【正文】 鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨。正如前一部分對(duì)于該機(jī)制前后運(yùn)行的分析，可以說，近代上海公共租界的城市化進(jìn)程是與公共租界的法制化、金融市場(chǎng)資本化操作密切相關(guān)的，而上海工部局在其中扮演一個(gè)重要的協(xié)調(diào)外國資本家在上海公共租界不斷攫取利益的平衡機(jī)制，因?yàn)樗虿粩嗔魅氲娜A籍居民及其攜帶的大量資本拋出橄欖枝，讓財(cái)富通過地產(chǎn)的形式形成一個(gè)滾雪球式的繁榮局面。對(duì)于公共租界的地價(jià)成上漲趨勢(shì)的現(xiàn)象，歸根結(jié)底是上海公共租界在開埠之后對(duì)于土地利用方式的轉(zhuǎn)變。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)。關(guān)于近代上海公共租界地價(jià)問題，盡管前人已經(jīng)有所分析，并總結(jié)出較為全面的原因，比如人口涌入、上海公共租界的城市化進(jìn)程、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資本的運(yùn)作等等，但對(duì)于其中的機(jī)制以及前后的影響關(guān)系并沒有一個(gè)較為全面的理解。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽。從上述過程可以看到，上海公共租界地價(jià)的上升和地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實(shí)不僅僅只是一個(gè)地產(chǎn)泡沫，它同時(shí)伴隨著公共租界的市政建設(shè)和城市化的發(fā)展過程，正如王少卿（）所指出的，地價(jià)上升實(shí)際上為上海的城市發(fā)展建設(shè)提供了必要的資金保障 王少卿. 晚清上海地價(jià)及其對(duì)早期城市化的影響[J], 史學(xué)月刊，20XX年第4期。由于一開始地稅的存在，工部局又通過不斷上漲的地價(jià)不斷上調(diào)稅率，以從中獲得更多的建設(shè)資金，這有保證了城鎮(zhèn)化的可持續(xù)進(jìn)行。人口增加、地稅增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展又進(jìn)一步催生租界土地價(jià)格的上升，同時(shí)對(duì)工部局的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出的要求也進(jìn)一步增加。人口遷入需要公共租界工部局進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃和管理，這要求工部局要有持續(xù)的、足額的公共財(cái)政收入，地稅便成為支撐租界市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要力量，民國時(shí)期的洪瑞堅(jiān)（）亦曾就地價(jià)增長和地租的關(guān)系進(jìn)行剖析 洪瑞堅(jiān). 上海公共租界的地價(jià)和地稅[J], 市政評(píng)論,1936年第10期。馬學(xué)強(qiáng)（）指出，土地的交易轉(zhuǎn)讓頻率的不斷提高促使上海城鄉(xiāng)格局發(fā)生巨變，土地契約關(guān)系在其過程中不斷規(guī)范，地價(jià)隨之上升，進(jìn)而推動(dòng)了上海的城市化進(jìn)程 馬學(xué)強(qiáng). 通商開埠前后上海低價(jià)初探[J], 檔案與史學(xué)，1999年第3期。道契制度的存在以及近代中國社會(huì)的動(dòng)亂讓上海、特別是上海公共租界的社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)迅速得到充分展現(xiàn)。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼。由于上海租界特有的政治環(huán)境優(yōu)勢(shì)，觸發(fā)了外國人對(duì)租界土地利用的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而上海公共租界地區(qū)的地價(jià)由于政治避難人口的嵌入而呈現(xiàn)最開的上漲趨勢(shì)。道契制度成為解決外國人在上海的居住問題應(yīng)運(yùn)而生。圖 地價(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制五、小結(jié)根據(jù)前文實(shí)證分析，我們可以構(gòu)建一個(gè)框架來審視各組關(guān)系的作用和影響：上海公共租界在其城市化發(fā)展的過程中，不可避免出現(xiàn)了與當(dāng)前諸多特大城市、一些城市發(fā)展過程中面臨的同樣問題——地價(jià)不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)迅速膨脹和發(fā)展。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫。上述的分析結(jié)果說明，地價(jià)和地稅之間確實(shí)存在相互影響的關(guān)系。表 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)（）格蘭杰因格蘭杰果滯后階數(shù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)平穩(wěn) 成立平穩(wěn) 成立人口遷入與公共租界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市政建設(shè)支出增加帶動(dòng)城市化發(fā)展工部局地稅收入的不斷上漲上海公共租界的土地價(jià)格不斷上漲上海公共租界的土地價(jià)格不斷上漲工部局地稅收入的不斷上漲市政建設(shè)支出增加帶動(dòng)城市化發(fā)展人口遷入與公共租界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟。而結(jié)果顯示，在滯后期的情況下，二者彼此確實(shí)互為格蘭杰因。前文中曾提及公共租界在城市土地規(guī)劃管理中的循環(huán)受益思想，那么在實(shí)際的數(shù)據(jù)關(guān)系中，與之間應(yīng)該存在相互解釋、相互決定的關(guān)系。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠。聯(lián)系工部局在土地規(guī)劃方面的做法（土地儲(chǔ)蓄制度以及商業(yè)化的經(jīng)營管理），確實(shí)證明這一結(jié)果的合理性。在該模型中，的估計(jì)系數(shù)為正，說明地價(jià)的不斷增加確實(shí)會(huì)對(duì)公共租界的財(cái)政支出造成促增壓力，地價(jià)上漲會(huì)帶來城市化成本的不斷上升。圖 檢驗(yàn)結(jié)果圖示其中， * ， 該模型（） 。則 – 嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲。圖協(xié)整秩確定（見下頁）利用變量間存在的協(xié)整關(guān)系，通過跡檢驗(yàn)構(gòu)建出一個(gè)協(xié)整模型為： – – 邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽。隨后通過信息準(zhǔn)則確定變量的滯后階數(shù)為。由于工部局財(cái)政支出（）與土地價(jià)格（）兩組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯的時(shí)間趨勢(shì)，為此需要對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)，以防止回歸分析中出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象。表 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)（）格蘭杰因格蘭杰果滯后階數(shù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)（ ）平穩(wěn)成立 不成立平穩(wěn) 成立 成立平穩(wěn) 成立 不成立平穩(wěn) 成立 不成立在驗(yàn)證完地稅與地價(jià)之間的關(guān)系后，仍考慮的是地價(jià)與工部局推動(dòng)的城市化進(jìn)程之間的關(guān)系。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘。聯(lián)系到地稅征收率會(huì)每隔幾年調(diào)整一次，這說明地稅受到地價(jià)上漲變動(dòng)的影響相對(duì)復(fù)雜，除了簡單的稅收總量增長之外，公共租界工部局會(huì)根據(jù)前幾年的地價(jià)變動(dòng)重新調(diào)整稅率，稅率的增幅自然會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)稅收總量的增長。首先，通過對(duì)地價(jià)增長率（）與地稅增長率()之間做格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，可以得到，不論滯后期數(shù)，地稅增長率在置信水平上是地價(jià)增長率的格蘭杰因，而滯后一期的地價(jià)增長率會(huì)在滯后一期中在置信水平上構(gòu)成地稅增長率的格蘭杰因。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮。因此，從某種程度上說，公共財(cái)政支出代表著城市化的程度高低，而城市化的程度高低會(huì)影響到土地的利用效率，進(jìn)而影響地產(chǎn)交易中的土地價(jià)格。在前文中，基于地價(jià)的地稅征收給公共租界工部局極大的財(cái)政支持。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬。當(dāng)然，在回歸分析中，部分變量的估計(jì)系數(shù)出現(xiàn)符號(hào)為負(fù)，即該變量條件改善會(huì)促使地價(jià)回落，然而這些估計(jì)系數(shù)相對(duì)較小，其解釋也存在些許歧義，此處留待數(shù)據(jù)齊全時(shí)再行驗(yàn)證。緦徑銚膾齲轎級(jí)鏜撟廟。表 回歸結(jié)果（見下頁）()()()*()()***()()()()()**()()******()()****()()()()() * , ** , *** 由上述的回歸結(jié)果可以看到，上海的金融（）對(duì)地價(jià)的解釋力有限，而水、電的影響程度在幾個(gè)回歸結(jié)果中解釋力都比較顯著，這說明水、電等基礎(chǔ)城市化市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)于上海公共租界的地價(jià)影響更為明顯。最后，結(jié)合前文提及的世紀(jì)年代的地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，納入啞變量年以前令，年以后令，并對(duì)上述的變量做一階差分，則其回歸結(jié)果如下：偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲。分析中，本文將通過變量的檢驗(yàn)和檢驗(yàn)，可得到以下的檢驗(yàn)值信息：表 主成分分析、結(jié)果變量（勉強(qiáng)接受）（可以接受）（比較好）（比較好）（勉強(qiáng)接受）（勉強(qiáng)接受）總計(jì)（可以接受）——可以得到，在本次分析中，各變量基本是符合要求的。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減。在第二主成分中，影響較大，即上海的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況等金融方面的指標(biāo)。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑。由于上述考慮的變量較多，為此將采用主成分分析，通過降維的方式，將多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為較少的綜合指標(biāo)。圖共線性檢驗(yàn)結(jié)果因此，根據(jù)上文的回歸分析結(jié)果可以得到，上海公共租界地區(qū)的土地地價(jià)受到上海城市化、工業(yè)化等諸多方面因素的正向影響。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟。以為被解釋變量、為解釋變量進(jìn)行回歸可得：圖 回歸結(jié)果示圖則 * ，其中值為，說明該模型的整體顯著性、模型解釋力、模型與變量即常數(shù)項(xiàng)的估計(jì)系數(shù)顯著性都達(dá)到近乎完美的狀態(tài)。各個(gè)變量的公因子 * * * * * * ，麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶。根據(jù)各個(gè)變量之間的相關(guān)性結(jié)果，上述指標(biāo)間彼此很大程度上可能存在多重共線性，為此，借鑒本部分第一節(jié)提及方法，對(duì)上述函數(shù)關(guān)系進(jìn)行線性回歸并得到以下結(jié)果：瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減。表 回歸結(jié)果（）（）()()()***()**()()()()()()***()***() ()*()()****()***()*()() ()() * , ** , *** 表 變量間的相關(guān)關(guān)系根據(jù)回歸結(jié)果，各個(gè)函數(shù)都有很高的解釋力度（值都相對(duì)較高），然而，部分變量（比如和）的回歸估計(jì)系數(shù)卻不顯著。故可得到以下分析結(jié)果：咼鉉們歟謙鴣餃競(jìng)蕩賺。表 回歸結(jié)果（）（）()()()()()***()***()*()***()***()**()**()***()()()***()*() * , ** , *** 由于供水、供電以及公交旅客人次是通過城市公共品的提供體現(xiàn)城市化的發(fā)展水平，故考慮函數(shù) ( , , )。謾飽兗爭(zhēng)詣繚鮐癩別瀘。其中，相關(guān)數(shù)據(jù)主要根據(jù)羅志如在《統(tǒng)計(jì)中之上?！芬粫械挠涗涍M(jìn)行實(shí)證分析，數(shù)據(jù)的大致情況如下所示：表 選取的回歸變量情況變量觀測(cè)數(shù)平均數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值平均地價(jià)自來水供應(yīng)供工業(yè)電量 白銀流入流出量 歷年貿(mào)易總量 歷年新建工廠數(shù)年交通客運(yùn)量 依次對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行回歸分析可得，各個(gè)變量都對(duì)地價(jià)具有正向的影響作用，且影響具有顯著性。 ( , , , , )懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮。即構(gòu)建以下關(guān)于歷年土地平均估價(jià)的函數(shù)：鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺。此外，近代上海的貿(mào)易、金融發(fā)展也是上海的新興工廠不斷出現(xiàn)，工廠數(shù)目的增加一方面說明城市用地的緊張程度，另一方面將說明上海近代工業(yè)化的發(fā)展歷程，故此還將引入歷年新建的工廠數(shù)目（）。而其中，由于近代中國貨幣體系的特殊性，白銀的流入流出規(guī)模便成為一項(xiàng)重要發(fā)展表征。鑒此，本文將采用上海歷年內(nèi)外貿(mào)易的相關(guān)數(shù)據(jù)（）。其中，上海的內(nèi)外貿(mào)易讓上海迅速成為近代中國的大商埠，國內(nèi)各地的經(jīng)商之人、經(jīng)商洋人均聚居于此。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)釵。因此，下文將從具體的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)著手，通過測(cè)算出二者之間可能存在的關(guān)系。（二）公共租界城市化（宏觀經(jīng)濟(jì)面）與土地價(jià)格正如前文提及，城市化的發(fā)展不僅僅是人口遷移加劇，也不僅僅是土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施資源的集中，它還是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的重要過程。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟。圖 變量共線性檢驗(yàn)結(jié)果結(jié)果顯示，該模型的整體顯著性、模型的解釋力、模型跟變量及常數(shù)項(xiàng)的系數(shù)顯著性都達(dá)到近乎完美的狀態(tài)。稟虛嬪賑維嚌妝擴(kuò)踴糶。因此，各個(gè)變量 對(duì)土地價(jià)格的上漲存在正向的推進(jìn)作用。鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵?？梢钥吹?，提取的公因子無疑與其他變量間存在明顯的正向相關(guān)關(guān)系。要消除幾個(gè)變量之間的共線性，我們需要對(duì)各個(gè)解釋變量提取公因子，即： 脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻。則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧。同時(shí)，這些變量之間可能存在某種共線性關(guān)系，為此，我們需要?jiǎng)冸x變量間的共線性問題，以便更好地估計(jì)各個(gè)變量對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響。然而，當(dāng)模型轉(zhuǎn)變?yōu)楦鱾€(gè)變量一同解釋地價(jià)時(shí)，各變量的估計(jì)系數(shù)反而不具有顯著性。表 選取的回歸變量情況變量觀測(cè)數(shù)平均數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值平均地價(jià)地稅允許新建建筑數(shù)每年馬路長度教育投入衛(wèi)生投入安保投入人口密度公共財(cái)政年支出居住戶口數(shù)為此，首先將用普通進(jìn)行系數(shù)估計(jì)。具體數(shù)據(jù)情況如下：詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁。此外，在推進(jìn)城市化過程中，筑路在其中發(fā)揮舉足輕重的作用，故考慮每年公共租界內(nèi)部的馬路長度（）。此外，城市化是一個(gè)資源集聚的過程，城市化的發(fā)展一方面可以增強(qiáng)城市對(duì)于人口遷移的拉力，通過較好的公共基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境等來吸引人口遷入；另一方面，城市化在資源集聚過程中意味著土地在具體利用中的效率將會(huì)不斷增加，土地的替換性程度會(huì)推動(dòng)地價(jià)做相應(yīng)變動(dòng)。四、關(guān)于上海公共租界地價(jià)問題的實(shí)證分析（一）影響地價(jià)形成因素的實(shí)證分析根據(jù)前文的分析，上海公共租界地價(jià)的上漲與上海公共租界的城市化進(jìn)程密切相關(guān)。峴揚(yáng)斕滾澗輻灄興渙藺。由此可見，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)際上不僅僅是地產(chǎn)商構(gòu)成的土地交易市場(chǎng)，同時(shí)在經(jīng)紀(jì)人的作用下實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)交易規(guī)模的擴(kuò)大。據(jù)解放初的相關(guān)調(diào)查，前一類大致有多家 上海委員會(huì)文史資料委員會(huì). 上海文史資