【正文】 深圳中原昊康項目組 。 （主要目的炒熱區(qū)位前景，炒熱項目主題形象，強化新區(qū)商業(yè)高成長性的價值） 推廣主題： 投資惠陽 ,朝這里 訴求點： ? 惠陽金街口 ? 中心新區(qū)唯一高成長鋪 ? 淡水不夜城每年過百億留金溢銀酒吧餐飲業(yè) ? 惠陽唯一國際酒吧文化步行街 39 輔助主題： 買鋪就買高成長鋪 創(chuàng)意提示： □認籌期 ：強化區(qū)位以及產(chǎn)業(yè)前景，強化項目主題形象 推廣主題： 淡水不夜城，打開年過百億酒吧業(yè)的金庫 訴求點： ? 惠陽金街口 ? 中心新區(qū)唯一高成長鋪 ? 淡水不夜城年過百億、留金溢銀酒吧餐 飲業(yè) ? 惠陽唯一國際酒吧文化步行街 輔助主題： 買鋪就買高成長鋪 40 創(chuàng)意提示： □強銷期 ：強調(diào)超值價格和無風險投入，表明發(fā)展商打造惠陽商業(yè)旗幟的決心，使惠陽人認同項目。 戶外廣告 ：建議市區(qū)內(nèi)戶外廣告牌至少 2塊，結(jié)合現(xiàn)場包裝廣告信息發(fā)布； 電視廣告 ：惠陽有線電視、惠陽臺新聞段廣告（翡翠、本港）、坪山、坑梓有線臺廣告（翡翠、本港） 38 050100150200250信息來源朋友介紹戶外廣告中介網(wǎng)站電臺電視報紙 □輔助性媒體 ：單張及 DM派發(fā) □配合性媒體 ：報媒炒作（惠州報、惠陽報） □市場預熱期 ：介紹新中心區(qū)未來發(fā)展趨勢，闡述本項目位置及前景，介紹項目創(chuàng) 新主題定位，讓惠陽人認識了解項目。 □區(qū)位前景價值 ：新核心商圈，第一個商業(yè)街 □投資性能價值： 高回報： 第一年回報率 7％，第二年回報率 8％，第三年回報率 9％，第四年至第五年 9％，高于一般投資類型的收益水平。價格表后續(xù)完善。 方案可行度高。 ? 返租后對銷售價格的拉升 建議將一次性返租部分打入銷售價格，即外街鋪在實收價格 12020元 /平方米的基礎(chǔ)上提高 15％；內(nèi)鋪在實收 7500元 /平方米的基礎(chǔ)上提高三年返租部分 24%，調(diào)整后對外銷售價格： 街鋪： 13800元 /平方米 內(nèi)鋪： 9300元 /平方米 項目 金額 備注 33 1 銷售總額（按對外價格表） 按照目前提供項目資料 查丈報告出具后有微調(diào) 2 實收額（按照實收價格表） 3 銷售收入差額 571． 2萬元 4 返租 支出 內(nèi)鋪后 5年返租支出 內(nèi)鋪： 7%、 8%、 9％、 9％、 9％ （前三年一次性返租） 5 街鋪 2年返租支出 街鋪： 7%、 8%（一次性返租） 6 租金 收入 內(nèi)鋪 5年的租金收入 五年租金預計： 3 4 5 6 75元 /㎡ 7 街鋪 2年租金收入 第一年租金預計 50元 /㎡第二年租金預計 60元 /㎡ 8 租金收入及返租差額 9 3項－ 8項（ 銷售收入增加值－實際租金與返租減少值 ） 338萬元 經(jīng)過測算，假設(shè)內(nèi)鋪前兩年、街鋪前一年全部空租，項目銷售利益損失為零，即達到一個平衡點，考量到前兩年完全空租的機會很低，發(fā)展商實際風險 很低。 2） 內(nèi)街鋪五年返租銷售，第一年回報 7％，第二年回報 8％，第三年回報 9％，至第四年至五年回報 9％。 通過上述銷售模式的綜合分析，建議發(fā)展商 采用第三種銷售模式 比較適合本項目 。 劣勢： 招商和經(jīng)營會較為混亂，影響項目的整體形象。 32 比起第一種方式，招商和經(jīng)營的風險完全轉(zhuǎn)移到小業(yè)主身上。 更有利于吸引用家入市。 ?第三種銷售模式： 發(fā)展商擁有物管權(quán)，并擁有一定年限的經(jīng)營權(quán)以便提供足夠吸引力的返租年限回報及降低首期款；小業(yè)主有商鋪的所有權(quán)和返租年限后的經(jīng)營權(quán)。 劣勢： 由于采用統(tǒng)一收銀，在一定程度上是以一個商場的形象來經(jīng)營，這對發(fā)展商經(jīng)營管理 有極強的要求。 比起第一種方式，發(fā)展商會減少經(jīng)營上的風險。 如果能提供靈活的增值服務，則能有力地吸引投資客的同時也吸引用家入市。 ?第二種銷售模式： 發(fā)展商擁有物管權(quán)和商場的統(tǒng)一收銀權(quán) ，并擁有一定年限的經(jīng)營權(quán)以便提供足夠吸引力的返租年限回報及降低首期款；小業(yè)主有商鋪的所有權(quán)和返租年限后的經(jīng)營權(quán)。 31 長達 年的經(jīng)營期有過多的不確定因素，發(fā)展商會有較大的資金和經(jīng)營風險。 可有較高的價格。 投資客也在長達 年的物業(yè)所權(quán)中得到穩(wěn)定收益。 優(yōu)勢： 在招商、經(jīng)營都得到保障的情況下， 發(fā)展商不僅在前期回收商鋪的銷售價格，并在日后的商業(yè)的升值中得到倍數(shù)于銷售額的收益。 按照現(xiàn)有鋪位資料面積情況來測算，預計完銷實現(xiàn)的總實收銷售額度為： 注明：查丈報告出具后可根據(jù)實際情況微調(diào)。 按照新區(qū)商業(yè)租金遞增比例為 20%，則，本項目內(nèi)街鋪五年租金情況預測： 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 36元 /㎡月 43元 /㎡月 52元 /㎡月 62元 /㎡月 75元 /㎡月 28 五年平均租金預測為： 55元元 /㎡㎡ 月月 售價測算 1）收益估算 項目 計算結(jié)果 1 計算結(jié)果 2 單位 備注 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 建筑面積 1 1 ㎡ 根據(jù)產(chǎn)權(quán)資 料 收益年數(shù) （ n） 67 67 年 按照土地使用年限 2020年起 資本化率 （ r） 8% 7% % 根據(jù)利率 +風險系數(shù)確定（一般商業(yè)投資項目貼現(xiàn)率 7%8%） 月租金單價 元 /㎡ 預測五年內(nèi)平均租金水平 空置率 0% 0% % 假設(shè) 0空置 收益測算 月租金收益 元 月租金單價建筑面積 年租金收益 元 月租金收益 12 (1空置率 ) 扣減項目 元 綜合稅率 ％；含房產(chǎn)稅 、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加等 年純收益 (a) 元 收益總值 元 經(jīng)驗公式： a/r[11/(1+r)n] 估價結(jié)果 評估單價 元 /㎡ 收益總值 /建筑面積 2） .定價修正 按照收益還原兩種估價結(jié)果，考慮到街鋪的價值空間比較易于被當?shù)厥袌鼋? 29 受，并利于平衡銷售，修正外街鋪均價為： 12020元 /㎡ 1）收益還原 項目 計算結(jié)果 1 計算 結(jié)果 2 單位 備注 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 建筑面積 1 1 ㎡ 根據(jù)產(chǎn)權(quán)資料 收益年數(shù) （ n） 67 67 年 按照土地使用年限 2020年起 資本化率 （ r） 8% 7% % 根據(jù)利率 +風險系數(shù)確定（一般商業(yè)投資項目貼現(xiàn)率 7%8%） 月租金單價 55 55 元 /㎡ 預測五年內(nèi)平均租金水平 空置率 0% 0% % 假設(shè) 0空置 收益測算 月租金收益 55 55 元 月租金單價建筑面積 年租金收益 648 648 元 月租金收益 12 (1空置率 ) 扣減項目 元 綜合稅率 ％；含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加等 年純收益 (a) 元 收益總值 元 經(jīng)驗公式： a/r[11/(1+r)n] 估價結(jié)果 評估單價 元 /㎡ 收益總值 /建筑面積 2）定價修正 按照收益還原兩種估價結(jié)果，考慮到內(nèi)鋪當前的價值市場表現(xiàn)有較大難度，按照低值取值，修正內(nèi)鋪均價為： 30 7500元 /㎡ 價 按照現(xiàn)有鋪位資料面積情況來測算，預計項目能實現(xiàn)的總體銷售底價為 10041元 /㎡。 按照一般經(jīng)驗，商業(yè)外街鋪與內(nèi)鋪的租金差在 50%左右，但是考慮到項目的內(nèi)街將是本項目推廣運作中以及未來的實際經(jīng)營中重點發(fā)大的元素以及根據(jù)采用半開放式商鋪的形式，對內(nèi)街街鋪的租金水 平提升有較大的好處，因此，對本項目外街鋪與內(nèi)街鋪位平均租金水平的差值預測在 35%左右。 按照新區(qū)商業(yè)租金的一般發(fā)展規(guī)律判斷，五 年內(nèi)的新區(qū)商鋪的租金呈每年 20%遞增。 因此，根據(jù)中原過往操作商業(yè)項目的經(jīng)驗，建議采用 “ 收益還原法 ” 推導項目銷售價格，先通過市場比較確定項目的租金基準值，按照一般的商業(yè)投資回報率作為計算的貼現(xiàn)率，推導項目售價。對于本項目而言，由于淡水鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)時并無在售商業(yè)項目，因此在銷售上并無可比照的標準，市場比較法無法進行。 臺面標牌（領(lǐng)取資料、洽談處、收款處、簽約處、公證處等） 跟展板設(shè)