【正文】 實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。七、行政因素影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。當房地產價格低落時，懷有日后房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日后房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。當房地產價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。房地產投機房地產投機，簡言之就是投準時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。六、社會因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。 經濟發(fā)展經濟發(fā)展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產價格有上漲的趨勢。家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質、家庭規(guī)模三個方面。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。噪聲小，安靜的地方，房地產價格通常較高。1建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等三、環(huán)境因素影響房地產價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低房地產價格。通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產價格越低。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。地價與土地面積大小的關系是可變的。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。地質不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。工業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，通常許視其產業(yè)的性質而定。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質量優(yōu)良，居于其內又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態(tài)的因素。至于其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。至于他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。l 各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格l 各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。兩者的關系是：期貨價=現(xiàn)貨價相應的投資利息177。在政府有關部門制定的房地產法規(guī)中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：補地價=改變用途后的地價改變用途前的地價對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：補地價=〔（增加后的容積率原容積率）247。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。底價、期望價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。”A基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格?；鶞实貎r、標定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。C協(xié)議價格房地產的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。A拍賣價格房地產的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產補償而評定的價格。D課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數(shù)額。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。土地使用權可因使用權年限的長短區(qū)分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格?！睋?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。如根據(jù)“權利束“理論，所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而降低。Ａ所有權價格房地產的所有權價格，是指交易房地產所有權的價格。同一房地產，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價＝土地單價247。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：土地單位價格＝土地總價格247。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。Ｂ單位價格房地產的單位價格，簡稱單價。根據(jù)情況不同，房地產總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內的全部房地產的價格，或者是一國全部房地產的價格。對于同一宗房地產來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r地。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。房地產價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產的存在形態(tài)來劃分的價格。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。一般來說，具有豐富經驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。值得注意的是，由于估價者的經驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。在評估市價時，房地產的評估價與市價有著密切的關系。C評估價格房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。公平市價形成的條件歸納起來有下列七個(a)公開市場；(b)交易對象具備市場性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經濟行為(f)適當?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價格房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現(xiàn)的價格。反之則為非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經常波動。市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。二、房地產價格的種類：進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。房地產價格是在長期考慮下形成的。因此，房地產估價與對房地產權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。房地產價格實質上是房地產權益的價格由于房地產的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的并非是房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權或其他權益，所以房地產價格實質上是這些無形的權益的價格。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。房地產價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產價格的特征。第三章 房地產交易第一節(jié) 房地產價格一、房地產價格的特點：房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。它的外形運用參差不