【正文】 tfor the degree ofMaster of Engineering談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭作者王璐內(nèi)容提要：90年代初以來，我國許多地區(qū)逐漸引進港、臺及海外一些房地產(chǎn)開發(fā)的通行作法，在房屋分期付款買賣中采用按揭擔(dān)保，也稱為樓花按揭貸款?！鞍唇摇币辉~也來自香港，是香港人對于英美法上一種物的擔(dān)保方式“Mortgage”的翻譯。樓花按揭是通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益而設(shè)定的一種物的擔(dān)保方式。二者都是通過權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對債權(quán)進行擔(dān)保。而在樓宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有關(guān)權(quán)屬證書仍然留置在貸款銀行受理，此時貸款銀行只是取得類似抵押權(quán)人的地位，只要借款人如期履行，其對按揭房產(chǎn)就擁有占有權(quán)。作為權(quán)利，在按揭過程中，只要按揭人如期履行按揭合同中約定的還款責(zé)任，他就將享有法定的還贖權(quán)，但這一權(quán)利的行使只有在他將全部貸款本息還清時才具備法定條件。（4）開發(fā)商破產(chǎn)時，按揭人、按揭權(quán)人的權(quán)利。這實際上是銀行在轉(zhuǎn)移風(fēng)險，在借款人違約時其只要去催開發(fā)商就行，不必向每個小業(yè)主追債。除了成立官方住房保險機構(gòu)外，結(jié)合我國具體情況，我國政府還可以采取如下措施促進樓花按揭的發(fā)展：充當(dāng)貸款擔(dān)保人；成立物業(yè)收購經(jīng)營公司。[7]郭明瑞、楊立新: 《擔(dān)保法新論》 [M] 吉林人民出版社1996年版。隨著我國抵押貸款的全面開展，金融機構(gòu)不斷積累的抵押債權(quán)在尋求流動性渠道；而金融證券化的國際性潮流也促進了我國抵押債權(quán)的證券化趨勢；住房制度改革的深入有力促進了房地產(chǎn)（包括預(yù)售商品房）抵押貸款的發(fā)展，為抵押貸款證券化創(chuàng)造了條件；同時，社會上龐大的閑散資金的投資需求也在尋找新的投資渠道。長期以來，銀行的信貸資金主要是推動開發(fā)房地產(chǎn)的“生產(chǎn)型信貸”而不是面向購房居民的“消費型信貸”，屬于消費型信貸的樓花按揭要面對分散的消費者，點多面廣，且又是分期付款，無論是操作中還是管理上銀行都缺乏經(jīng)驗，存在障礙。而且，由于按揭權(quán)人為按揭房產(chǎn)法律上的所有人，除非按揭人滿足擔(dān)保標(biāo)的所擔(dān)保的債權(quán)，否則按揭人的債權(quán)人無權(quán)對擔(dān)保標(biāo)的申請強制執(zhí)行。（3）按揭人對標(biāo)的物的贖回請求權(quán)（還贖權(quán)）。因此，在樓花按揭中，擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括原債權(quán)（銀行所貸款）、利息、遲延利息，還包括樓花買賣合同中規(guī)定的應(yīng)由購房人負擔(dān)而其未負擔(dān)，由擔(dān)保權(quán)人代其履行而為此所支出的一切費用，包括手續(xù)費、勞務(wù)費、買賣成本交易費用等。讓與擔(dān)保又稱讓渡擔(dān)保、信托的讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)履行的目的，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利（通常是所有權(quán)）預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔(dān)保標(biāo)的物返還與債務(wù)人或第三人；于債務(wù)不履行時，債權(quán)人得就該擔(dān)保標(biāo)的物受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。樓花按揭的標(biāo)的物是一種期待性利益。從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，樓花按揭是一種新型房屋買賣方式；而從金融業(yè)的角度看，樓花按揭是以預(yù)售商品房設(shè)定擔(dān)保的一種貸款方式。為將來可以取得的不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，可以發(fā)揮其所具有的融通資金的擔(dān)保功能。以在建工程抵押的應(yīng)當(dāng)具備一定的條件，例如抵押人必須具有國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。它作為一種商品房預(yù)售方式，也使房地產(chǎn)開發(fā)商大大受益。樓花按揭的設(shè)定在按揭人、按揭權(quán)人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即為樓花按揭的對內(nèi)效力。就按揭人而言，未經(jīng)銀行同意，不得擅自變更回或解除樓宇預(yù)售合同，不得采取任何可能致使樓花買賣無效的