【正文】 1“建議”因?yàn)楦鞣植窟x址主管長期跟蹤該賣場，對具體情況特別了解，所以，面對每次談判后變動的競租情況及接下來的談判策略和談判規(guī)格必須提出自己的建議。1“物業(yè)單位”要調(diào)查清楚該賣場的業(yè)主是單位或個(gè)人，已租用的要搞清楚租用單位或個(gè)人名稱1“聯(lián)系人、電話”要調(diào)查清楚業(yè)主和中間租用商的關(guān)鍵聯(lián)系人和電話1“競租單位”要調(diào)查清楚已與該賣場業(yè)主或中間租用商進(jìn)行洽談過的單位，調(diào)查清楚它們的經(jīng)營方式、行業(yè)及產(chǎn)品，調(diào)查清楚它們的報(bào)價(jià)1“上次聯(lián)系時(shí)間”因長期跟蹤調(diào)查工作，必須在每星期與賣場業(yè)主或中間租用商進(jìn)行溝通一次，溝通完后必須將此工作信息輸入電腦表格以便核查?！傲闵倘Α敝冈撡u場不在任何商圈的范疇內(nèi)。K、有計(jì)算機(jī)上網(wǎng)的線路或條件。I、必須具有裝卸平臺。G、提供必備的辦公場所和生活場所。E、有獨(dú)立封閉管理的條件。C、房屋狀況良好，符合國家有關(guān)庫房安全的標(biāo)準(zhǔn)，并通過驗(yàn)收。：A、出租方必須具有房屋產(chǎn)權(quán)，只擁有出租權(quán)的，必須具有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)確認(rèn)書。建造的規(guī)格條件由物流部門提出。A、租用現(xiàn)有庫房。C、有交通干線通往市區(qū)，中途無收費(fèi)站，無擁擠堵塞，保證晝夜暢通。 ：：A、位于市區(qū)邊緣地帶。：A、單店輻射的有效消費(fèi)群體應(yīng)達(dá)到70萬人以上（視當(dāng)?shù)氐娜司M(fèi)水平）。生效日期2004年4月1日頁次3/5附件數(shù)4個(gè)制度名稱新門店及庫房選址管理規(guī)定文件編號鵬潤—連鎖002：A、一級市場要甄別中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域性商圈，分部要有明確的布點(diǎn)戰(zhàn)略，原則上門店的間距應(yīng)不少于4公里。D、出租方應(yīng)提供符合國家要求的房屋租賃發(fā)票。B、出租方不得將同址其它場地租賃給與承租方經(jīng)營范圍相同的商家經(jīng)營。：、二級城市均以租賃為主。D、出租方必須具備獨(dú)立進(jìn)行物業(yè)管理和房產(chǎn)維修能力。B、出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承擔(dān)納稅責(zé)任。：（不包括設(shè)備用電），用于樣機(jī)演示和商場照明。B、商場正面應(yīng)免費(fèi)提供不少于200㎡的廣告位置，用于設(shè)立“門頭”、做形象宣傳或向廠家出租。（200㎡或以上）。F、足夠的電話線路。D、常規(guī)供水系統(tǒng)。B、 應(yīng)有符合國家標(biāo)準(zhǔn)的煙感報(bào)警系統(tǒng)。：應(yīng)有配套庫房350㎡左右（二級市場獨(dú)立開店的配套庫房應(yīng)適當(dāng)增大），確保存貨安全，提貨便捷。：至少有2部以上的步梯通往不同樓層，每部寬度不應(yīng)低于2米，其中至少有1部步梯位于賣場內(nèi)。B、以可獨(dú)立經(jīng)營的建筑為首選，如是“店中店”必須有突出的外立面形象,獨(dú)立進(jìn)出的商場大門，可進(jìn)行封閉的經(jīng)營和管理，商場內(nèi)無同業(yè)對手，最好經(jīng)營項(xiàng)目有互補(bǔ)性。：：A、一級市場：30004000㎡（不含辦公區(qū)、庫房等臨界營業(yè)面積）B、二級市場可依據(jù)情況增大或縮小營業(yè)面積（可能只開一家中心店），必須作到深入核心商圈、設(shè)施全、條件優(yōu)、形象好，有發(fā)展空間。C、店址方圓200米內(nèi)，至少應(yīng)有8條以上公交線路通過并有站點(diǎn)設(shè)置。鼓勵(lì)與國際知名連鎖企業(yè)的門店為鄰，共同分享客流資源。各分部在選址時(shí)一定要本著位置→結(jié)構(gòu)→租金順序考慮的原則，首先要明確在哪個(gè)區(qū)域開店（某條街、某個(gè)路段），其次是在該區(qū)域內(nèi)選擇適合做大賣場的商城，第三是將符合要求的商城以最低的租金談下來。B、 店面形象與賣場結(jié)構(gòu)：備選項(xiàng)目店一定要有突出的外觀形象、豐富的廣告位資源，門口有停車位及促銷空間；賣場的結(jié)構(gòu)要適合經(jīng)營家電，無過多立柱、無死角，能夠按公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的商品布局和出樣，并為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的購物環(huán)境。：（無）：。 新 門 店 及 庫 房 選 址 管 理 規(guī) 定歸屬體系：鵬潤投資（國美電器）有限公司經(jīng)營管理手冊——連鎖系統(tǒng)分冊文件編號：鵬潤——連鎖002撰寫單位：鵬潤投資連鎖發(fā)展中心版 本：第一版生效日期：2004年4月1日機(jī)密等級：□ 機(jī)密 ■ 一般合計(jì)頁數(shù)： 17頁 正文頁數(shù)：5頁附件個(gè)數(shù)： 4個(gè)制度正文目錄：目 錄頁次目的1范圍1名詞解釋1職責(zé)1作業(yè)內(nèi)容1注意事項(xiàng)4附件5總裁審批管理研究室審核撰寫人 鵬 潤 投 資 （國美電器）有 限 公 司制度名稱新門店及庫房選址管理規(guī)定文件編號鵬潤—連鎖002：新門店的選擇過程是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，關(guān)系到日后經(jīng)營工作的質(zhì)量，為使工作有章可循，達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，特制定本規(guī)定。： ：本規(guī)定適用于鵬潤投資連鎖發(fā)展中心電器開發(fā)部和分部連鎖發(fā)展部 ：鵬潤投資各中心、各部門、各級子公司。、審核。： ：在前期的市調(diào)和論證已相當(dāng)充分，并已明確制定某一商圈或二級市場的開店計(jì)劃后，將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的選址階段，選址工作必須把握三大核心要素：A、 位置：無論是分部所在城市還是二級市場的開發(fā)，賣場選址中位置是首先考慮的要素，商圈、客流、家電銷售氛圍、交通便利、突出的形象是決定經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。C、 租金：房租是經(jīng)營中最沉重的負(fù)擔(dān)，由于家電零售業(yè)已進(jìn)入微利經(jīng)營的時(shí)代，所以租金一定要合理，原則上要求將租金控制在預(yù)期營業(yè)額的1%以內(nèi)。生效日期2004年4月1日頁次1/5附件數(shù)4個(gè)制度名稱新門店及庫房選址管理規(guī)定文件編號鵬潤—連鎖002：：（特殊情況須詳細(xì)說明）A、一級市場應(yīng)進(jìn)入次商圈或核心商圈，力求在較低租金成本下，又能利用商圈人氣，吸引客流。B、店址前應(yīng)有一條主街道，最好是進(jìn)出商圈的必經(jīng)之路或主要通道，利于突出形象，吸納客流。D、店址正面道路應(yīng)是雙向街道，原則上不選單行道、步行街或嚴(yán)管街，以保證交通暢通。（優(yōu)先次序）：(如有特殊情況須詳細(xì)說明)A、主一層帶二層B、主一層（視房租成本）C、主一層帶地下一層D、主一層帶二層和地下一層E、主一層帶二層和三層：A、以適合于商場經(jīng)營的框架結(jié)構(gòu)為首選。：（吊頂后）。如有電動扶梯更佳。：生效日期2004年4月1日頁次2/5附件數(shù)4個(gè)制度名稱新門店及庫房選址管理規(guī)定文件編號鵬潤—連鎖002A、 應(yīng)有符合國家消防標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備及附屬設(shè)備。C、符合標(biāo)準(zhǔn)的照明系統(tǒng)。E、獨(dú)立使用并可向顧客開放的洗手間。：商場前應(yīng)具備20個(gè)以上停車位。：A、商場正面寬度應(yīng)不少于30米。C、商場正面應(yīng)可獨(dú)立裝修，突出國美統(tǒng)一的VI形象。：A、出租方必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)無抵押。C、出租方必須是獨(dú)立法人單位，具備獨(dú)立對外簽署租賃合同的資格或有上級授權(quán)。E、出租方必須允許承租方對承租場地進(jìn)行獨(dú)立裝修，封閉管理，自主經(jīng)營。：A、 出租方應(yīng)對承租方的經(jīng)營給予支持和配合，出具必要的證明、手續(xù)。C、出租方應(yīng)有能力幫助承租方處理與當(dāng)?shù)?