談?wù)劮康卣務(wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭的應(yīng)用(參考版)
2025-06-27 22:20本頁(yè)面
【正文】 [8]崔建遠(yuǎn): 《中國(guó)房地產(chǎn)法》 [M] 中國(guó)法制出版社1995年3月版.8 / 8。[6]李曙峰: 《擔(dān)保與抵押》 [M] 三聯(lián)書(shū)店有限公司1994年6月版。[4]何美歡: 《香港擔(dān)保法》 [M] 北京大學(xué)出版社1997年版。[2]錢(qián)明星、姜曉春: 《房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究》 [M] 載《中外法學(xué)》1996年第五期。可以預(yù)料，隨著我國(guó)房改的深入，樓花按揭將在我國(guó)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。在理論層面上，它與我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法上的抵押權(quán)制度既有相同點(diǎn)又有相異之處，因此在其進(jìn)入大陸后引起人們認(rèn)識(shí)上的混亂；但在實(shí)踐層面上，我國(guó)房改的深入引起的商品房買(mǎi)賣(mài)的興旺又使樓花按揭日漸普遍，從而使對(duì)于該制度的研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。另外，政府還可以采取各種措施，如減免住房貸款利息稅、給予貸款銀行住房貸款利息損失補(bǔ)貼等推動(dòng)樓花按揭的發(fā)展。政府的扶持?？梢哉J(rèn)為，目前我國(guó)已初步具備推行抵押貸款證券化的條件。逐步實(shí)行抵押貸款證券化。我國(guó)樓花按揭中，按揭人大多數(shù)是貸款購(gòu)買(mǎi)住房的居民，而住房貸款本身高風(fēng)險(xiǎn)的特性使保險(xiǎn)公司參與的積極性不高，愿意接受投保的住房貸款很有限。樓花按揭中律師的參與不僅替當(dāng)事人減少了許多繁雜的手續(xù)，更重要的是使按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益得到了保護(hù)，還使政府的稅收有了保障。其中應(yīng)該強(qiáng)調(diào)如下內(nèi)容：按揭房產(chǎn)的業(yè)權(quán)應(yīng)該歸按揭銀行；明確規(guī)定按揭雙方的權(quán)利義務(wù)；明確規(guī)定以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押時(shí)的登記辦法和程序。結(jié)合各國(guó)、各地區(qū)尤其是香港地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)樓花按揭制度可著重完成如下幾方面的工作：完善商品房預(yù)售管理辦法。這些問(wèn)題的存在，使樓宇按揭市場(chǎng)乃至整個(gè)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種無(wú)序狀態(tài)，不僅損害了消費(fèi)者和銀行的合法利益，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且，銀行在辦理樓花按揭時(shí)往往要求開(kāi)發(fā)商充當(dāng)按揭人的還款保證人，保證在購(gòu)房人不還款時(shí)，開(kāi)發(fā)商先替其付清，以后再找購(gòu)房人償還。C、開(kāi)發(fā)商對(duì)此也有疑慮和不滿(mǎn)。B、銀行方面也存在顧慮與障礙。G、律師參與不充分。E、開(kāi)發(fā)商在按揭合同中要承擔(dān)保證責(zé)任。C、從客體上看，按揭關(guān)系包括三個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系。三、完善我國(guó)樓花按揭制度的設(shè)想(一)我國(guó)樓花按揭的特點(diǎn)以及存在的問(wèn)題特點(diǎn)：A、從性質(zhì)上看，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者普遍把樓花按揭界定為一種債權(quán)質(zhì)押。在發(fā)展商因?yàn)槠飘a(chǎn)而導(dǎo)致樓宇無(wú)法完工時(shí)，購(gòu)房人無(wú)法主張所有權(quán)保護(hù)，但因?yàn)閷?duì)在建房設(shè)定了按揭，此時(shí)可以作為優(yōu)先權(quán)人對(duì)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償。我認(rèn)為，按揭人僅是法律形式上的所有人，無(wú)權(quán)直接收取按揭房產(chǎn)。從樓花按揭的擔(dān)保性而言，其擔(dān)保權(quán)與留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)一樣，同屬排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利之列。樓花按揭中按揭權(quán)人有先于按揭人的其他債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此處的處分主要指法律上的處分，即按揭人或按揭權(quán)人將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓、設(shè)定權(quán)利（如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等）、將物拋棄、出租等的處分。樓花按揭的對(duì)外效力表現(xiàn)為按揭期間（包括樓花成為現(xiàn)樓之后至按揭期滿(mǎn)期間）樓花按揭對(duì)當(dāng)事人以外的第三人所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。包括收取罰息、要求提前還清貸款、對(duì)按揭房產(chǎn)行使擔(dān)保權(quán)的權(quán)利、止贖權(quán)?！贝藭r(shí)，按揭人如果還清到期欠款繼續(xù)履約，還可以獲得法定還贖權(quán)；如果根據(jù)銀行立即還清所有欠款的通知將所有欠款還清，就可以立即進(jìn)行還贖，成為物業(yè)的真正所有權(quán)人。如果按揭人拖欠到期的款未還而構(gòu)成違約，這時(shí)他仍然享有還贖權(quán)，但不是法定的還贖權(quán)，而是蘅平法上的還贖權(quán)，之所以
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