【正文】 土地增值收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表131　　單位：萬元序號項 目年 份123456789101經(jīng)營收入67507200672075606480684057004560道路范圍內(nèi)可出讓土地(畝)30003000300030003000300030003000土地可供出讓率(%)100100100100100100100100可供出讓土地總面積(畝)30003000300030003000300030003000土地出讓計劃(%)土地出讓數(shù)量(畝)450450420420360360300240道路建設前土地出讓單價道路建設前出讓土地收入90009450882092407920828069005760道路建設后土地出讓單價道路建設后出讓土地收入1575016650155401680014400151201260010320道路建設后土地差價1516161818191919道路建設后土地增值收入675072006720756064806840570045602營業(yè)稅金及附加365389363408350369308246營業(yè)稅338360336378324342285228城市維護建設費1718171916171411教育費附加10111011101097總成本費用估算表附表132　　單位：萬元序號項 目年 份12345678910一經(jīng)營成本2474934934934934934934931職工工資17343434343434342職工福利費255555553道路維修費2094184184184184184184184管理費10202020202020205其他支出8171717171。六、財務評價結(jié)論該項目的財務內(nèi)部收益率高于基準收益率，資本金收益率高于銀行長期借款利率，說明項目的盈利能力較好；項目的建設及經(jīng)營不向金融機構(gòu)借款，不產(chǎn)生負債，不存在債務清償問題；從不確定性分析來看，該項目具有一定的抗風險能力。表131 敏感性分析表序號變化因素20%10%010%20%1建設投資變化財務內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）2經(jīng)營成本變化財務內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）3土地出讓價格變化財務內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）圖132 財務敏感性分析圖從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，項目對土地出讓價格變化最為敏感，建設投資變化次之，對經(jīng)營成本變化最不敏感。10%時對財務指標的影響見表131。 圖131 盈虧平衡分析圖敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有項目建設投資、經(jīng)營成本和土地出讓價格，上述各單因素變化177。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下:BEP（土地出讓率）= 年 固 定 總 成 本 年營業(yè)收入年可變成本營業(yè)稅及附加 100%=%BEP（出讓土地數(shù)面積）=3000畝%=根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖131。項目建設和經(jīng)營的資金全部由企業(yè)自籌，不產(chǎn)生負債，因而項目不存在債務償還。財務平衡及償債能力分析項目資金來源與運用表見附表136。資本金財務現(xiàn)金流量表見附表135。利潤估算及分配詳見損益和利潤分配表（附表133）。稅后利潤按10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤用于償還借款，還款后剩余利潤進行分配。項目成本費用估算詳見附表132。財務費用為建設投資經(jīng)營期間的借款利息，本項目為0萬元。折舊費、攤銷費、財務費用折舊費、攤銷費按出讓土地數(shù)量分攤計算。（5）其他支出參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，估算金額為17萬元。（3）道路維修費參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，年維修費為418萬元。根據(jù)當?shù)毓べY水平測算，年工資總額為34萬元。成本費用估算方法采用要素法。三、成本費用估算道路建成后，需要利用周邊土地出讓收入回收投資，在建設投資回收和土地出讓期間需要設置專門機構(gòu)或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用和道路的維護管理，所有土地出讓后道路的維護和管理移交給市政部門。經(jīng)計算，項目的營業(yè)稅金及附加為2798萬元，其中營業(yè)稅2591萬元，城市維護建設費130萬元，教育費附加78萬元。項目應繳稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。根據(jù)項目實施計劃，該部分土地從項目計算期第三年開始出讓，逐年出讓比例為15%、15%、14%、14%、12%、12%、10%、8%，逐年土地出讓數(shù)量為450畝、450畝、420畝、420畝、360畝、360畝、300畝、240畝。土地升值產(chǎn)生的收益作為道路建設的回報，用于回收道路建設投資。二、土地增值收入、營業(yè)稅金及附加估算所建道路輻射的可出讓土地面積為3000畝，由于道路的建設，該部分土地將收益，土地價值得以提高，土地出讓價格將大幅度增長。故項目財務評價計算期取10年。財務評價參數(shù)（1）基準財務內(nèi)部收益率：10%。（3）以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價。項目資金籌措、分年度資金使用計劃詳見附表125（投資使用計劃與資金籌措表）項目投資估算匯總表附表121序號項目名稱估算價值(萬元)占總投資比例(%)估算說明土建工程設備購置安裝工程其他費用合計一建設投資215526323278751建設投資靜態(tài)部分21552632327875工程費用1995519955道路建設工程費用1995519955工程建設其他費用58555855基本預備費（8%）159646820652建設投資動態(tài)部分漲價預備費建設期利息二鋪底流動資金三項目總投資21552632327875工程建設其他費用估算表附表122序號費用名稱計算表達式金額(萬元)估算說明1土地費用征地及拆遷費用45012建設單位管理費工程費用%2003工程建設監(jiān)理費工程費用%2204辦公和生活家俱購置費設計定員60008設計定員14人5前期工程費及勘察設計費800(1)編制評審項目申請報告按**市規(guī)定取費標準26(2)編制評審可行性研究報告按**市規(guī)定取費標準43(3)工程設計費發(fā)改委、建設部有關設計收費規(guī)定509(4)工程勘察費發(fā)改委、建設部有關設計收費規(guī)定172(5)施工圖預算編制費工程設計費10%516竣工圖編制費工程設計費8%417招標費用按發(fā)改委有關文件規(guī)定368建設工程質(zhì)量監(jiān)督費工程費用‰50合計5855工程費用估算匯總表附表123序號道路或橋梁名稱工程量估算金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟指標估算說明長度(m)寬度(m)道路面積單位造價(元/m2)單位造價(元/m)1一橫道路188530565502081368110402二橫道路169330507901884371111303三橫道路1163182093486241274164四橫道路1147182064685741574705五橫道路148530445501675376112806六橫道路194530583502130365109507七橫道路49218885637942877048八橫道路480241152045839895529一縱道路1359304077015573821146010二縱道路1367304101015543791137011三縱道路1384405536020043621448012四縱道路141318254341030405729013五縱道路1414283959215123821069614六縱道路278185004221442795615七縱道路258184644207445801016八縱道路292185256230438788417九縱道路11363034080131238511550合計1919152334619955道路工程費用估算表附表124序號工程或費用名稱分段道路技術(shù)特征或說明單位工程量單價(元)估算金額(萬元)估算說明道路長度(m)路寬(m)一一橫道路18853020811路基工程557(1)挖方m3132329488(2)填方m371254702路面工程802(1)車行道路面面層m242714351(2)人行道路面面層m215532107(3)道路路面基層m259189334(4)路緣石m18858(5)路邊石m188533工程管網(wǎng)（水、電、氣、通訊）m188513502544綠化工程m211310685燈飾工程m1885480906防護、附屬工程及其他m18851637309二二橫道路16933018841路基工程501道路工程費用估算表續(xù)附表124序號工程或費用名稱分段道路技術(shù)特征或說明單位工程量單價(元)估算金額(萬元)估算說明道路長度(m)路寬(m)(1)挖方m3118851438(2)填方m363997632路面工程720(1)車行道路面面層m238363315(2)人行道路面面層m21395096(3)道路路面基層