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房屋仲介產(chǎn)業(yè)策略分析[001](參考版)

2025-06-25 16:30本頁面
  

【正文】 。在網(wǎng)際網(wǎng)路建置網(wǎng)站,首創(chuàng)電腦網(wǎng)路服。以消費(fèi)權(quán)益為經(jīng)營導(dǎo)向,首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權(quán)益說明書。 81年 推SIR服務(wù)系統(tǒng),涵蓋電腦配對(duì)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律諮詢、房屋行情查詢、稅費(fèi)法規(guī)查詢、全面保障消費(fèi)權(quán)益。建立CIS系統(tǒng)、電腦資訊網(wǎng)路系統(tǒng)、採店面式經(jīng)營、採行固定費(fèi)率,為仲介業(yè)樹立清流典範(fàn)。 73年 取得國內(nèi)第一家房屋仲介公司經(jīng)營執(zhí)照。而店面經(jīng)營方面打算從與房屋較有關(guān)係的行業(yè)著手,如家具等,採取複合式經(jīng)營,既可分?jǐn)偁I業(yè)成本,又可增加來客率,促進(jìn)買氣。目前計(jì)劃轉(zhuǎn)型邁向「生活仲介」業(yè),但「生活仲介」業(yè)仍在籌備階段,因(1)人員不足;(2)公司、人員在各方面的資訊與專業(yè)知識(shí)仍不足,會(huì)因給人雜而不專的印象,進(jìn)而影響本身的專業(yè)性,故需周詳規(guī)劃、多方考量。 (1)業(yè)務(wù)範(fàn)圍房屋租售介紹業(yè)務(wù) 委託營造廠商興建商業(yè)大樓及國名住宅出租、出售業(yè)務(wù)(2)營業(yè)事業(yè)項(xiàng)目新舊房屋之流通事業(yè) 國內(nèi)預(yù)售屋之代銷事業(yè) 專門從事國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)之開發(fā)投資事業(yè)建立公益形象提昇社會(huì)好感 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位再次升級(jí) 從人本紮根,改造企業(yè)文化 精緻化服務(wù),提昇客戶滿意度 績效考核,落實(shí)政策執(zhí)行力 強(qiáng)化企業(yè)作戰(zhàn)力 發(fā)展全方位生活服務(wù)   四、未來展望在臺(tái)繼續(xù)將店點(diǎn)拓展至150家,但會(huì)考量經(jīng)濟(jì)、景氣因素來斟酌店數(shù)。 電腦出價(jià)制度 此項(xiàng)新的交易規(guī)則讓買賣雙方讓透過電腦公開出價(jià),不但加快了成交速度,且公平、公開、公正的電腦作業(yè),更有杜絕人為弊端,充分保障買賣雙方的功能。 買賣權(quán)益說明書 此一主張?jiān)陟蹲尶蛻粝让靼鬃约旱臋?quán)利義務(wù),並瞭解服務(wù)流程,進(jìn)而才能到該如何委託仲介服務(wù)。 明示委託價(jià) 太平洋房屋突破傳統(tǒng)的窠臼,在契約書中只有「委託價(jià)」的單一價(jià)格制度,且買方可以要求看賣方委託書,讓所有的交易過程透明化。由於此些理念,太平洋房屋的八大特色主張便因應(yīng)而生:成交行情表 公開成交行情讓買賣雙方能充分瞭解行情區(qū)域,便於客觀的決定買賣價(jià)位。公司經(jīng)營的項(xiàng)目囊括了中古屋仲介、鑑估價(jià)、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動(dòng)產(chǎn)等,幾乎囊括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù),是所謂的不動(dòng)產(chǎn)販賣時(shí)期。一開始由於一般民眾對(duì)仲介業(yè)者較為輕視,所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴(kuò)展業(yè)務(wù)。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營方式,採行固定費(fèi)率。達(dá)到太平洋房屋仲介公司的成立宗旨:促進(jìn)房屋流通,保障交易安全。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險(xiǎn),再引進(jìn)美國「購屋付款保證制度」,若中途解約也可以保障買方已付價(jià)款的取回。在民國八十年初,太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋仲介廣告文字範(fàn)例」,以平實(shí)文宣做銷售訴求,並充分尊重客戶在簽約前作最後決定意願(yuàn)。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對(duì)客戶有利的,再困難都要去做,因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作法,力倡公開「太平洋成交行情」。以「公平」、「公正」、「公開」的經(jīng)營理念,重建仲介市場新秩序,提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。企業(yè)史企業(yè)史一、公司沿革民國七十二年,太平洋建設(shè)開始派遣一批高級(jí)主管赴美、日考察。因所買房屋於過戶期間被查封所引發(fā)的糾紛:因購屋者在所買的房屋於過戶期間被查封,大多是賣方債務(wù)問題或是為他人作保而遭受法院查封。因賣方或仲介人員刻意隱瞞重要交易資訊所以起的糾紛: 此類型的仲介糾紛通常是發(fā)生在買賣交易完成交屋之後,許多中古屋於出售時(shí),不論是業(yè)主或仲介人員,明知該屋的瑕疵,如海砂屋、輻射屋、兇宅或即將被徵收拆除等,而刻意予以掩飾,俟交屋後,買方進(jìn)住發(fā)現(xiàn)這些問題,糾紛就因此而發(fā)生了。仔細(xì)分析近幾年來經(jīng)由仲介公司購屋而產(chǎn)生的案件,大致可將之歸類為幾種糾紛型態(tài):因收取預(yù)付定金所引起的糾紛: 此類型糾紛較多,原因係仲介人員辛苦交涉並說服賣方讓價(jià)後,買方卻反悔不買,仲介人員因而逕行將買方所交付的預(yù)付定金沒收,若仲介人員能達(dá)成使命,則將預(yù)付定金轉(zhuǎn)為『訂金』或『訂金之一部』。適用法條:民法總則第四章第五節(jié)第103條至110條;民法債篇通則第167條至171條。適用法條:民法賃篇第二章第十節(jié)第528條至552條。不動(dòng)產(chǎn)仲介與民法委任:在不動(dòng)產(chǎn)仲介的經(jīng)營方式中,買賣的成立大都是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人(即賣方)與不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)者簽訂「委託銷售契約書」,將其欲出賣的不動(dòng)產(chǎn)委託業(yè)者代為銷售,由業(yè)者覓得買主後,完成不動(dòng)產(chǎn)買賣的手續(xù);或欲購買不動(dòng)產(chǎn)的買方將其欲購的不動(dòng)產(chǎn)之條件告知業(yè)者,並簽訂「委託代尋契約書」,由業(yè)者代為尋覓合乎買方條件的不動(dòng)產(chǎn)後,媒介買賣雙方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣契約,以完成交易。詳述如下:不動(dòng)產(chǎn)仲介與民法居間:仲介是藉由專業(yè)知識(shí)提供資訊給不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方,協(xié)助雙方達(dá)成交易之服務(wù)性質(zhì)營業(yè)行為,故一般認(rèn)為仲介類是民法居間契約。77年政府決定將房地產(chǎn)仲介業(yè)歸由內(nèi)政部地政司負(fù)責(zé)主管,此時(shí)臺(tái)北仲介業(yè)同業(yè)公會(huì)正式成立。?直到73年經(jīng)濟(jì)部準(zhǔn)許開放登記,但此時(shí)其目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)卻未定案。肆、仲介業(yè)的立法與管理不動(dòng)產(chǎn)買賣過程,基本上須牽涉許多專門知識(shí),如不動(dòng)產(chǎn)法律、地政法令、稅費(fèi)計(jì)算、都市計(jì)畫、建築法規(guī)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等等,且其交易金額龐大、登記時(shí)間較長,因此不動(dòng)產(chǎn)交易較易衍生糾紛,故目前政府主管機(jī)關(guān)業(yè)已陸續(xù)規(guī)劃「公平交易法」、┌公寓大廈管理?xiàng)l例草案」、「房地產(chǎn)仲介業(yè)管理辦法草案」、「不動(dòng)產(chǎn)交易法草案」等特別法令,以建立公平合理之不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。六、重責(zé)任商圈耕耘所謂「責(zé)任商圈」即是指每一個(gè)店有固定商圈,該店的仲介人員以當(dāng)?shù)甑纳倘Φ哪骋徊糠轂樽约禾貏e固定營業(yè)範(fàn)圍。舉凡是住宅的選擇、商用物件的選擇、增建改建的手續(xù),以及貸款、稅金、火災(zāi)保險(xiǎn)等諮詢服務(wù)能力,均為一名理想的仲介人員所必備。四、帶動(dòng)其他附屬性消費(fèi)由於遷居的關(guān)係,因而會(huì)產(chǎn)生許多的商機(jī),如家具消費(fèi)、家電用品的訂購、搬家服務(wù)?央A因此不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)帶動(dòng)其他附屬性產(chǎn)品的消費(fèi)。二、專業(yè)知識(shí)且廣正由於不動(dòng)產(chǎn)的每項(xiàng)商品均有其個(gè)別的特性且高價(jià)值,因此不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識(shí),以確保客戶的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)與其他服務(wù)業(yè)之性質(zhì)有極大差異,其行業(yè)特性略述如下:一、每一商品均有其特性一般生產(chǎn)事業(yè)均大量生產(chǎn)產(chǎn)品,每單一產(chǎn)品間之差異性不大,同質(zhì)性高,其特色亦多為共通的。對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)流通業(yè)而言,仲介業(yè)已經(jīng)逐漸走向品牌化、連鎖化的經(jīng)營,在未來委託房屋仲介業(yè)交易的比例,可望突破五成的情形下臺(tái)北的房仲業(yè)還有200家的成長空間,而全國至少還可以增加500家的仲介連鎖店,因此對(duì)目前的房仲業(yè)者而言「加盟」是擋不住的趨勢。住商採取的「品牌雙軌化」模式經(jīng)營,掛上兩個(gè)連鎖體系的品牌?!鶎鴥?nèi)房仲業(yè)概況摘要如下:表一:國內(nèi)房地產(chǎn)仲介業(yè)經(jīng)營型態(tài)暨概況表經(jīng)營型態(tài)加盟型態(tài)直營、加盟並行直營型態(tài)樓面型態(tài)仲介公司 住商不動(dòng)產(chǎn) 僑福房屋 EAR不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟 太平洋房屋 力霸房屋 信義房屋 中信房屋 永慶房屋 巨東建設(shè)成立年度 76年 76年 80年 74年 77年 70年 74年 77年 66年現(xiàn)有開店數(shù) 120家 24家 49家 直營86家加盟8家 直營57家加盟36家 87家 21家 28家北、中總部由上述表格及說明看來,臺(tái)灣房屋仲介業(yè)經(jīng)營型態(tài)有著明顯的不同,太平洋房屋、中信房屋、助商不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟多採一樓店面,店面採策略經(jīng)營,其特色為精簡人員、強(qiáng)調(diào)服務(wù)品質(zhì);而零戶則需要大坪數(shù)的辦公室容納龐大的從業(yè)人員,其特色是以人海戰(zhàn)術(shù)提高銷售能力。零星戶公司的經(jīng)營方式則是分為下列兩種:普通仲介人員:底薪保障,固定業(yè)績要求;固定上班時(shí)間;獎(jiǎng)金比率低;公司人員編制大、流動(dòng)率高。全部的加盟業(yè)者共同使用一品牌,由母公司負(fù)責(zé)情報(bào)的集中與傳達(dá),包括了經(jīng)營技術(shù)的開發(fā)與指導(dǎo)、從業(yè)人員的教育訓(xùn)練、確保金融管道的流暢以及各種資訊的提供,而其經(jīng)營型態(tài)又可分為下列兩種:(1)直營式組織(2)加盟店組織。採行美、日仲介業(yè)者,大都採行店頭(授權(quán))連鎖經(jīng)營型態(tài)amp。0。學(xué)習(xí)日本三井不動(dòng)產(chǎn),如太平洋房屋、住商不動(dòng)產(chǎn)仲介聯(lián)盟。日本仲介模式amp。0。四、大型不動(dòng)產(chǎn)販賣公司時(shí)代﹝民國七十七年以後﹞由於競爭激烈,產(chǎn)業(yè)環(huán)境複雜多變,使得有心經(jīng)營的廠商均加速擴(kuò)充,除了連鎖店的增加外,為了追求業(yè)績的穩(wěn)定及針對(duì)不同的市府需求,多角化經(jīng)營成為盛行的策略;現(xiàn)在的房屋仲介經(jīng)營項(xiàng)目囊括中古屋仲介、鑑估價(jià)、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動(dòng)產(chǎn)等,幾乎囊括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)大半部的業(yè)務(wù),是所謂「不動(dòng)產(chǎn)販賣」時(shí)期。此時(shí),房地產(chǎn)界將這些公司稱為「零星戶公司」,在此時(shí)期買賣雙方對(duì)契約的訂定十分重視,因此交易價(jià)格已經(jīng)公開,但是仍然視差價(jià)為中間掮客的必然報(bào)酬是所謂「明賣」時(shí)期。二、零星戶代售時(shí)期﹝民國六十三至七十四年﹞自民國六十三年以來,除了六十九年房屋市場交易極為熱絡(luò)外,自七十四年經(jīng)濟(jì)長期不景氣,於是房地產(chǎn)預(yù)售市場蕭條。 專營不動(dòng)產(chǎn)買賣介紹業(yè)的公司行號(hào)。 兼營不動(dòng)產(chǎn)買賣之商店、土地代書人、或職業(yè)介紹所等。當(dāng)時(shí)經(jīng)營型態(tài)極為零散,不致可分為以下三種:非公開營業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)買賣介紹人。因此,當(dāng)時(shí)所謂房地產(chǎn)「仲介」市場之混亂可見一斑,幾乎人人可勝任「居間」的工作,各個(gè)介紹人則運(yùn)用各種手段促使其成交後,介紹人又為傭金的分配爭議不休,於是自民國六十三年起,政府明令禁止以介紹房地產(chǎn)買賣為業(yè)務(wù)的公司辦理登記,直到民國七十三年底,經(jīng)濟(jì)部才正式開放準(zhǔn)許「房屋介紹公司」辦理登記,民國七十七年行政院公佈「房地產(chǎn)仲介業(yè)管理?xiàng)l例」草案,確定主管機(jī)關(guān)為內(nèi)政部,所以就臺(tái)灣房屋仲介業(yè)的發(fā)展軌跡,可以六十三年及七十七年為分水嶺,期間再夾以產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型期,概分為四個(gè)時(shí)期,以下將作較為詳細(xì)的分析。由於國內(nèi)加盟制度越來越盛行,需求新店面的連鎖業(yè)種約多達(dá)20多種,這其中還不包括自行找店面的連鎖業(yè)者的需求店數(shù)量,所以臺(tái)灣房屋仲介業(yè)市場,已經(jīng)逐漸變成連鎖店的天下,例如信義房屋率先成立商仲部店鋪開發(fā)組,專門開發(fā)連鎖店面業(yè)務(wù),即是著眼於此。於是,專業(yè)的房屋仲介業(yè)者在此背景因運(yùn)而生。參考文獻(xiàn)李鴻毅 【不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營與管理】 臺(tái)北:中國地政研究所 1997/4 李國坤 【不動(dòng)產(chǎn)仲介實(shí)務(wù)】 臺(tái)北:南方畫廊有限公司 1996/6 P1~P20 彭嘉儀 【房仲業(yè)的世紀(jì)末戰(zhàn)爭】 卓越雜誌 1998/10 何曼卿 【「網(wǎng)」住不動(dòng)產(chǎn)】 遠(yuǎn)見 1997/3 沈石羽 【臺(tái)灣未來熱門行業(yè)─房屋仲介業(yè)】 永汀文化 1996/5 ~198附錄產(chǎn)業(yè)史前言近年我國經(jīng)濟(jì)快速成長,國民所得大幅提高;反映在房地產(chǎn)上,便是購屋置產(chǎn)的強(qiáng)烈意願(yuàn)與換屋頻率、次數(shù)的相對(duì)增多。消費(fèi)者對(duì)房仲業(yè)公司是否信賴,取決於房仲公司能否維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,交易過程是否公開;而經(jīng)紀(jì)人親切度、專業(yè)度及態(tài)度的誠懇情形,為消費(fèi)者認(rèn)為房仲業(yè)服務(wù)態(tài)度的重要指標(biāo)。如在都會(huì)區(qū)中消費(fèi)者較需求的商品組合為交通便利、建築新穎的辦公室或個(gè)人小套房,故都會(huì)區(qū)中的各個(gè)店面就以此為主力商品;而在郊區(qū)地帶的話,消費(fèi)者較需求為交通便利、寧靜、安全等的住宅或公寓,故郊區(qū)地帶的店面就以此為主力商品。故太平洋房屋透過太平洋生活資訊網(wǎng)提供了消費(fèi)者更加多元且專業(yè)的資訊與協(xié)助,造就了極大的服務(wù)差異。且太平洋在網(wǎng)站上提供消費(fèi)者相關(guān)資訊與協(xié)助,如房貸、稅賦的計(jì)算、交易糾紛的避免與處理等,節(jié)省了消費(fèi)者收集相關(guān)資訊的時(shí)間,更能達(dá)成與消費(fèi)者互動(dòng)的目的。採取店鋪式商圈深耕增加區(qū)域性競爭優(yōu)勢 太平洋房屋透過店面的普及與太平洋生活資訊網(wǎng)兩面進(jìn)行每個(gè)商圈的深耕動(dòng)作,藉由店面人員與社區(qū)居民的互動(dòng)為良好的地緣關(guān)係打好基礎(chǔ),再藉由生活資訊網(wǎng)的服務(wù)或店內(nèi)展售生活相關(guān)物品來強(qiáng)化寶貴的地緣關(guān)係,並以此做為產(chǎn)品設(shè)計(jì)與行銷的基礎(chǔ)。除此之外,由於太平洋房屋進(jìn)入時(shí)機(jī)較早,消費(fèi)者對(duì)其品牌印象也有先入為主的影響,因?yàn)橐话阆M(fèi)者對(duì)品牌的記憶空間有限。進(jìn)入時(shí)機(jī)早已取得通路與品牌優(yōu)勢 太平洋房屋由於為第一家合法登記為房屋仲介業(yè)的仲介公司,進(jìn)入房仲業(yè)的時(shí)機(jī)較早,目前已擁有較多且分布區(qū)域廣大的通路,可加強(qiáng)物件流通,提高客戶服務(wù)及廣告功效。且連鎖式的店面經(jīng)營較能深入商圈,與鄰里培養(yǎng)良好關(guān)係,對(duì)於顧客服務(wù)、經(jīng)營管理以及案源流通等開發(fā)、銷售工作多有助益,且店面的開設(shè)也予人較為可靠的信任感,可為其帶來本身的競爭優(yōu)勢。在這產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)者心目中已是老字號(hào),故無論是進(jìn)駐較偏僻的地區(qū)或者是國外華人市場,這種信譽(yù)良好的老字號(hào)形象都已深植人心,便具有較佳的優(yōu)勢。設(shè)立多點(diǎn)店面達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 太平洋採直營連鎖的方式,各地區(qū)的直營店均使用同一品牌形象,統(tǒng)一由總公司負(fù)責(zé)營運(yùn)資訊的提供與傳遞、形象廣告及教育訓(xùn)練等,在這幾個(gè)價(jià)值活動(dòng)上可收規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益。資訊相關(guān)太聯(lián)文化、太平洋生活資訊網(wǎng)、太聯(lián)廣告等。顧客相關(guān) 包括東源儲(chǔ)運(yùn)、太聯(lián)企管、太平洋室內(nèi)設(shè)計(jì)等。透過垂直整合程度高及輔助性的異業(yè)合作,以確保服務(wù)品質(zhì),提高顧客滿意 太平洋透過從事產(chǎn)業(yè)相關(guān)、顧客相關(guān)、技術(shù)相關(guān)與資訊相關(guān)四個(gè)方向的垂直整合與輔助性異業(yè)合作,以完整且一貫的服務(wù)流程來確保其所提供的服務(wù)品質(zhì)。另外更藉由與聯(lián)邦銀行的合作以提供購屋者購屋款全額的成屋履約保證,以避免買賣雙方其中一方反悔時(shí)而造成另一方的損失。企業(yè)分析 圖八、策略矩陣:太平洋房屋與銀行合作形成產(chǎn)品特色 太平洋房屋與聯(lián)邦銀行的合作,提供了房屋優(yōu)惠貨款,利率往往比消費(fèi)者自己跟銀行貨款低上兩碼。 代銷事業(yè):專門經(jīng)營國內(nèi)預(yù)售屋之代理、企劃、銷售業(yè)務(wù)。 水電保固制度:解決客戶購屋後發(fā)生屋況
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