guān)心什么？ 另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。 發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場(chǎng)、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合。第二章 市 場(chǎng) 調(diào) 研一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷(xiāo)的信息分析營(yíng)銷(xiāo)與推銷(xiāo)、促銷(xiāo)不同，營(yíng)銷(xiāo)是從市場(chǎng)需要出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤(rùn)為導(dǎo)向，營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃具有長(zhǎng)期性。每一個(gè)細(xì)分的行業(yè)都有專(zhuān)業(yè)的公司去做，如廣告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、園林規(guī)劃公司、公關(guān)公司等。 四、其他方面調(diào)查 1有關(guān)媒體調(diào)查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、
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