【正文】 萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。長期投資3,905,290,692固定資產(chǎn)1,999,879,587無形資產(chǎn)0其他資產(chǎn)110,213,152凈資產(chǎn)收益率=投資報(bào)酬率*平均權(quán)益成數(shù)權(quán)益成數(shù)=1/1—資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)間項(xiàng)目備注權(quán)益乘數(shù) 實(shí)際操作中用權(quán)益成數(shù)替代平均權(quán)益乘數(shù)投資報(bào)酬率（%）凈資產(chǎn)收益率（%）2投資報(bào)酬率 時(shí)間項(xiàng)目銷售凈利率（%）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）投資報(bào)酬率（%）3資金結(jié)構(gòu)分析時(shí)間項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率（%）股東權(quán)益比率（%）數(shù)據(jù)分析結(jié)果：（1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。主營業(yè)務(wù)成本5,494,621,235營業(yè)費(fèi)用293,290,365管理費(fèi)用309,252,999財(cái)務(wù)費(fèi)用105,592,294流動(dòng)資產(chǎn)140,886,939,320+長期資產(chǎn)7,383,409,016 凈利潤1,126,579,449/主營業(yè)務(wù)收入7,504,969,755凈資產(chǎn)收益率% 杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)三．杜邦分析數(shù)據(jù)。 杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2000年初，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。至2003年12月31日止。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強(qiáng)大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長盛不衰的秘訣。該指標(biāo)偏低, 主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大, 其次, 反映了萬科獲取現(xiàn)金能力偏低。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢, 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說明萬科有較強(qiáng)的獲利能力。 09 年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。說明企業(yè)盈利能力不斷提高。4. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。2006 年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長, 同時(shí)投資收益的比重下降趨勢明顯。其項(xiàng)目階梯形的收入, 具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力, 抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來的影響。07 年根據(jù)市場供需兩旺, 房價(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來市場土地資源稀缺性的預(yù)期, 企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià), 項(xiàng)目毛利率明顯增長。因此, 萬科在存在大量借款的情況下, 其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù), 管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。由下表可見, 管理費(fèi)用的增長幅度不小, 良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心, 但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。 2009主營業(yè)務(wù)收入凈利潤比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域%%%長江三角洲區(qū)域%%%京津以及地區(qū)%%%其他%%%2. 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力, 與技術(shù)水平, 產(chǎn)品設(shè)計(jì), 規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹? 以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。1. 營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映, 是獲利能力的基礎(chǔ), 也是企業(yè)發(fā)展的根本。因此，一個(gè)良好的營運(yùn)能力體系的建立、發(fā)展和運(yùn)行，必然會(huì)使企業(yè)在競爭和發(fā)展中順利進(jìn)行。就拿我國目前一些企業(yè)來說，內(nèi)部各個(gè)部門之間溝通不流暢就會(huì)阻礙營體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，尤其是在當(dāng)今這個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代，錯(cuò)過一步就可能使企業(yè)在競爭中處于劣勢。對(duì)于外部問題，有時(shí)決策者和管理者是不能左右的，但是內(nèi)部問題，在大多情況下，很大程度上是取決于企業(yè)內(nèi)部管理層的決策和管理方法上。所以,把握適度的市場份額,分析市場份額，才不會(huì)使企業(yè)本身的行動(dòng)目的過于麻木,影響了企業(yè)本身的經(jīng)營業(yè)績,以至于影響了外界對(duì)企業(yè)本身的營運(yùn)能力的評(píng)價(jià),使企業(yè)價(jià)值貶值,競爭力受到重大的影響,使企業(yè)蒙受損失。市場占有率并不是企業(yè)追求的目的,而是企業(yè)為達(dá)到目的所采用的手段。市場占有率對(duì)企業(yè)至關(guān)重要,一方面它是反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績最關(guān)鍵的指標(biāo)之一,另一方面它是企業(yè)市場地位最直觀的體現(xiàn)。（三）市場占有率市場占有率,也可稱為“市場份額”是企業(yè)在運(yùn)作的市場上所占有的百分比。因?yàn)橛行У毓芾?會(huì)使組織系統(tǒng)的整體功能大于組織因素各自功能的簡單相加之和,起到放大組織系統(tǒng)的整體功能的作用。而有些企業(yè)盡管物質(zhì)技術(shù)條件較差,卻能夠憑借科學(xué)的管理,充分發(fā)揮其潛力,反而能更勝一籌,從而在激烈的社會(huì)競爭中取得優(yōu)勢。在現(xiàn)實(shí)生活中,我們常?？梢钥吹竭@種情況,有的虧損企業(yè)僅僅由于換了一個(gè)精明強(qiáng)干、善于管理的廠長,很快扭虧為盈。管理,是一切組織正常發(fā)揮作用的前提,任何一個(gè)有組織的集體活動(dòng),不論其性質(zhì)如何,都只有在管理者對(duì)它加以管理的條件下,才能按照所要求的方向進(jìn)行。（二）管理的有效性隨著人類的進(jìn)步和組織的發(fā)展,管理所起的作用越來越大。中國的企業(yè)今后必須更加著重于使其員工更有效、更主動(dòng)、更富有創(chuàng)造性地從事各自的工作。隨著社會(huì)的發(fā)展,這種態(tài)度需要加以改變。并且,很多企業(yè)都要承擔(dān)以各種方式保證人們就業(yè)的社會(huì)責(zé)任。員工的工作成效是企業(yè)成功的核心要素。員工推動(dòng)客戶關(guān)系,他們負(fù)責(zé)創(chuàng)新與提出新的理念。（一）員工滿意度和保持力員工關(guān)系著企業(yè)的成功運(yùn)營和成長。戰(zhàn)略目標(biāo),如完成一項(xiàng)并購或項(xiàng)目的關(guān)鍵部分,公司重組和管理層交接；公司潛在發(fā)展能力,如員工滿意度和保持力、員工培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)精神,管理有效性或公共責(zé)任；創(chuàng)新能力,如研發(fā)投資及其結(jié)果、新產(chǎn)品開發(fā)能力；技術(shù)目標(biāo)；市場份額。經(jīng)常使用的非財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括:顧客滿意度。對(duì)企業(yè)營運(yùn)能力分析的創(chuàng)新指標(biāo)建議目前,由于企業(yè)外部環(huán)境的變化,以會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系受到了質(zhì)疑,實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界都在對(duì)此總是進(jìn)行著不懈的研究。而知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)勞動(dòng)主體是智力勞動(dòng),智力勞動(dòng)的知識(shí)價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告,應(yīng)該是現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。(4)缺乏對(duì)人力資源有效利用的評(píng)價(jià)。但由于計(jì)價(jià)的困難,使這些資產(chǎn)在賬面上難以全面反映。企業(yè)總資產(chǎn)中除了日常周轉(zhuǎn)使用的流動(dòng)資產(chǎn)外,還應(yīng)包括無形資產(chǎn)等主要的資產(chǎn)。企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)能力狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中,基本指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,其修正指標(biāo)也只是對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)營運(yùn)方面的補(bǔ)充。這些賬戶的存在會(huì)歪曲企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率而使其比實(shí)際要低，也即實(shí)際周轉(zhuǎn)率要比計(jì)算所顯示的要好。(2)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算中，現(xiàn)行計(jì)算公式拿銷售收入與企業(yè)平均資產(chǎn)總額直接相比。(1)由于現(xiàn)行應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算公式只是簡單地將賒銷收入與應(yīng)收賬款平均余額相比，沒有考慮到實(shí)際收回的賒銷貸款與應(yīng)收賬款余額的內(nèi)在聯(lián)系，在特定的條件下，計(jì)算出的結(jié)果與事實(shí)顯然不符。在2009年地產(chǎn)企業(yè)意外經(jīng)歷了“量價(jià)齊升”的“不差錢”好年景后，萬科的轉(zhuǎn)型是眾多地產(chǎn)商中的先行者。并且隨著市場的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提高，一方面萬科以軟性服務(wù)著稱，正好迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求，另一方面萬科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件。其次, 中國正處于城市化進(jìn)程中, 居民的購買力穩(wěn)步增長, 住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長期持續(xù)增長。此外，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散, 獲得的支持力度有限。(3)存貨的管理。萬科有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標(biāo)都不令人滿意，而現(xiàn)金如同一個(gè)企業(yè)的血液，缺少現(xiàn)金流會(huì)使一個(gè)蓬勃發(fā)展的企業(yè)陷入癱瘓。為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入，充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開拓融資渠道。另外，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的沖擊，但萬科在行業(yè)內(nèi)的成長性比較好，其抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的作用下，使得公司目前發(fā)展比較穩(wěn)定。表3 萬科股份有限公司20082010年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率年份200820092010流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總的來說, 萬科的資產(chǎn)營運(yùn)能力較強(qiáng), 尤其是其應(yīng)收賬款的營運(yùn)能力非常優(yōu)秀, 堪稱行業(yè)典范。因此, 存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍, 但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率, 注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目, 加快項(xiàng)目的開發(fā)速度, 提高資金利用效率, 充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng), 保持適度的增長速度。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大, 存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速度, 因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降（見表1）。 萬科A營運(yùn)能力分析 一、萬科股份有限公司營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力, 資產(chǎn)運(yùn)用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。現(xiàn)金流量比列逐年增高，說明其當(dāng)期償債能力在逐漸增強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率較高，股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強(qiáng)。2008年年末利息保障倍數(shù):===2009年年末利息保障倍數(shù):===2010年年末利息保障倍數(shù):===分析：。2008年年末負(fù)債權(quán)益比:= = =2009年年末負(fù)債權(quán)益比:= ==2010年年末負(fù)債權(quán)益比:= =161051000000/5458620000=分析：。此外，09年的負(fù)債水平比08年略有下降，財(cái)務(wù)上趨向穩(wěn)健?，F(xiàn)金比率2008年的現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動(dòng)負(fù)債=19978285900/64553721902=%2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=%2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=%分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。同時(shí)，萬科在09年的速動(dòng)比率比08年大有提高，說明萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降，償債能力增強(qiáng)。但10年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。（一）短期償債能力分析2008年年末流動(dòng)性比率= ==2009年年末流動(dòng)性比率===2010年年末流動(dòng)性比率==205521000000/129651000000=分析：，說明與同類公司相比，萬科09年的流動(dòng)比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。（） B. 正確電大財(cái)務(wù)報(bào)表分析網(wǎng)上作業(yè)參考答案（通用版）萬科A 償債能力分析一、萬科A償債能力分析企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。（） A. 錯(cuò)誤73. 注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)要求管理層更正所有已知重大錯(cuò)報(bào)；如果錯(cuò)報(bào)未予更正，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)就此與治理層溝通，并再次提請(qǐng)予以更正。（） A. 錯(cuò)誤71. 注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供的鑒證業(yè)務(wù)是要對(duì)歷史財(cái)務(wù)報(bào)表信息的公允性和合法性提供合理保證。（） A. 錯(cuò)誤70. 如果審計(jì)項(xiàng)目組成員的主要近親屬在審計(jì)客戶中所處職位能夠?qū)蛻舻呢?cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量施加重大影響，將對(duì)獨(dú)立性產(chǎn)生不利影響。（）B. 正確68. 實(shí)施控制測試與了解