【正文】 。在因特網(wǎng)建置網(wǎng)站，首創(chuàng)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)服。以消費權(quán)益為經(jīng)營導(dǎo)向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權(quán)益說明書。 81年 推SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋計算機(jī)配對服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律咨詢、房屋行情查詢、稅費法規(guī)查詢、全面保障消費權(quán)益。建立CIS系統(tǒng)、計算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、采店面式經(jīng)營、實行固定費率，為中介業(yè)樹立清流典范。 73年 取得國內(nèi)第一家房屋中介公司經(jīng)營執(zhí)照。而店面經(jīng)營方面打算從與房屋較有關(guān)系的行業(yè)著手，如家具等，采取復(fù)合式經(jīng)營，既可分?jǐn)偁I業(yè)成本，又可增加來客率，促進(jìn)買氣。目前計劃轉(zhuǎn)型邁向「生活中介」業(yè)，但「生活中介」業(yè)仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的信息與專業(yè)知識仍不足，會因給人雜而不專的印象，進(jìn)而影響本身的專業(yè)性，故需周詳規(guī)劃、多方考慮。 （1）業(yè)務(wù)范圍房屋租售介紹業(yè)務(wù) 委托營造廠商興建商業(yè)大樓及國名住宅出租、出售業(yè)務(wù)（2）營業(yè)事業(yè)項目新舊房屋之流通事業(yè) 國內(nèi)預(yù)售屋之代銷事業(yè) 專門從事國內(nèi)不動產(chǎn)之開發(fā)投資事業(yè)建立公益形象提升社會好感 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位再次升級 從人本扎根，改造企業(yè)文化 精致化服務(wù)，提升客戶滿意度 績效考核，落實政策執(zhí)行力 強(qiáng)化企業(yè)作戰(zhàn)力 發(fā)展全方位生活服務(wù) 　 四、未來展望在臺繼續(xù)將店點拓展至150家，但會考慮經(jīng)濟(jì)、景氣因素來斟酌店數(shù)。 計算機(jī)出價制度 此項新的交易規(guī)則讓買賣雙方讓透過計算機(jī)公開出價，不但加快了成交速度，且公平、公開、公正的計算機(jī)作業(yè)，更有杜絕人為弊端，充分保障買賣雙方的功能。 買賣權(quán)益說明書 此一主張在于讓客戶先明白自己的權(quán)利義務(wù)，并了解服務(wù)流程，進(jìn)而才能到該如何委托中介服務(wù)。 明示委托價 太平洋房屋突破傳統(tǒng)的窠臼，在契約書中只有「委托價」的單一價格制度，且買方可以要求看賣方委托書，讓所有的交易過程透明化。由于此些理念，太平洋房屋的八大特色主張便因應(yīng)而生：成交行情表 公開成交行情讓買賣雙方能充分了解行情區(qū)域，便于客觀的決定買賣價位。公司經(jīng)營的項目囊括了中古屋中介、鑒估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產(chǎn)等，幾乎囊括了整個不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動產(chǎn)販賣時期。一開始由于一般民眾對中介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴(kuò)展業(yè)務(wù)。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營方式，實行固定費率。達(dá)到太平洋房屋中介公司的成立宗旨：促進(jìn)房屋流通，保障交易安全。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險，再引進(jìn)美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。在民國八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋中介廣告文字實例」，以平實文宣做銷售訴求，并充分尊重客戶在簽約前作最后決定意愿。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。以「公平」、「公正」、「公開」的經(jīng)營理念，重建中介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。企業(yè)史企業(yè)史一、公司沿革民國七十二年，太平洋建設(shè)開始派遣一批高級主管赴美、日考察。因所買房屋于過戶期間被查封所引發(fā)的糾紛：因購屋者在所買的房屋于過戶期間被查封，大多是賣方債務(wù)問題或是為他人作保而遭受法院查封。因賣方或中介人員刻意隱瞞重要交易信息所以起的糾紛： 此類型的中介糾紛通常是發(fā)生在買賣交易完成交屋之后，許多中古屋于出售時，不論是業(yè)主或中介人員，明知該屋的瑕疵，如海砂屋、輻射屋、兇宅或即將被征收拆除等，而刻意予以掩飾，俟交屋后，買方進(jìn)住發(fā)現(xiàn)這些問題，糾紛就因此而發(fā)生了。仔細(xì)分析近幾年來經(jīng)由中介公司購屋而產(chǎn)生的案件，大致可將之歸類為幾種糾紛型態(tài)：因收取預(yù)付定金所引起的糾紛： 此類型糾紛較多，原因系中介人員辛苦交涉并說服賣方讓價后，買方卻反悔不買，中介人員因而徑行將買方所交付的預(yù)付定金沒收，若中介人員能達(dá)成使命，則將預(yù)付定金轉(zhuǎn)為『訂金』或『訂金之一部』。適用法條：民法總則第四章第五節(jié)第103條至110條；民法債篇通則第167條至171條。適用法條：民法賃篇第二章第十節(jié)第528條至552條。不動產(chǎn)中介與民法委任：在不動產(chǎn)中介的經(jīng)營方式中，買賣的成立大都是不動產(chǎn)的所有權(quán)人(即賣方)與不動產(chǎn)中介業(yè)者簽訂「委托銷售契約書」，將其欲出賣的不動產(chǎn)委托業(yè)者代為銷售，由業(yè)者覓得買主后，完成不動產(chǎn)買賣的手續(xù)；或欲購買不動產(chǎn)的買方將其欲購的不動產(chǎn)之條件告知業(yè)者，并簽訂「委托代尋契約書」，由業(yè)者代為尋覓合乎買方條件的不動產(chǎn)后，媒介買賣雙方簽訂不動產(chǎn)買賣契約，以完成交易。詳述如下：不動產(chǎn)中介與民法居間：中介是藉由專業(yè)知識提供信息給不動產(chǎn)買賣雙方，協(xié)助雙方達(dá)成交易之服務(wù)性質(zhì)營業(yè)行為，故一般認(rèn)為中介類是民法居間契約。77年政府決定將房地產(chǎn)中介業(yè)歸由內(nèi)政部地政司負(fù)責(zé)主管，此時臺北中介業(yè)同業(yè)公會正式成立。?直到73年經(jīng)濟(jì)部準(zhǔn)許開放登記，但此時其目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)卻未定案。肆、中介業(yè)的立法與管理不動產(chǎn)買賣過程，基本上須牽涉許多專門知識，如不動產(chǎn)法律、地政法令、稅費計算、都市計劃、建筑法規(guī)、室內(nèi)設(shè)計等等，且其交易金額龐大、登記時間較長，因此不動產(chǎn)交易較易衍生糾紛，故目前政府主管機(jī)關(guān)業(yè)已陸續(xù)規(guī)劃「公平交易法」、┌公寓大廈管理條例草案」、「房地產(chǎn)中介業(yè)管理辦法草案」、「不動產(chǎn)交易法草案」等特別法令，以建立公平合理之不動產(chǎn)交易秩序。六、重責(zé)任商圈耕耘所謂「責(zé)任商圈」即是指每一個店有固定商圈，該店的中介人員以當(dāng)?shù)甑纳倘Φ哪骋徊糠轂樽约禾貏e固定營業(yè)范圍。舉凡是住宅的選擇、商用對象的選擇、增建改建的手續(xù)，以及貸款、稅金、火災(zāi)保險等咨詢服務(wù)能力，均為一名理想的中介人員所必備。四、帶動其它附屬性消費由于遷居的關(guān)系，因而會產(chǎn)生許多的商機(jī)，如家具消費、家電用品的訂購、搬家服務(wù)?央A因此不動產(chǎn)交易會帶動其它附屬性產(chǎn)品的消費。二、專業(yè)知識且廣正由于不動產(chǎn)的每項商品均有其個別的特性且高價值，因此不動產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識，以確?？蛻舻臋?quán)益。不動產(chǎn)中介業(yè)與其它服務(wù)業(yè)之性質(zhì)有極大差異，其行業(yè)特性略述如下：一、每一商品均有其特性一般生產(chǎn)事業(yè)均大量生產(chǎn)產(chǎn)品，每單一產(chǎn)品間之差異性不大，同構(gòu)型高，其特色亦多為共通的。對國內(nèi)房地產(chǎn)流通業(yè)而言，中介業(yè)已經(jīng)逐漸走向品牌化、連鎖化的經(jīng)營，在未來委托房屋中介業(yè)交易的比例，可望突破五成的情形下臺北的房仲業(yè)還有200家的成長空間，而全國至少還可以增加500家的中介連鎖店，因此對目前的房仲業(yè)者而言「加盟」是擋不住的趨勢。住商采取的「品牌雙軌化」模式經(jīng)營，掛上兩個連鎖體系的品牌?！鶎鴥?nèi)房仲業(yè)概況摘要如下：表一：國內(nèi)房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)營型態(tài)暨概況表經(jīng)營型態(tài)加盟型態(tài)直營、加盟并行直營型態(tài)樓面型態(tài)中介公司 住商不動產(chǎn) 僑福房屋 EAR不動產(chǎn)聯(lián)盟 太平洋房屋 力霸房屋 信義房屋 中信房屋 永慶房屋 巨東建設(shè)成立年度 76年 76年 80年 74年 77年 70年 74年 77年 66年現(xiàn)有開店數(shù) 120家 24家 49家 直營86家加盟8家 直營57家加盟36家 87家 21家 28家北、中總部由上述表格及說明看來，臺灣房屋中介業(yè)經(jīng)營型態(tài)有著明顯的不同，太平洋房屋、中信房屋、助商不動產(chǎn)聯(lián)盟多采一樓店面，店面采策略經(jīng)營，其特色為精簡人員、強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量；而零戶則需要大坪數(shù)的辦公室容納龐大的從業(yè)人員，其特色是以人海戰(zhàn)術(shù)提高銷售能力。零星戶公司的經(jīng)營方式則是分為下列兩種：普通中介人員：底薪保障，固定業(yè)績要求；固定上班時間；獎金比率低；公司人員編制大、流動率高。全部的加盟業(yè)者共同使用一品牌，由母公司負(fù)責(zé)情報的集中與傳達(dá)，包括了經(jīng)營技術(shù)的開發(fā)與指導(dǎo)、從業(yè)人員的教育訓(xùn)練、確保金融管道的流暢以及各種信息的提供，而其經(jīng)營型態(tài)又可分為下列兩種：（1）直營式組織（2）加盟店組織。實行美、日中介業(yè)者，大都實行店頭（授權(quán)）連鎖經(jīng)營型態(tài)amp。0。學(xué)習(xí)日本三井不動產(chǎn)，如太平洋房屋、住商不動產(chǎn)中介聯(lián)盟。日本中介模式amp。0。四、大型不動產(chǎn)販賣公司時代﹝民國七十七年以后﹞由于競爭激烈，產(chǎn)業(yè)環(huán)境復(fù)雜多變，使得有心經(jīng)營的廠商均加速擴(kuò)充，除了連鎖店的增加外，為了追求業(yè)績的穩(wěn)定及針對不同的市府需求，多角化經(jīng)營成為盛行的策略；現(xiàn)在的房屋中介經(jīng)營項目囊括中古屋中介、鑒估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產(chǎn)等，幾乎囊括了整個不動產(chǎn)大半部的業(yè)務(wù)，是所謂「不動產(chǎn)販賣」時期。此時，房地產(chǎn)界將這些公司稱為「零星戶公司」，在此時期買賣雙方對契約的訂定十分重視，因此交易價格已經(jīng)公開，但是仍然視差價為中間掮客的必然報酬是所謂「明賣」時期。二、零星戶代售時期﹝民國六十三至七十四年﹞自民國六十三年以來，除了六十九年房屋市場交易極為熱絡(luò)外，自七十四年經(jīng)濟(jì)長期不景氣，于是房地產(chǎn)預(yù)售市場蕭條。 專營不動產(chǎn)買賣介紹業(yè)的公司行號。 兼營不動產(chǎn)買賣之商店、土地代書人、或職業(yè)介紹所等。當(dāng)時經(jīng)營型態(tài)極為零散，不致可分為以下三種：非公開營業(yè)的不動產(chǎn)買賣介紹人。因此，當(dāng)時所謂房地產(chǎn)「中介」市場之混亂可見一斑，幾乎人人可勝任「居間」的工作，各個介紹人則運用各種手段促使其成交后，介紹人又為傭金的分配爭議不休，于是自民國六十三年起，政府明令禁止以介紹房地產(chǎn)買賣為業(yè)務(wù)的公司辦理登記，直到民國七十三年底，經(jīng)濟(jì)部才正式開放準(zhǔn)許「房屋介紹公司」辦理登記，民國七十七年行政院公布「房地產(chǎn)中介業(yè)管理條例」草案，確定主管機(jī)關(guān)為內(nèi)政部，所以就臺灣房屋中介業(yè)的發(fā)展軌跡，可以六十三年及七十七年為分水嶺，期間再夾以產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型期，概分為四個時期，以下將作較為詳細(xì)的分析。由于國內(nèi)加盟制度越來越盛行，需求新店面的連鎖業(yè)種約多達(dá)20多種，這其中還不包括自行找店面的連鎖業(yè)者的需求店數(shù)量，所以臺灣房屋中介業(yè)市場，已經(jīng)逐漸變成連鎖店的天下，例如信義房屋率先成立商仲部店鋪開發(fā)組，專門開發(fā)連鎖店面業(yè)務(wù)，即是著眼于此。于是，專業(yè)的房屋中介業(yè)者在此背景因運而生。參考文獻(xiàn)李鴻毅 【不動產(chǎn)經(jīng)營與管理】 臺北：中國地政研究所 1997/4 李國坤 【不動產(chǎn)中介實務(wù)】 臺北：南方畫廊有限公司 1996/6 P1~P20 彭嘉儀 【房仲業(yè)的世紀(jì)末戰(zhàn)爭】 卓越雜志 1998/10 何曼卿 【「網(wǎng)」住不動產(chǎn)】 遠(yuǎn)見 1997/3 沈石羽 【臺灣未來熱門行業(yè)─房屋中介業(yè)】 永汀文化 1996/5 ~198附錄產(chǎn)業(yè)史前言近年我國經(jīng)濟(jì)快速成長，國民所得大幅提高；反映在房地產(chǎn)上，便是購屋置產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿與換屋頻率、次數(shù)的相對增多。消費者對房仲業(yè)公司是否信賴，取決于房仲公司能否維護(hù)消費者權(quán)益，交易過程是否公開；而經(jīng)紀(jì)人親切度、專業(yè)度及態(tài)度的誠懇情形，為消費者認(rèn)為房仲業(yè)服務(wù)態(tài)度的重要指標(biāo)。如在都會區(qū)中消費者較需求的商品組合為交通便利、建筑新穎的辦公室或個人小套房，故都會區(qū)中的各個店面就以此為主力商品；而在郊區(qū)地帶的話，消費者較需求為交通便利、寧靜、安全等的住宅或公寓，故郊區(qū)地帶的店面就以此為主力商品。故太平洋房屋透過太平洋生活信息網(wǎng)提供了消費者更加多元且專業(yè)的信息與協(xié)助，造就了極大的服務(wù)差異。且太平洋在網(wǎng)站上提供消費者相關(guān)信息與協(xié)助，如房貸、稅賦的計算、交易糾紛的避免與處理等，節(jié)省了消費者收集相關(guān)信息的時間，更能達(dá)成與消費者互動的目的。采取店鋪式商圈深耕增加區(qū)域性競爭優(yōu)勢 太平洋房屋透過店面的普及與太平洋生活信息網(wǎng)兩面進(jìn)行每個商圈的深耕動作，藉由店面人員與小區(qū)居民的互動為良好的地緣關(guān)系打好基礎(chǔ)，再藉由生活信息網(wǎng)的服務(wù)或店內(nèi)展售生活相關(guān)物品來強(qiáng)化寶貴的地緣關(guān)系，并以此做為產(chǎn)品設(shè)計與營銷的基礎(chǔ)。除此之外，由于太平洋房屋進(jìn)入時機(jī)較早，消費者對其品牌印象也有先入為主的影響，因為一般消費者對品牌的記憶空間有限。進(jìn)入時機(jī)早已取得通路與品牌優(yōu)勢 太平洋房屋由于為第一家合法登記為房屋中介業(yè)的中介公司，進(jìn)入房仲業(yè)的時機(jī)較早，目前已擁有較多且分布區(qū)域廣大的通路，可加強(qiáng)對象流通，提高客戶服務(wù)及廣告功效。且連鎖式的店面經(jīng)營較能深入商圈，與鄰里培養(yǎng)良好關(guān)系，對于顧客服務(wù)、經(jīng)營管理以及案源流通等開發(fā)、銷售工作多有幫助，且店面的開設(shè)也予人較為可靠的信任感，可為其帶來本身的競爭優(yōu)勢。在這產(chǎn)業(yè)與消費者心目中已是老字號，故無論是進(jìn)駐較偏僻的地區(qū)或者是國外華人市場，這種信譽良好的老字號形象都已深植人心，便具有較佳的優(yōu)勢。設(shè)立多點店面達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 太平洋采直營連鎖的方式，各地區(qū)的直營店均使用同一品牌形象，統(tǒng)一由總公司負(fù)責(zé)營運信息的提供與傳遞、形象廣告及教育訓(xùn)練等，在這幾個價值活動上可收規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益。信息相關(guān)太聯(lián)文化、太平洋生活信息網(wǎng)、太聯(lián)廣告等。顧客相關(guān) 包括東源儲運、太聯(lián)企管、太平洋室內(nèi)設(shè)計等。透過垂直整合程度高及輔助性的異業(yè)合作，以確保服務(wù)質(zhì)量，提高顧客滿意 太平洋透過從事產(chǎn)業(yè)相關(guān)、顧客相關(guān)、技術(shù)相關(guān)與信息相關(guān)四個方向的垂直整合與輔助性異業(yè)合作，以完整且一貫的服務(wù)流程來確保其所提供的服務(wù)質(zhì)量。另外更藉由與聯(lián)邦銀行的合作以提供購屋者購屋款全額的成屋履約保證，以避免買賣雙方其中一方反悔時而造成另一方的損失。企業(yè)分析 圖八、策略矩陣：太平洋房屋與銀行合作形成產(chǎn)品特色 太平洋房屋與聯(lián)邦銀行的合作，提供了房屋優(yōu)惠貨款，利率往往比消費者自己跟銀行貨款低上兩碼。 代銷事業(yè)：專門經(jīng)營國內(nèi)預(yù)售屋之代理、企劃、銷售業(yè)務(wù)。 水電保固制度：解決客戶購屋后發(fā)生屋況不佳的問題，不盡是要顧客買的安