【正文】 模型工具有如下形式： E(y)= β0+β1x1+β2x2 +β3x3+β4x4+β5x5+β6x6+β7x7 +β8x1x3+β9x1x4+……+β12x1x7其中：x1＝地產(chǎn)的評估價(jià)值 　x2＝房產(chǎn)的評估價(jià)值 1 Avila街區(qū) 　 　x3= 0 其。就是說，模型２假定街區(qū)同x1和x2二者之間存在相互作用。將與x1=10000美元，x1=20000美元，x1=1500美元相對贏得E(y)與x2 之間的關(guān)系圖分別畫在同一張圖紙上。即是說，一階模型適合于銷售價(jià)格與x1和x2之間的關(guān)系，而且這個(gè)關(guān)系對所有街區(qū)都一樣。為描述這種關(guān)系，我們考慮三個(gè)備選模型：模型1是一個(gè)一階模型，表達(dá)平均銷售價(jià)格E（Y）與兩個(gè)數(shù)量型自變量x1(地產(chǎn)的評估價(jià)值)和x2（房產(chǎn)的評估價(jià)值）之間的函數(shù)關(guān)系。因此，對銷售價(jià)格y我們將考慮一階和二階兩種模型，以確定二階項(xiàng)對預(yù)測方程是否有改進(jìn)。評估人在特定價(jià)格范圍內(nèi)可能有高估或低估房地產(chǎn)價(jià)值的傾向（如有些房地產(chǎn)定價(jià)很低，有些則定價(jià)很高）。房地產(chǎn)評估人員的數(shù)據(jù)可能是若干年之前的，因而也許只能代表實(shí)際平均銷售價(jià)格的一部分（由于通貨膨脹）。換句話說評估人員對不同類型的街區(qū)所采用的評估標(biāo)準(zhǔn)是否都一樣？ 如果一所住宅房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格E（Y）實(shí)際上等于其評估價(jià)值x，則E（Y）與x之間的關(guān)系應(yīng)是一條斜率為1的直線，如圖？所示。本案例研究的目標(biāo)有二：1. 確定這些數(shù)據(jù)是否說明地產(chǎn)和房產(chǎn)的評估價(jià)值與銷售價(jià)格有關(guān)。2. 房產(chǎn)的評估價(jià)值。我們可以利用下列自變量建立一個(gè)房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格模型的機(jī)會。因此可以設(shè)想，特定住宅房地產(chǎn)的銷售價(jià)格具有某種相對頻數(shù)分布，分布的均值可視作這所住宅房地產(chǎn)公平價(jià)值一的量度。 回答，你是否支持UFF的說法?表 南佛羅里達(dá)大學(xué)管理人員增薪額與得分管理人員增薪額,美元平均得分(5分制)11800021670031578741060851026869795795138845996099104557113751123718133652143227152808 表 對一些挑選出來的得分估計(jì)出的增薪額得分增薪額,美元很差1593913960差1198010001中80216042好40622083很好103十六本案例研究涉及一個(gè)房地產(chǎn)評估、稅收查定人員、房地產(chǎn)投資商和住宅購買者共同感興趣的問題，即房地產(chǎn)的評估價(jià)值與銷售價(jià)格之間的關(guān)系問題。這部分教師還會想：他們的薪金偏低，而管理人員的薪金偏高。每年都要向教師作郵寄調(diào)查，但應(yīng)答率一般都很低（約為１０％－２０％）。然后利用表中剩下的１４個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)完成簡單線性回歸分析。有無證據(jù)支持ＵＦＦ關(guān)于“增薪額與得分之間呈反比關(guān)系”的說法？ 。――譯注）ＵＦＦ的上述結(jié)論，其依據(jù)是對表？　　中數(shù)據(jù)所作的簡單線性回歸分析，其中y=管理人員的增薪額，而x=管理人員的平均得分。”ＵＦＦ語帶挖苦地稱這種現(xiàn)象為“ＳＯＢ效應(yīng)”。有關(guān)數(shù)據(jù)見表？　?。ㄗ⒁猓旱梅职矗捣种圃u出，其中１＝很差，５＝很好）據(jù)ＵＦＦ說，“而兩者之間呈反比關(guān)系，即教師評分越低，增薪額越大。這些行政人員收入的提高與他們工作成績之間是否存在聯(lián)系？這個(gè)問題曾引起佛羅里達(dá)教師聯(lián)合會（The United Faculty of Florida,縮作ＵＦＦ）的一群南佛羅里達(dá)大學(xué)教師工會會員的興趣。逐年收購量的預(yù)測如下表：年份產(chǎn)量(萬噸)自食(萬噸)商品量(萬噸)商品量占產(chǎn)量%派購(萬噸)議購(萬噸)收購總額(萬噸)收購額占產(chǎn)量%1981198219831984198585838585863337173717673根據(jù)以上預(yù)測，%，增長的速度比產(chǎn)量快4%，上升近17%的緣故。根據(jù)1981年情況，派購3萬噸，占總產(chǎn)量71%。這個(gè)縣每人規(guī)定自食50斤，以30萬農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，自留15萬擔(dān)。1982—1985年的總產(chǎn)量預(yù)測如下：年份結(jié)果株數(shù)（萬株）單產(chǎn)（斤）總產(chǎn)量（萬噸）198119821983198419851701801902022155850586165從上表可以看出，%。取得統(tǒng)一的意見如下：(1)1982年蘋果減產(chǎn)，主要是受氣候的影響，如果1983年氣候正常，無大災(zāi)害，蘋果單位產(chǎn)量可以恢復(fù)到1981年的水平。推算結(jié)果，每株平均產(chǎn)量只有50斤，%。但通過典型調(diào)查追蹤預(yù)測，第一階段在頭年十一月份“查花芽”時(shí)初步分析，長勢不好。(2)歷年產(chǎn)量分析：如下表年份株數(shù)（萬株）結(jié)果株數(shù)（萬株）單產(chǎn)（斤）總產(chǎn)（萬噸）19701975198019812202703403559012016017030405558以上列數(shù)據(jù)，求平均發(fā)展速度，公式為：=lg=(lgan－lga0)=平均發(fā)展速度n=年數(shù)an=期末數(shù)a0=期初數(shù)根據(jù)以上公式計(jì)算1970—1980年蘋果樹株數(shù)的平均增長速度為：lg=(1/10) (lg340－lg220)==%1970—1980年平均增長速度為：%－100%=%1981年比1980年增長速度為：(355－340)/340=%根據(jù)以上計(jì)算方法，計(jì)算各個(gè)時(shí)期各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度并列表如下： %年份株數(shù)結(jié)果株數(shù)單產(chǎn)總產(chǎn)量1970—1980平均1981比19801970—1981平均122．對1982年蘋果產(chǎn)量預(yù)測。具體的做法如下：1．1981年基本情況的分析：(1)1981年產(chǎn)量分析：在全縣355萬株果樹中有九年生長期以上的結(jié)果樹170萬株，占48%。 十四某縣地處沿海，是東北的一個(gè)蘋果生產(chǎn)區(qū)。3．由于農(nóng)民家庭副業(yè)的發(fā)展，一些農(nóng)民收入增加，有儲幣選購高檔耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料和建材產(chǎn)品的趨勢，具有存款潛力，能擴(kuò)大了儲源，可望增加部分存款。因此，參照歷史發(fā)展規(guī)律，在正常情況下，今后全區(qū)農(nóng)民存款將會穩(wěn)定地增加。泰華地區(qū)農(nóng)民存款預(yù)測值（億元）年份1982198319841985時(shí)間回歸法移動平均法二次平滑法三、預(yù)測分析1．前邊已經(jīng)提到，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件影響，全區(qū)農(nóng)民存款趨勢會有三種可能。2．采用移動平均法，取N=6，求得預(yù)測模型為：Y=+預(yù)測結(jié)果列入表。二、預(yù)測采用時(shí)間回歸、移動平均、二次指數(shù)平滑三種方法進(jìn)行預(yù)測。3．1981年，全區(qū)雖然遭到比較嚴(yán)重的洪澇災(zāi)害，農(nóng)業(yè)減產(chǎn)兼欠收，（包括家庭副業(yè)收入），%。2．農(nóng)民存款從1978年開始發(fā)生轉(zhuǎn)折。一、 歷史數(shù)據(jù)及分析全區(qū)農(nóng)民存款歷年末數(shù)據(jù)見表 單位：億元年份存款額197019711972197319741975197619771978197919801981從歷史的存款情況看：1．全區(qū)農(nóng)民存款是按照穩(wěn)定增加的規(guī)律向前發(fā)展的。 十三大力開展農(nóng)村農(nóng)民存款，是聚集社會主義建設(shè)資金的重要渠道之一。應(yīng)該指出的是決策者作出某種選擇，主要出自決策者自己選定的戰(zhàn)略思想和他對方針政策的理解。當(dāng)代世界上任何一個(gè)國家最終作出決策的都是人，而不是技術(shù)。它對未來發(fā)展中各種可能和希望出現(xiàn)的前景可以做出概率估計(jì)，為決策者提供多方案選擇的可能。對其預(yù)測結(jié)果來說，只要能夠反映未來事物發(fā)展趨勢，就可以說是比較準(zhǔn)確的。它自始至終是無約束的。我們認(rèn)為專家調(diào)查法所給出的僅僅是多數(shù)專家某種意見和主張，其精度除了實(shí)踐之外，是很難校核的。認(rèn)真考慮這些意見，并在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，這種方法會不斷完善。對它的批評也是有的，但真正懂得專家調(diào)查法的人對它的批評是不多的。在每輪作業(yè)期間我們都及時(shí)提醒專家回函，這樣，縮短了作業(yè)周期和提高了回函率。我們認(rèn)為作業(yè)周期主要有以下幾個(gè)因素決定：(1)課題的大小；(2)專家人數(shù)的多少和專家與預(yù)測機(jī)構(gòu)距離的長短；(3)預(yù)測人員的業(yè)務(wù)熟練程度和力量大?。?4)處理信息的手段。正確的預(yù)計(jì)作業(yè)周期，對安排好整個(gè)預(yù)測進(jìn)程有著積極的作用。預(yù)測機(jī)構(gòu)對于署名專家給予保密。而幾個(gè)專家都在一個(gè)單位，觀點(diǎn)完全一致，填寫一張咨詢表也是有的，我們把它作為一個(gè)群體點(diǎn)進(jìn)行處理，對預(yù)測結(jié)果并沒有影響。因此，信息反饋起到了交流情報(bào)的作用。從而推動專家意見的收斂和應(yīng)答質(zhì)量的提高。（五）信息反饋信息反饋是推動專家調(diào)查法作業(yè)深入下去的不可缺少的一環(huán)。處理的目的主要是找出能夠反映事情發(fā)展趨勢的數(shù)據(jù)，即未來事情出現(xiàn)的概率。第四輪的匯總結(jié)果，專家們從六十六種墻體材料中選出三十九種，其中有二十種是專家意見相對集中的，這說明對分散意見進(jìn)行專門咨詢，對發(fā)展我國墻體材料是必要的。因此必須把全部分散意見的匯總情況反饋給專家，讓專家根據(jù)新的信息，作出新的判斷。第三輪咨詢的結(jié)果是專家從三十九種墻體材料中選出二十七種，其中有十九種專家意見相對集中。咨詢表（三）增設(shè)了第十至二十一項(xiàng)，要求專家對每一項(xiàng)都給出分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)限定為1~20分。3．第三輪咨詢第三輪咨詢的目的，就是進(jìn)一步討論第二輪匯總的專家意見比較集中的三十九種材料，因此必須將這三十九種材料的匯總結(jié)果全部反饋給專家，并限定每位專家在咨詢表上填寫時(shí)，最多不得超過八種材料。這說明專家對近、中期墻體材料的發(fā)展，有比較一致的看法。第二輪匯總后共有九類，105種材料。其中第（十六）項(xiàng)專家自我評價(jià)是為了判別專家對發(fā)展該材料的發(fā)言權(quán)利的大小，以便作加權(quán)處理而增設(shè)的。擬定咨詢表（一）如下： 匯集第一輪專家意見，共有106個(gè)墻體材料，分為九大類，其中較集中的意見是粘土類磚，加氣混凝土及利用工業(yè)廢渣生產(chǎn)的墻體材料等。1． 第一輪咨詢由于我國墻體材料品種繁多，在發(fā)展哪些墻體材料和怎樣發(fā)展方面都存在很多分歧。在我們預(yù)測中，專家對咨詢表曾產(chǎn)生過疑問，甚至有的專家注重了疑問的地方，而忽略了咨詢說明中的重要部分。不管表的形式怎樣不同，都要盡量為專家提供方便，并對表中的各項(xiàng)加以說明，使專家了解預(yù)測機(jī)構(gòu)的意圖。因此，預(yù)測人員，要善于變換咨詢表的形式，以引起專家的應(yīng)答興趣。而為了使預(yù)測深入，還應(yīng)臨時(shí)增加某些新的項(xiàng)目。 隨著預(yù)測的深入，對咨詢表要不斷的調(diào)整。一般說來，專家每輪的作業(yè)時(shí)間以二至四小時(shí)為宜（不包括專家獨(dú)立思考時(shí)間）。因此，預(yù)測人員應(yīng)緊緊圍繞著預(yù)測課題，從各個(gè)不同的側(cè)面，以表格的形式提出若干個(gè)有針對性的問題向?qū)＜易稍?。在每輪作業(yè)期間，都應(yīng)當(dāng)抽出時(shí)間解釋專家提出的問題，了解專家的意見，并把專家調(diào)查法的原理反復(fù)介紹給選定的專家。除技術(shù)專家外，還可以包括行政干部、社會工作者和普通群眾。在選擇專家時(shí)，一般應(yīng)比預(yù)計(jì)的多一些，以應(yīng)付意外情況（如專家出國考察、出差、開會、生病等）。以上三種方法，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。(3)組織推薦。(2)專家之間互相推薦。1． 選擇專家的方法 (1)從報(bào)刊雜志上選擇。墻體材料是多工種工程學(xué)科，其課題設(shè)計(jì)面廣，我們注意從與建材有關(guān)的科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、管理、施工、大專院校、情報(bào)及用戶等有關(guān)方面選擇專家，以便集思廣益，有效的預(yù)見未來。（二） 選擇專家專家調(diào)查法預(yù)測，是通過專家對課題未來的發(fā)展所作出的判斷，經(jīng)過對專家集體意見的匯集，找出事情的未來發(fā)展趨勢。我國墻體材料如何發(fā)展，發(fā)展哪些品種一直是眾說不一?，F(xiàn)將我們對我國墻體材料預(yù)測過程中有關(guān)的重要問題分述于下：（一） 確定課題預(yù)測的課題就是預(yù)測的對象。不久前，我們利用這種方法對我國墻體材料發(fā)展作了一次預(yù)測，從1980年10月至1981年8月經(jīng)過四輪作業(yè)，歷時(shí)十個(gè)月，調(diào)查了二十二個(gè)省、市、自治區(qū)的一百零三個(gè)單位，一百三十七位專家，三百八十多人次，在各方面專家的支持和指導(dǎo)下，順利完成任務(wù)。十二 專家調(diào)查法是一種直觀性的預(yù)測方法。（2）促進(jìn)新產(chǎn)品開發(fā)，通過預(yù)測，看到了汽車工業(yè)的重點(diǎn)向環(huán)保化、小型化的發(fā)展趨勢，將市場的調(diào)查與預(yù)測的信息反饋給生產(chǎn)企業(yè)，建立松散型的產(chǎn)銷聯(lián)合體。通過預(yù)測，看到了近期中檔家用轎車供求趨勢，做出了大力促銷家用中檔汽車的決策。第五步，市場預(yù)測結(jié)果的運(yùn)用。最后測得該省當(dāng)年中檔家用轎車的需求量為6000輛左右。據(jù)做出銷售量和年份相互之間的相關(guān)圖。如為了摸清中檔轎車消費(fèi)者最低的心理價(jià)位，他們走訪了許多中高收入者，獲得了消費(fèi)者對家用轎車的外觀、內(nèi)在質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)等各方面的詳細(xì)資料，并將資料經(jīng)計(jì)算機(jī)處理，掌握了浙江省家用汽車市場的詳實(shí)的資料。為了補(bǔ)充資料的不足，他們還采取多種方法開展市場調(diào)研，以便進(jìn)一步掌握有關(guān)情況。通過這些資料的整理分析，他們對公司經(jīng)營產(chǎn)品在省內(nèi)市場的地位、優(yōu)勢和企業(yè)發(fā)展生產(chǎn)的有利條件、不利因素及國家發(fā)展