【正文】 人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。就一國(guó)而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。1建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。地勢(shì)雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力就大。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲。土地形狀有正方形、長(zhǎng)方形、三角形、菱形、梯形等。相反，如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。地質(zhì)不同類型的建筑物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素、其他因素。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。至于他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格l 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)相應(yīng)的投資利息177。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。對(duì)于改變用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價(jià)差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)改變用途前的地價(jià)對(duì)于增加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)=〔（增加后的容積率原容積率）247。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價(jià)。底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)A底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。C房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格，簡(jiǎn)單地說，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。”A基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價(jià)格。協(xié)議出讓由于是政府部門對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式投標(biāo)有抬高地價(jià)的作用；在拍賣的場(chǎng)合，由于土地由誰取得完全靠報(bào)出的價(jià)格的高低，所以最能抬高地價(jià)。C協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。A拍賣價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。E征用價(jià)格征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。D課稅價(jià)格課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格A買賣價(jià)格買賣價(jià)格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)或買價(jià)、賣價(jià)。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格?！睋?jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。Ａ所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格水平的高低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。Ｂ單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。人們平常所說的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格=公平市價(jià)=理論價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。一般來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來的價(jià)格可能不完全相同。在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。C評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。公平市價(jià)形成的條件歸納起來有下列七個(gè)(a)公開市場(chǎng)；(b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。反之則為非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格A市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場(chǎng)上形成。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價(jià)格。若要求取價(jià)格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。主樓旁還建有水池、靜中有動(dòng)，生機(jī)盎然。它的外形運(yùn)用參差不齊的幾何圖形組成。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。灰瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢(shì)，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。庭院式建筑：是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。外形線條簡(jiǎn)潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，采取與基本結(jié)構(gòu)體系無關(guān)的建筑物內(nèi)部空間分割法，強(qiáng)調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個(gè)建筑物充滿了活力。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對(duì)稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。復(fù)興時(shí)期的建筑：此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風(fēng)格恰恰相反，它以動(dòng)式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。如天津老西開教堂，它的平面呈長(zhǎng)十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。一、 西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。廡殿式建筑：最高級(jí)，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。如被譽(yù)為“古民居博物館