【正文】 你行需確保房地產(chǎn)貸款增量符合總行增量管理要求。（六）密切關(guān)注項目租售運營變化和股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)資金鏈情況，防范股東占用項目運營收入影響我行貸款安全，督促落實還款資金安排，切實保障按期還款。如抵押物擬部分銷售，我行放款額的金額償還我行貸款后方可解除對應(yīng)的物業(yè)抵押。如本項目自身現(xiàn)金流出現(xiàn)還款資金缺口，擔(dān)保人須及時補足資金，確保借款人按期足額歸還各年度本息。（一般情況下，可按前1/2授信期間合計還款40%左右安排）。（三）相關(guān)授信管理遵照《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和總行實施細則執(zhí)行，歸還股東和關(guān)聯(lián)借款需核實實際債務(wù)合同和往來款抵銷等憑證，大廈裝修改造須提供相關(guān)合同、憑證，嚴格進行受托支付，確保信貸資金用途合規(guī)。（4）若租金運營收入未全部歸集銀團監(jiān)管賬戶將視為違約行為處理；（5）若監(jiān)管賬戶內(nèi)資金不能覆蓋我行到期貸款本息，借款人提前10個工作日向該賬戶存足資金，確保到期足額還本付息；（6）其他約定；直接控股股東（民營企業(yè)須集團公司、或集團內(nèi)核心公司、或集團實際控制人）出具書面承諾，同意在本項目出現(xiàn)還款資金缺口時及時補足資金，確保借款人足額按期歸還各年度本息。（2）借款人同意我行對監(jiān)管賬戶內(nèi)的正常運營支出實施監(jiān)管，并保證在正常運營和稅費支出后賬戶余額與下一期還款前按租約條款約定的可收款項之和可覆蓋下一期還款額。放款前，我行須確保借款人與所有未到期租戶簽訂補充協(xié)議將銀團監(jiān)管專戶作為唯一的租金運營收入收款賬戶，確保放款后所有租金運營收入均歸集銀團專戶管理。借款人和杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司須與銀團簽訂項目租售運營收入專戶監(jiān)管協(xié)議，分別在銀團牽頭行（工商銀行杭州朝暉支行）及我行按放寬比例，開立本項目的租售運營收入監(jiān)管賬戶，將本項目全部運營收入按放寬比例（包括但不限于租金、物業(yè)管理費、停車費、廣告收入）存入牽頭行及我行監(jiān)管專戶管理，回籠資金接受牽頭行及我行監(jiān)管，每季度劃付至借款人在牽頭行及我行的監(jiān)管賬戶。(湖濱銀泰購物中心取得全部房地產(chǎn)權(quán)證)辦妥以銀團為唯一抵押權(quán)人的全部房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，辦妥以銀團為第一受益人的全部房產(chǎn)財產(chǎn)保險手續(xù)。調(diào)查結(jié)論參照如下內(nèi)容：建議同意給予杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司5億元經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，用于償還股東和關(guān)聯(lián)方借款以及物業(yè)裝修改造等投入，期限10年，利率不低于基準上浮10%，貸款以杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司持有的湖濱銀泰購物中心全部房產(chǎn)抵押擔(dān)保，抵押率不超過50%，同時由****提供全程連帶責(zé)任保證擔(dān)保。項目授信綜合收益情況。（1）置換他行貸款和抵押的相關(guān)操作風(fēng)險；（2）對租金運營收入賬戶監(jiān)管、項目資金封閉管理的可操作性等進行分析。對抵押物評估價值是否合理、評估單價與周邊項目價格對比（注意不同樓層的價差），對項目抵押擔(dān)保的風(fēng)險緩釋作用進行簡要評價。對申請人財務(wù)狀況、還款來源測算等進行分析評價。五、綜合分析項目經(jīng)營的優(yōu)劣勢和授信風(fēng)險分析：對申請人和股東實力、集團經(jīng)營財務(wù)和資金鏈風(fēng)險（包括挪用本項目資金的風(fēng)險）、商業(yè)運營能力等風(fēng)險因素進行分析評價；持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險：分析項目地理位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)、商業(yè)品牌與周邊商業(yè)環(huán)境、交通、客流、同業(yè)競爭等對項目持續(xù)經(jīng)營的影響，分析本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)與該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展或商業(yè)消費能力的商業(yè)契合度、經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。保險金額低于授信總金額的原因是，保險金額全部覆蓋地上及地下建筑物，為包含土地價格。如有質(zhì)押擔(dān)保，說明并分析相關(guān)情況。其他擔(dān)保分析（一般要求股東或核心關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，民營企業(yè)實際控制人擔(dān)保）簡要分析保證人的主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、財務(wù)狀況等，與申請人關(guān)系，貸款卡查詢情況。而根據(jù)三個地塊的總體情況，（不算地下面積，不算回遷安置出售部分），%。根據(jù)浙江眾誠房地產(chǎn)評估有限公司評估出具的：浙眾誠預(yù)評字（2013）2201A號，折合單價111742元/平方米；浙眾誠預(yù)評字（2013）2201B號，折合單價95890元/平方米。占地面積6699m2 。三個地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，延安路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，其余均用于出租、自營及聯(lián)營，地下3層為地下停車。 湖濱銀泰購物中心屬于杭州市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，項目共分為：3127三個地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。四、擔(dān)保和保險項目抵押本次銀團貸款15億元由13號地塊、39號地塊及27號地塊（扣除安置部分）的房產(chǎn)作為抵押。注：如物業(yè)管理費由非關(guān)聯(lián)的第三方物業(yè)管理公司收取且自負盈虧，可不納入還款來源，但須核實相關(guān)物管委托代理合同、實際執(zhí)行情況并予以調(diào)查說明。而從企業(yè)2013年10月的資產(chǎn)負債表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)目前有貨幣資金6300余萬，足以覆蓋當年支出。而通過與企業(yè)多次接觸，多次詢問財務(wù)、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心從開業(yè)至今，銷售額連續(xù)增高，客流量持續(xù)增大，包括企業(yè)基層員工在內(nèi)的所有相關(guān)人員，均對企業(yè)的未來發(fā)展充滿信心。 根據(jù)下頁所列表格，我們分析得出，除個別年份外，其余大部分年限凈現(xiàn)金流及累計現(xiàn)金流均為正值。 5. 根據(jù)合作商家與企業(yè)達成的合作協(xié)議，及對同業(yè)類似業(yè)態(tài)的市場調(diào)研，我們認為，企業(yè)的銷售成本占其銷售額的75%左右。 3. 參考稅務(wù)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們擬定商場的所得稅稅率為其凈利潤的17%。根據(jù)行業(yè)常態(tài)分析，我們認定其年銷售額增長率保守估計在5%左右。未來十年企業(yè)還款來源/現(xiàn)金流量總體測算此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤。二次改造在十年后，預(yù)計支出在12000萬元左右。根據(jù)協(xié)議約定，新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司將負責(zé)商場公共區(qū)域的日常維護及翻新改造等。物業(yè)管理每年所需支付的人力、物力成本，按起始年500萬元計算。取收費下限65元/平方米具體還款辦法參見后文‘還款安排’一項。 具體情況如下表：未來十年負債情況分析通過此次銀團貸款將建設(shè)期的全部借款償清。 由于27號地塊剩余部分的商業(yè)定位與湖濱銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營合營模式，收入統(tǒng)一計入公司報表。2013年6月份開業(yè)后，根據(jù)公司保守測算，銷售收入平均每月2500萬元左右，經(jīng)營成本按照商業(yè)購物中心的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤的25%計算，年度增幅在5%每年。具體支付方式如下： 單位：人民幣萬元 年份20142015201620172018金額30004000553055305540 經(jīng)營性收入1)13號及39號地塊目前已建成，并于2013年6月份開始營業(yè)。具體為：建成后把27號地塊1—3層約3000平方米商業(yè)用房出售給杭州市湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特色街居建設(shè)整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對回遷戶安置。 停車收費按每3年增加10%計算。2013年預(yù)期車位租金收入為：平日，5元*725*5小時*70%=，*=。 A/B區(qū)租金變動情況： 租金方面，2013年出租率按照85%，租金按照95%計算，2014年即按照100%計算，%計算（約為每年每平方米漲1元），考慮到該項目6月開幕，2013年只營業(yè)兩個季度，因此2013年租金即為9716*85%*95%*=，%增長，2014年租金為測算基數(shù)9716萬元。 同品牌的西湖銀泰，由于一度是銀泰百貨在杭州最大的單體店，且開業(yè)時間較長，積累了大量人氣，故租金較高。故可預(yù)測，湖濱銀泰在商鋪出租科目內(nèi)。 平均租金16元每平方米每天；地面一層、二層、三層主要用于湖濱銀泰與進場商家的聯(lián)營，可租賃部分較少，共計有5365平方米用于出租，租金按樓層高低，分別為24元，22元及18元；地上四層主要進駐餐飲企業(yè)，全部用于出租，出租面積3635平方米，平均租金為16元每平方米每天。 其中地下一層及地上第四層可用于出租的部分較多，主要客戶為餐飲、服務(wù)類公司。天湖濱銀泰購物中心地上建筑共四層，地下建筑三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對外出租，故在收入計算中僅作為停車位收入，計入車位租金一項。天㎡天㎡A/B區(qū)未來十年現(xiàn)金流量分析租金收入：租金收入樓層該層總營業(yè)面積出租面積（平方米）出租部分占比單位租金（元/平方米該筆經(jīng)營性物業(yè)貸款，依靠企業(yè)未來的經(jīng)營和銷售收入進行償還。其他。項目裝修改造計劃：預(yù)計投資，改造完成后房產(chǎn)用途和對項目運營收入的影響。（六）授信用途置換他行貸款：是開發(fā)貸款還是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等，他行名稱，授信額度，放款額和時間，余額，擔(dān)保方式。主要依據(jù)：當?shù)赝愴椖康纳虡I(yè)飽和度，在當?shù)厥袌雠琶?，本項目區(qū)域輻射力和影響力，項目人氣情況和當?shù)鼐用窨诒?、媒體評價等。如為整租，調(diào)查了解承租方的商業(yè)品牌、已運營商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調(diào)查了解本項目品牌或受托經(jīng)營方的行業(yè)招商運營經(jīng)驗、商業(yè)品牌、已運營商業(yè)規(guī)模等情況；如為全部自營（或自營為主、部分出租）的模式，需說明收入結(jié)算和租金模式、整體的商業(yè)品牌、借款人或股東其他項目運營經(jīng)驗和規(guī)模、行業(yè)或當?shù)嘏琶惹闆r。浙眾誠預(yù)評字（2013）2201C號，C區(qū)除去拆遷安置部