【正文】 24小時的保安巡邏，消防措施。 綠化園區(qū)*不要輕意承諾，要比較裙帶求是，尤其對于大區(qū)域的環(huán)境，如不清楚的事情，不要承諾。55，196號文件）4） 日常費用及辦公用品5） 各種稅費，房產(chǎn)保險等公共費用。不包含在物業(yè)費里）3） 區(qū)域能源費：清潔、綠化費。（三）物業(yè)管理費用的構(gòu)成 針對公共區(qū)域、公共部分和設(shè)備的維修和養(yǎng)護。5美元4） 培養(yǎng)一批高素質(zhì)的人才，使其對公司有一種歸屬感和自豪感。10。81。3） 通過物業(yè)管理使小區(qū)具有保值增值的能力。（二）物業(yè)管理的目的：1） 提供一個安全舒適的居住、工作環(huán)境。十四、物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識（一）物業(yè)管理的含義：廣義：房地產(chǎn)項目的立項—房地產(chǎn)項目的建立—房地產(chǎn)項目的銷售—后期的物業(yè)管理狹義：對房地產(chǎn)項目公共部分的管理和服務(wù)。住宅區(qū)中的水體特別應(yīng)該注意兩個方面：水的深度和水體邊緣應(yīng)該經(jīng)過處理，使其更具有觀賞性，同時也應(yīng)避免發(fā)生危險，因為住宅中一般都有較多的人會去接近水體。因此，只要有可能就應(yīng)該盡量利用或經(jīng)過改造加以利用。 總之，景觀性小品應(yīng)考慮合適的設(shè)晉位背及藝術(shù)性，以形成環(huán)境的趣味點或觀賞點水體水體是自然界中極為生動的景觀，易于形成開敞的空間，也是生態(tài)素藐麗重要組成部分，同時它還具有可用性。 糾；境小品主要包含座椅(凳)、護柱、種植容器、垃圾箱等功能性設(shè)施和雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等景觀性設(shè)施。 硬質(zhì)景觀 環(huán)境小品根據(jù)其設(shè)置的環(huán)境可分為街道廣場小品和綠地小品兩人類。 使用功能是指具有可活動性，如游戲、運動、散步、健身、消閑等；生態(tài)功能是指具有生態(tài)平衡、氣候調(diào)節(jié)的作用，如住宅區(qū)小氣候的形成(包括降溫、增濕、導(dǎo)風(fēng)等)、環(huán)境污染的防治與質(zhì)量的改善(有噪聲減弱、空氣降塵、殺菌和吸收二氧化碳等)、水土保持、動植物生長與繁殖等；景觀功能所括賞性與美化環(huán)境。 專用綠地是通常指各類設(shè)施(如公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等)地界內(nèi)所屬的綠地。 住宅區(qū)的綠地是位于住宅周圍用于種植綠色植物并不屬于住宅區(qū)公共綠地的用地。 軟質(zhì)景觀 綠化用地與綠地 綠化用地所包括的不僅僅是用于種植各種植物的土地，在城市規(guī)劃中它是指以種植綠色植物為主的城市用地，簡稱綠地。其中，軟質(zhì)景觀以植物配晉與種植布局為主要內(nèi)容，硬質(zhì)景觀包括地坪、地面鋪裝和環(huán)境小品設(shè)施。配套設(shè)施包括各類場地中必要的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻和景觀性小品如雕塑、噴水等。戶外活動場地在住宅區(qū)中有幼兒游戲場地、青少年活動與運動場地和包括老年人健身與消閑場地在內(nèi)的社會性占動場地。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動)中心結(jié)合，便于聯(lián)系，一般服務(wù)半徑不宜超過500米。物業(yè)管理部門則是一種受居民業(yè)主委員會委托，負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶外場地的維護、養(yǎng)護和維修的部門，并負責(zé)住宅內(nèi)坷；境清潔、保安以及其他服務(wù)，如日常收費等。 (5) 管理設(shè)施 住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)管理機構(gòu)。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在住宅區(qū)內(nèi)(可包括住宅內(nèi)的公共部位)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視住宅區(qū)全部通道出入的攝像裝置，并且由住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室負責(zé)監(jiān)控和處理的裝置系統(tǒng)。一般較常用的有對講系統(tǒng)(包括可視對講系統(tǒng))沒施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。一般居民的自行車停車的存放應(yīng)該以分散為主，最多不大于以住宅群落(居住組團)為單位來安排集中的停車房(棚)。 居民的自行車停車設(shè)施也具有機動車停車設(shè)施相同的布局原則。因此，集中與分散相結(jié)合是較合理的布局方式。 住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分類類型主要設(shè)施性質(zhì)商業(yè)設(shè)施24小時小型超市、菜市場、綜合百貨商場、旅店、飯館、銀行、郵電局、儲蓄所盈利型教育設(shè)施托兒所、幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)公益性文化運動設(shè)施文化活動中心（文化館）、文化活動站、居民運動場公益性盈利性醫(yī)護設(shè)施門診所、衛(wèi)生站、醫(yī)院（200—300床）公益性社區(qū)設(shè)施社區(qū)活動（服務(wù)）中心、物業(yè)管理公司、街道辦事處公益性(3) 停車設(shè)施及其布局 a．設(shè)施 住宅區(qū)機動車和非機動車的停車設(shè)施均有停車場和停車庫(房)兩種，同時還設(shè)有機動車停車位和非機動車停車點兩種復(fù)合用途的場地。住宅區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃應(yīng)該遵循有利于整體協(xié)調(diào)、管理維護和可持續(xù)發(fā)展的原則，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、減污，改善居住地域的生態(tài)環(huán)境，滿足現(xiàn)代生活的需求。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運動設(shè)施、醫(yī)護設(shè)施、社區(qū)設(shè)施五類。廣義地說，住宅區(qū)的所有物質(zhì)實體均可歸屬為住宅區(qū)的設(shè)施。同時應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。 設(shè)施布局 基本要求：各項公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務(wù)距離的同時，以達到使居民有更多的選擇性為目標(biāo)。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱。智能化是一項跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的能力協(xié)作。9） 對于已建成的建筑物進行改造，外墻外保溫更能突出，其優(yōu)越性，不影響用戶的使用面積便于維修。7） 可以徹底消除由于外墻采用內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導(dǎo)熱系統(tǒng)御寒保溫。5） 外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增強鋼筋不會出現(xiàn)生銹現(xiàn)象。3） 外墻溫度的變化可忽略所以外墻不會產(chǎn)生裂縫。外墻外保溫技術(shù)的優(yōu)越性：1） 墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護墻體較低部分的損壞。凈高=層高樓板厚度4．墻體設(shè)計：勒腳：墻體接近室外地面的部分，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分，也有將勒腳高度提高到底層窗臺，勒腳起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用。住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好得通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對住宅私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。鋼結(jié)構(gòu)住宅 911事件對鋼結(jié)構(gòu)的考驗，成本的減少2．住宅樓體類型（1）單元式住宅樓體類型梯間式梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在24戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對住戶的影響就越小，同時也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風(fēng)采光條件。 鋼筋混凝士住宅鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝士制作，墻用磚或其他材料填充。最佳朝向適宜朝向不宜朝向北京地區(qū)以正南至偏東30度以內(nèi)南偏東45度以內(nèi)，南偏西45度以內(nèi)北偏西30度60度（3）住宅群體的組合形式：行列式、周邊式、點群式、混合式3．公建用地規(guī)劃設(shè)計 公建設(shè)施配套的分類 公建設(shè)施的規(guī)劃布置4．停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計 居住區(qū)道路分級 停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計（二）建筑初步設(shè)計1．住宅結(jié)構(gòu)形式（1） 按性質(zhì)及規(guī)劃分：低層、多層、小高層、高層、超高層（2） 按材料劃分磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的側(cè)面間距：與日照、通風(fēng)、采光、消防、視線干擾及管線埋設(shè)等要求有重要關(guān)系，在北京地區(qū)，一般不小于20米為宜。7H（H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。 北京標(biāo)準(zhǔn)日照間距為：北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1。2．住宅用地規(guī)劃設(shè)計 （1）日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。一般用鋼筋混凝土板做結(jié)構(gòu)層。一般用加氣混凝土、水泥珍珠巖板、泡沫塑料板等材料做保溫層。一般用水泥砂漿做找平層。常用的防水材料有油氈、氯了橡膠卷、水乳型橡膠瀝青涂料等。常用的材料是綠豆砂或小豆石。c． 平屋頂?shù)臉?gòu)造層次山于施工方法等因素的不同，柔性防水屋面構(gòu)造層次不盡相同，但——般都包括：保護層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。多層建筑的雨水管—般安在建筑物外墻上，屋面雨水從雨水管排出，這種排水方式成為有組織外排水。油氈等作防水材料稱為平屋頂?shù)娜嵝苑浪?，防水砂漿作防水材料稱為平屋頂?shù)膭傂苑浪?。目前，采用較多的是平屋頂。因此，屋頂應(yīng)具有良好的防水功能，足夠的保溫能力及一定的隔熱能力和防火能力，同時，又應(yīng)具有足夠的強度，一承受屋頂?shù)母鞣N荷載。(3)屋頂構(gòu)造a．屋頂功能及要求 屋頂是房屋上部的維護結(jié)構(gòu)，同時又是承重結(jié)構(gòu)。承重墻使之不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。凡位于建筑物內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻，內(nèi)墻主要是分割房間；凡位于建筑物四周的墻稱外墻，外墻是房屋的外維戶結(jié)構(gòu)，起著擋風(fēng)、阻雨、保溫、隔熱等作用：凡沿建筑物短軸布置的墻體稱為橫墻，橫向外墻一般稱山墻：凡沿長軸布置體稱縱墻，縱墻有外縱墻和內(nèi)縱墻之分。在其他類型的建筑中，墻體可能是主要承重構(gòu)件，也可能僅僅是維護分割構(gòu)件。 (1)墻體 墻體是維護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件?；A(chǔ)按照構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等?；A(chǔ)：建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。 地基和基礎(chǔ)地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。 另一方面，盲目追求高得房率也并非總是好事，譬如遷就得房率而造成設(shè)計誤區(qū)的走廊寬度過窄等。 整棟建筑平面、立面簡潔實用，得房率而合理 購房人對戶型最后一個關(guān)注便是得房率，得房率的高低與建筑物平面、立面的公共空間的安排密切相關(guān)。c．對外，好的布局還表現(xiàn)在與廚房相連的餐廳和與陽臺相連的客廳分而不離，相互的空間在不同的時間段可以彼此借用， 以增加實際的使用面積。b．正門的設(shè)置應(yīng)有—個玄關(guān)，以免一開房門，外人將家居一覽無余。每——套房屋的各房間之間搭配合理，布局科學(xué)。否則的話，居家品質(zhì)就很受影響：廚衛(wèi)最好還要求能夠采光，采光好的廚衛(wèi)通風(fēng)一般也沒有問題，另外，好的廚房設(shè)計往往還帶有一個陽臺，便于有些家庭什物的放置和晾曬。除了大小合適，格局方正這一共同要求外，各功能房間獨特的要求也是戶型設(shè)計的關(guān)鍵，對臥室而言，采光、隱蔽是最必要的，至于朝向，除主臥外，一般也不太苛求。每個房間的大小形狀合適，功能安置得當(dāng)。 建筑設(shè)計房產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞，建筑本身的設(shè)計占有很大因素。按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑，即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層，鋼筋混凝土屋面板建造的建筑：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑，即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼：如全部用鋼柱，鋼梁建造的超高層建筑。工業(yè)建筑主要指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)的廠房等生產(chǎn)性建筑。(3) 建筑剖面圖的用途建筑剖面圖主要表示房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)形式，高度尺寸及內(nèi)部上下分層的情況。如各套住宅(房間)面積的大小、平面組合、采光通風(fēng)、功能組合等。B根據(jù)平面圖可以進行房屋定位、施工放線、填挖土方、進行施工。 施工圖的用途（1） 總平面圖的用途A．表明新擬建工程的布局情況，以及原有建筑物和構(gòu)筑物的情況。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余—律以毫米為單位。(3) 尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細的尺寸。絕對標(biāo)高：我國把青島黃海海平面定為絕對標(biāo)高的零點，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對標(biāo)高。標(biāo)高數(shù)值以米為單位(不標(biāo)單位)，一般標(biāo)注到小數(shù)點后三位數(shù)(總平面圖中為二位數(shù))。(2) 標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上、經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。定位軸線用細點畫線表示。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字況明。(2)設(shè)計總說明主要說明工程的概況和總的要求。它是用以指導(dǎo)施工的—套圖紙，所以又稱為施工圖。十、香港同內(nèi)地常用房地產(chǎn)名詞比較樓市：住宅市場 樓盤：住宅樓宇 地盤：建筑基地物業(yè)：房地產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理：住宅小區(qū)、住宅管理 住宅物業(yè)：住宅產(chǎn)業(yè)市道：市場行情走勢 價位：市場價格 樓市發(fā)售：住宅上市 按揭：購房抵押貸款 供樓：住戶以按揭等形式購買住宅 入伙：購房者買房并辦完手續(xù)后進駐住宅 豪宅：豪華住宅、高級別墅 高尚住宅：高級住宅 置業(yè)者：購買房屋住宅者 用家：購房自住者 炒家：購房用于買賣者 炒樓：住宅買賣 炒樓花：預(yù)售期住宅買賣 鋪位：臨街底層商業(yè)用房 鬼樓：無人居住的空閑樓宇 靚樓：市場交易中非常搶手、好賣的住宅樓宇 短線投資：購買住宅后出租較長時間收回投資 買家如市：住宅市場消費需求 仲量行：私人房地產(chǎn)中介咨詢機構(gòu) 律師樓：律師事務(wù)所 監(jiān)權(quán)：住宅產(chǎn)權(quán)十一、房屋與施工圖房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切。三居以上最好有兩個衛(wèi)生間，開的客廳的門不應(yīng)過多，否則不好擺放家具。 質(zhì)量質(zhì)量問題是最難把握的，主要起因是設(shè)計施工中引起的，所以要求我們必須具備專業(yè)性，